¿Puedo vender una casa con título de Cofopri? Sí, pero no antes de cinco años. El beneficiario del título gratuito queda prohibido de transferir el dominio del predio por cinco años contados desde la inscripción a su favor en el Registro de Predios, y esa carga se inscribe en la partida (Ley 31056, artículo 5.2). Si tu título se inscribió en enero de 2024, podrás vender desde enero de 2029.
No durante los primeros cinco años. El artículo 5 de la Ley 31056 prohíbe al beneficiario transferir el dominio del predio por cinco años contados desde la inscripción a su favor en el Registro de Predios, y esa carga se inscribe en la partida registral. Mientras la carga esté vigente, Sunarp no inscribe la transferencia salvo que un juez lo ordene, y Cofopri confirmó a Infobae Perú que la medida sigue plenamente vigente.
Datos clave
- Norma: Ley 31056, artículo 5.
- Plazo: 5 años desde la inscripción del título a tu favor, no desde que te lo entregan en la mano.
- Dónde consta: la carga se inscribe en la partida registral del predio, así que es pública.
- Sanción por incumplir: exclusión como beneficiario de otro lote de vivienda y facultad de Cofopri de revertir el predio al Estado, declarando nula la transferencia.
- Herencia: si el titular fallece antes de los cinco años, los herederos reciben el predio con la misma carga (art. 660 del Código Civil).
- Otros actos: el propietario no está impedido de realizar los demás actos sobre su propiedad.
¿Cuánto tiempo debo esperar para vender un título de Cofopri?
Cinco años completos, y el reloj arranca en un solo punto: la fecha del asiento de inscripción a tu favor en el Registro de Predios. No corre desde la ceremonia de entrega, ni desde la fecha impresa en el documento que te dieron, ni desde que empezaste a poseer el lote. El artículo 5.2 de la Ley 31056 lo dice con estas palabras:
«El beneficiario de esta ley queda prohibido de transferir el dominio del predio por un periodo de cinco años, contados desde la fecha de la inscripción a su favor en el Registro de Predios. Dicha carga se inscribe en la partida registral correspondiente. El incumplimiento de esta disposición lo excluye de ser beneficiario de otro lote de vivienda».
Por eso el primer paso no es tasar la casa: es pedir la partida y leer la fecha del asiento. Si tu título todavía está en trámite, el plazo ni ha empezado a correr; ahí conviene revisar cuánto demora un título de Cofopri y qué cambió en la titulación 2026.
¿Se puede vender un terreno de Cofopri?
Sí, con la misma regla y el mismo plazo que una casa. La Ley 31056 no distingue entre lote vacío, construcción a medio hacer y vivienda terminada: habla del predio adjudicado y del lote de vivienda entregado a título gratuito, y es sobre ese predio que recae la prohibición de transferir el dominio por cinco años (art. 5.2). Un terreno de Cofopri con la carga vigente no se puede vender, y uno con la carga vencida se vende como cualquier predio inscrito.
La gratuidad es justamente la razón del candado. El artículo 6 de la misma ley establece que «la adjudicación de los lotes de vivienda que se ejecute en el marco de la presente ley se realiza a título gratuito. No se cobrará por metro cuadrado adjudicado». El Estado regala el lote para que la familia tenga vivienda y seguridad jurídica, no para que lo revenda al año siguiente. Si lo que buscas es usar el terreno como garantía en lugar de venderlo, revisa antes si se puede hipotecar un terreno con título de Cofopri; y si recién vas a pedir el tuyo, mira los requisitos para sacar el título de propiedad de Cofopri.
¿Desde cuándo puedo vender? Ejemplos de fechas
La cuenta se hace con la fecha del asiento de inscripción a tu favor en el Registro de Predios, que aparece en la partida, no con la fecha de la ceremonia de entrega ni con la del documento que te dieron.
| Inscripción del título a tu favor | Fin de la prohibición de transferir | Qué hacer antes de vender |
|---|---|---|
| Enero de 2022 | Enero de 2027 | Pedir la partida y confirmar que la carga venció |
| Enero de 2024 | Enero de 2029 | Esperar el plazo; mientras tanto, no firmar arras ni minutas |
| Marzo de 2026 | Marzo de 2031 | Esperar el plazo completo |
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Vender casa con título de Cofopri antes de los 5 años: qué dice cada artículo
Esta es la parte que casi nadie cita: la respuesta no está en una recomendación de Cofopri, está en artículos concretos de una ley publicada en el diario oficial El Peruano el 21 de octubre de 2020. Si vas a firmar algo, conviene leerlos en este orden.
