No durante los primeros cinco años. El artículo 5 de la Ley 31056 prohíbe al beneficiario transferir el dominio del predio por cinco años contados desde la inscripción a su favor en el Registro de Predios, y esa carga se inscribe en la partida registral. Mientras la carga esté vigente, Sunarp no inscribe la transferencia salvo que un juez lo ordene, y Cofopri confirmó a Infobae Perú que la medida sigue plenamente vigente.
Datos clave
- Norma: Ley 31056, artículo 5.
- Plazo: 5 años desde la inscripción del título a tu favor, no desde que te lo entregan en la mano.
- Dónde consta: la carga se inscribe en la partida registral del predio, así que es pública.
- Sanción por incumplir: exclusión como beneficiario de otro lote de vivienda y facultad de Cofopri de revertir el predio al Estado, declarando nula la transferencia.
- Herencia: si el titular fallece antes de los cinco años, los herederos reciben el predio con la misma carga (art. 660 del Código Civil).
- Otros actos: el propietario no está impedido de realizar los demás actos sobre su propiedad.
¿Por qué existe ese candado?
Porque el título es gratuito y financiado por el Estado, y sin restricción la formalización se convertía en un negocio para el tráfico de tierras: invadir, esperar el título y vender. La prohibición de transferir por cinco años rompe ese incentivo. Es la misma lógica —con otro plazo y otra norma— que aplica a la vivienda de interés social.
¿Qué pasa exactamente si vendo igual?
Dos consecuencias, y ninguna es menor. Primero, la transferencia no se inscribe: el comprador paga y no llega a ser propietario registral. Segundo, Cofopri está facultado a revertir el predio a favor del Estado y a declarar la transferencia nula e impedida de inscripción, además de excluirte como beneficiario de cualquier otro lote de vivienda. En términos prácticos, el vendedor pierde la casa y el comprador pierde el dinero.
Es exactamente el escenario que describimos en vender una casa sin inscribir: un contrato privado puede existir entre las partes, pero no produce el efecto que el comprador cree estar comprando.
¿Qué sí puedo hacer mientras corre el plazo?
| Acto | ¿Se puede durante los 5 años? | Detalle |
|---|---|---|
| Vender o transferir el dominio | No | Prohibido por el art. 5 de la Ley 31056; la carga bloquea la inscripción |
| Vivir en el predio y poseerlo | Sí | Eres el propietario inscrito, con la carga anotada |
| Heredar | Sí, con la carga | Los herederos reciben el predio en las mismas condiciones (art. 660 CC) |
| Otros actos de propiedad | Sí | Cofopri señala que el titular no está impedido de realizar otros actos sobre su propiedad |
| Vender después de los 5 años | Sí | Cumplido el plazo, se levanta la restricción y se transfiere como cualquier predio |
¿Cómo sé si mi predio tiene esa carga?
Mirando la partida registral, no el papel del título. La carga se inscribe en la partida, así que cualquiera —tú o un posible comprador— puede verla pidiendo la publicidad registral en Sunarp. Si vas a comprar un lote en una zona formalizada, esa verificación no es opcional: revisa cómo leer las cargas y gravámenes.
¿Qué pasa cuando se cumplen los cinco años?
El predio queda libre para venderse como cualquier otro inmueble inscrito: minuta, escritura pública e inscripción. A partir de ahí lo que manda es el mercado, y ahí sí conviene saber cuánto vale realmente el lote antes de poner un precio; el error clásico en zonas recién formalizadas es vender por debajo del valor porque "es un título de Cofopri". El título inscrito es propiedad plena.
Preguntas frecuentes
¿Los cinco años se cuentan desde que me entregan el título?
No. Se cuentan desde la fecha de inscripción a tu favor en el Registro de Predios, que puede ser posterior a la entrega física del documento.
¿Puedo alquilar la casa durante esos cinco años?
La prohibición del artículo 5 de la Ley 31056 recae sobre la transferencia del dominio, y Cofopri precisa que el propietario no está impedido de realizar otros actos sobre su propiedad. Ante cualquier operación con efectos registrales, conviene consultar antes.
¿Qué pasa si el titular fallece antes de los cinco años?
Los herederos legales reciben el predio con la misma carga inscrita, conforme al artículo 660 del Código Civil. El plazo no se reinicia ni se extingue con la sucesión.
¿Un juez puede autorizar la venta antes del plazo?
La carga impide inscribir la transferencia dentro del plazo salvo mandato judicial. Es una excepción, no una vía ordinaria.
¿Compré un lote con título de Cofopri reciente: qué reviso?
La partida registral. Si la carga de cinco años está inscrita y aún vigente, la transferencia no podrá inscribirse a tu nombre por más contratos privados que firmes.
El mismo título sirve además como garantía de un crédito: ver si puedes hipotecar un terreno con título de Cofopri.
Fuentes
- Cofopri da título de propiedad gratis, pero con candado durante cinco años (Ley 31056) — Infobae
- ¿Se puede vender una casa que tiene título de propiedad otorgado por Cofopri? — El Comercio
- Cofopri entrega título de propiedad gratis: hasta cuándo debió tomarse posesión (Ley 32267) — Infobae, 22/04/2026
Cómo te ayuda EximiaHaus
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