| Norma y artículo | Qué dice | Qué significa para tu venta |
|---|---|---|
| Ley 31056, art. 3 (modifica el art. 2 de la Ley 28923) | El régimen temporal extraordinario de formalización y titulación de predios urbanos tiene vigencia hasta el 31 de diciembre de 2026 | Los títulos gratuitos que se siguen entregando en 2026 nacen con la misma carga de cinco años |
| Ley 31056, art. 5.1 | El posesionario y su cónyuge o conviviente deben acreditar que no son propietarios ni copropietarios de otro inmueble de vivienda, comercial o industrial en el país; se exceptúan los predios obtenidos por anticipo de herencia, sucesión intestada o donación | Si ya tenías otro inmueble inscrito, no calificabas como beneficiario: ese defecto puede volver en contra del título |
| Ley 31056, art. 5.2 | Prohibición de transferir el dominio por cinco años desde la inscripción a tu favor; la carga se inscribe en la partida; el incumplimiento excluye de ser beneficiario de otro lote de vivienda | Es la norma exacta que impide vender antes del plazo |
| Ley 31056, art. 6 | La adjudicación de los lotes de vivienda se realiza a título gratuito y no se cobra por metro cuadrado adjudicado | El título fue gratuito: por eso existe el candado y por eso no se negocia |
| Ley 31056, art. 7.1 y 7.3 | Se exonera del pago de tasas registrales, municipales, aranceles u otros cobros que cualquier institución pública exija a Cofopri para ejecutar la formalización; la exoneración rige hasta el 31 de diciembre de 2026 | La titulación e inscripción no te genera tasas registrales; los costos aparecen después, en la compraventa |
| Cofopri, nota de prensa oficial del 29 de agosto de 2024 | «Si se detecta que el lote titulado es transferido, en el marco de la Ley 31056 y de su reglamento, Cofopri está facultado a revertir inmediatamente el predio a favor del Estado, declarando la transferencia nula e impedida de ser inscrita en el Registro de Predios» | El vendedor puede perder el predio y el comprador, el dinero |
Un punto que suele confundir a quien compra: la formalización estatal tampoco se comporta como una compraventa en materia de impuestos. Si te toca ese cálculo, mira qué ocurre cuando un título de Cofopri paga alcabala.
¿Hay alguna excepción para vender antes?
Solo dos situaciones cambian el panorama, y ninguna es una vía para vender libremente. La primera es un mandato judicial: la carga impide inscribir la transferencia salvo que un juez lo ordene. La segunda es la herencia: si el titular fallece, sus herederos reciben el predio por sucesión (art. 660 del Código Civil), pero con la misma carga hasta que se cumpla el plazo. La prohibición recae sobre transferir el dominio, sin distinguir si el comprador es un familiar ni si la operación es una venta o una donación.
¿Por qué existe ese candado?
Porque el título es gratuito y financiado por el Estado, y sin restricción la formalización se convertía en un negocio para el tráfico de tierras: invadir, esperar el título y vender. La prohibición de transferir por cinco años rompe ese incentivo. Es la misma lógica —con otro plazo y otra norma— que aplica a la vivienda de interés social.
¿Qué pasa exactamente si vendo igual?
Dos consecuencias, y ninguna es menor. Primero, la transferencia no se inscribe: el comprador paga y no llega a ser propietario registral. Segundo, Cofopri está facultado a revertir el predio a favor del Estado y a declarar la transferencia nula e impedida de inscripción, además de excluirte como beneficiario de cualquier otro lote de vivienda. En términos prácticos, el vendedor pierde la casa y el comprador pierde el dinero.
Es exactamente el escenario que describimos en vender una casa sin inscribir: un contrato privado puede existir entre las partes, pero no produce el efecto que el comprador cree estar comprando.
¿Qué sí puedo hacer mientras corre el plazo?
| Acto | ¿Se puede durante los 5 años? | Detalle |
|---|---|---|
| Vender o transferir el dominio | No | Prohibido por el art. 5 de la Ley 31056; la carga bloquea la inscripción |
| Vivir en el predio y poseerlo | Sí | Eres el propietario inscrito, con la carga anotada |
| Heredar | Sí, con la carga | Los herederos reciben el predio en las mismas condiciones (art. 660 CC) |
| Otros actos de propiedad | Sí | Cofopri señala que el titular no está impedido de realizar otros actos sobre su propiedad |
| Vender después de los 5 años | Sí | Cumplido el plazo, se levanta la restricción y se transfiere como cualquier predio |
¿Cómo sé si mi predio tiene esa carga?
Mirando la partida registral, no el papel del título. La carga se inscribe en la partida, así que cualquiera —tú o un posible comprador— puede verla pidiendo la publicidad registral en Sunarp. Si vas a comprar un lote en una zona formalizada, esa verificación no es opcional: revisa cómo leer las cargas y gravámenes.
¿Cómo pasar un título de Cofopri a Sunarp?
En rigor no lo "pasas" tú: Cofopri presenta el título al Registro de Predios de la Sunarp y la inscripción se hace ahí, dentro del mismo proceso de formalización. Desde la Resolución 00137-2025-SUNARP/SN, publicada el 19 de septiembre de 2025, todos los actos y derechos inscribibles en el Registro de Predios dispuestos por Cofopri pueden presentarse electrónicamente por el Sistema de Intermediación Digital (SID-Sunarp), como alternativa a la presentación física en papel. Lo que te toca a ti es comprobar que la inscripción existe y qué dice.
- Busca los datos registrales en tu título. El documento suele indicar la partida y la oficina registral donde quedó inscrito el predio.
- Pide la partida registral en Sunarp y revisa tres cosas: que figures como titular, la fecha del asiento de inscripción a tu favor y si la carga de cinco años del art. 5.2 de la Ley 31056 está anotada y vigente. Para leer lo que aparece ahí, usa cómo leer las cargas y gravámenes de la partida.
- Si el predio no aparece inscrito, revisa en qué etapa está tu expediente: así se hace la consulta en cómo consultar tu predio o expediente en Cofopri con el DNI. Un título entregado y no inscrito todavía no te da propiedad inscrita, y el plazo de cinco años tampoco ha empezado a correr.
- No esperes pagar tasas registrales por esa inscripción. La adjudicación es gratuita (art. 6) y la ley exonera a Cofopri del pago de tasas registrales, municipales y aranceles que cualquier institución pública le exija para ejecutar la formalización (art. 7.1), con vigencia hasta el 31 de diciembre de 2026 (art. 7.3).
- Cuando venza el plazo y vendas, la operación ya es una compraventa común: minuta, escritura pública ante notario e inscripción de la transferencia, esta vez sí con los derechos registrales y notariales a cargo de las partes.
¿Qué pasa cuando se cumplen los cinco años?
El predio queda libre para venderse como cualquier otro inmueble inscrito: minuta, escritura pública e inscripción. A partir de ahí lo que manda es el mercado, y ahí sí conviene saber cuánto vale realmente el lote antes de poner un precio; el error clásico en zonas recién formalizadas es vender por debajo del valor porque "es un título de Cofopri". El título inscrito es propiedad plena.
Preguntas frecuentes
¿Los cinco años se cuentan desde que me entregan el título?
No. Se cuentan desde la fecha de inscripción a tu favor en el Registro de Predios, que puede ser posterior a la entrega física del documento.
¿Puedo alquilar la casa durante esos cinco años?
La prohibición del artículo 5 de la Ley 31056 recae sobre la transferencia del dominio, y Cofopri precisa que el propietario no está impedido de realizar otros actos sobre su propiedad. Ante cualquier operación con efectos registrales, conviene consultar antes.
¿Qué pasa si el titular fallece antes de los cinco años?
Los herederos legales reciben el predio con la misma carga inscrita, conforme al artículo 660 del Código Civil. El plazo no se reinicia ni se extingue con la sucesión.
¿Un juez puede autorizar la venta antes del plazo?
La carga impide inscribir la transferencia dentro del plazo salvo mandato judicial. Es una excepción, no una vía ordinaria.
¿Hay alguna excepción para vender antes de los cinco años?
La única vía para inscribir una transferencia dentro del plazo es una orden judicial, que es excepcional. La herencia no es una venta: los herederos reciben el predio, pero con la misma carga. Vender a un familiar o donar tampoco escapa a la prohibición, porque ambas son transferencias de dominio.
Si mi título de Cofopri se inscribió en enero de 2024, ¿cuándo puedo vender?
Desde enero de 2029, cuando se cumplen los cinco años desde la inscripción a tu favor. Antes de ofrecer el predio, pide la partida en Sunarp y revisa la fecha exacta del asiento y que la carga ya no esté vigente.
¿Puedo firmar una minuta ahora y escriturar cuando pasen los cinco años?
Es una operación de alto riesgo: la ley sanciona la transferencia dentro del plazo con la reversión del predio al Estado, la nulidad de la venta y tu exclusión como beneficiario de otro lote de vivienda. Si vas a vender, espera a que venza la carga.
¿Compré un lote con título de Cofopri reciente: qué reviso?
La partida registral. Si la carga de cinco años está inscrita y aún vigente, la transferencia no podrá inscribirse a tu nombre por más contratos privados que firmes.
¿Se puede vender un terreno de Cofopri antes de los cinco años si el comprador acepta el riesgo?
No de forma que sirva. La carga inscrita impide que la transferencia se inscriba, y Cofopri sostiene que puede revertir el predio al Estado y declarar la transferencia nula. El comprador que "acepta el riesgo" acepta pagar por algo que no va a poder inscribir a su nombre.
¿Cuánto tiempo debo esperar para vender un título de Cofopri entregado en 2026?
Cinco años desde la fecha del asiento de inscripción a tu favor, no desde la entrega. Si la inscripción quedó registrada en marzo de 2026, la prohibición vence en marzo de 2031. Pide la partida y confirma la fecha exacta antes de ofrecer el predio.
¿Cómo paso mi título de Cofopri a Sunarp si no aparece inscrito?
La inscripción la gestiona Cofopri ante el Registro de Predios, y desde la Resolución 00137-2025-SUNARP/SN (19 de septiembre de 2025) sus títulos pueden presentarse de forma electrónica por el SID-Sunarp. Si tu predio no figura inscrito, consulta el estado de tu expediente en Cofopri antes de intentar cualquier operación.
¿La inscripción del título de Cofopri tiene costo para mí?
La adjudicación del lote es a título gratuito y no se cobra por metro cuadrado adjudicado (art. 6 de la Ley 31056), y el art. 7.1 exonera a Cofopri de las tasas registrales, municipales y aranceles que cualquier institución pública le exija para la formalización, exoneración vigente hasta el 31 de diciembre de 2026 (art. 7.3). Lo que sí se paga después es la publicidad registral que pidas y, llegado el momento, la compraventa.
Compré una casa con título de Cofopri de hace diez años: ¿tiene la prohibición?
Depende de la fecha del asiento, no de la antigüedad del barrio. Si la inscripción a favor del beneficiario tiene más de cinco años, la carga ya venció y el predio se transfiere con normalidad; si tiene menos, sigue vigente. La partida registral es la única fuente que lo resuelve.
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Fuentes
- Ley 31056, texto publicado en El Peruano el 21 de octubre de 2020 (artículos 3, 5, 6 y 7) — Archivo Digital de la Legislación del Perú, Congreso de la República
- Cofopri — «Títulos de propiedad de Cofopri impiden venta del inmueble por 5 años» (nota de prensa oficial, 29 de agosto de 2024)
- Resolución 00137-2025-SUNARP/SN: presentación electrónica de los títulos de Cofopri por el SID-Sunarp — diario oficial El Peruano, 19 de septiembre de 2025
- Cofopri da título de propiedad gratis, pero con candado durante cinco años (Ley 31056) — Infobae
- ¿Se puede vender una casa que tiene título de propiedad otorgado por Cofopri? — El Comercio
- Ley 28687 con sus modificatorias (incluye la referencia a la Ley 31056, publicada el 21-oct-2020) — Congreso de la República
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