Una vivienda social se puede vender a partir de los cinco años, contados desde la fecha en que Sunarp extiende el asiento registral de la compraventa en la partida del inmueble. Así lo fija el artículo 5 de la Ley 32379, vigente desde junio de 2025: la condición queda inscrita en el Registro de Predios y la supervisa el Fondo MIVIVIENDA. El proyecto de reglamento añade que durante ese plazo tampoco se puede alquilar.
El proyecto de reglamento de la Ley 32379, prepublicado por la RM 269-2026-VIVIENDA en julio de 2026, establece que quien adquiera una Vivienda de Interés Social con subsidio del Estado deberá destinarla a vivienda propia y no podrá venderla, transferirla ni alquilarla durante cinco años. Quien incumpla tendría que devolver el monto del subsidio recibido más los intereses legales generados desde la fecha del desembolso. La prohibición de vender ya es ley (artículo 5 de la Ley 32379); lo que está en consulta pública es el reglamento, que suma la obligación de habitarla, la prohibición de alquilar y la devolución del subsidio.
Datos clave
- Norma: proyecto de Reglamento de la Ley N.º 32379, prepublicado por la RM 269-2026-VIVIENDA (julio de 2026).
- Obligación: destinar la VIS a vivienda propia y no vender, transferir ni alquilar durante 5 años.
- Sanción al beneficiario: devolución del subsidio más intereses legales desde la fecha del desembolso.
- Infracciones de promotores: clasificadas en leves, graves y muy graves. Las leves, amonestación escrita; las demás, multa.
- Cálculo de la multa: considera el valor máximo de la VIS, un factor equivalente al 5%, el número de unidades afectadas y la gravedad.
- Estado: la prohibición de transferir por 5 años está vigente desde junio de 2025 (Ley 32379, art. 5); el reglamento que añade habitar, no alquilar y devolver el subsidio sigue en proyecto.
¿Qué problema intenta resolver?
El uso de la vivienda social como activo de renta. La lógica del subsidio es que el Estado aporta dinero público para que una familia acceda a su vivienda; si esa unidad termina alquilada a un tercero o revendida con ganancia al poco tiempo, el subsidio dejó de cumplir su función y se convirtió en una transferencia de valor a quien no era el destinatario.
La respuesta del proyecto es directa: atar el beneficio al uso efectivo durante un periodo mínimo. Es un mecanismo que existe en otros países con programas de vivienda social y que aquí se propone por primera vez con esta claridad.
¿Qué exactamente estaría prohibido?
| Acto | Durante los primeros 5 años | Consecuencia propuesta |
|---|---|---|
| Vender la vivienda | No permitido | Devolución del subsidio más intereses legales |
| Transferirla a un tercero | No permitido | Devolución del subsidio más intereses legales |
| Alquilarla | No permitido | Devolución del subsidio más intereses legales |
| Habitarla como vivienda propia | Obligatorio | — |
¿Desde cuándo se contarían los cinco años?
La ley ya lo resolvió: el artículo 5 de la Ley 32379 computa los cinco años "desde la fecha de extensión del asiento registral de la compraventa de la unidad inmobiliaria" en Sunarp, y el proyecto de reglamento repite ese mismo punto de partida. Los intereses de la devolución del subsidio, en cambio, corren desde la fecha del desembolso: son dos relojes distintos. Como el reglamento está en consulta, el detalle de los intereses puede precisarse en la versión final; el plazo de cinco años desde la inscripción, no, porque está en la ley.
¿Qué pasa con las multas a las inmobiliarias?
El proyecto crea un régimen sancionador para los promotores de vivienda social. Clasifica las infracciones en tres niveles: las leves se sancionan con amonestación escrita, y las graves y muy graves, con multa. El cálculo de la multa considera el valor máximo de la VIS, un factor equivalente al 5%, el número de unidades afectadas y la gravedad de la infracción.
La estructura es relevante para el mercado: al multiplicar por el número de unidades afectadas, la sanción escala con el tamaño del proyecto. Un incumplimiento sistemático en un conjunto de cientos de unidades deja de ser un costo asumible.
¿Cómo se controlaría el cumplimiento?
Ahí entra el RENAVI, el Registro Nacional de Vivienda que plantea el mismo proyecto: una base de datos con los proyectos de vivienda social, sus modificaciones, las unidades comercializadas y los subsidios otorgados. La inscripción sería condición para acceder a los subsidios y la obligación entraría en vigor 60 días después de publicado el reglamento final. Lo tratamos en qué es el RENAVI.
Sin un registro que cruce beneficiario, unidad y subsidio, una restricción de cinco años sería difícil de fiscalizar. Con él, es verificable.
¿Qué significa esto para quien está comprando ahora?
Tres consecuencias prácticas, aun cuando la norma todavía no rija.
Cambia el cálculo de quien pensaba en renta. Comprar una VIS con subsidio para alquilarla dejaría de ser viable. Si tu plan era ese, conviene mirar otras rutas de inversión: el análisis de rentabilidad por distrito está en nuestra calculadora de renta y en las guías de inversión del blog.
No cambia nada para quien compra para vivir. Si vas a habitar la vivienda, la restricción no te afecta en la práctica.
Obliga a leer el contrato con más cuidado. Cuando la norma se apruebe, los contratos de compraventa de VIS incorporarán estas obligaciones. Firmar sin entender qué te compromete durante cinco años es exactamente el tipo de error que se paga caro: revisa las cláusulas que te protegen en un contrato de compraventa.
¿Qué relación tiene con la Ley 32379?
La Ley 32379, publicada el 11 de junio de 2025, sacó la Vivienda de Interés Social de la Ley 31313 y le dio marco propio. Su reglamento es justamente lo que se prepublicó en julio de 2026: más de un año después, la ley seguía sin reglamento aprobado. El recorrido completo está en qué cambia la Ley 32379.
¿Qué dice exactamente la Ley 32379?
El literal d) del artículo 5 de la Ley 32379, Ley de la Vivienda de Interés Social, publicada en El Peruano el 11 de junio de 2025, establece que la VIS "no debe ser objeto de algún acto de transferencia de dominio hasta por el plazo de cinco años, el cual se computa desde la fecha de extensión del asiento registral de la compraventa de la unidad inmobiliaria" en Sunarp. Agrega que "esta condición debe estar inscrita en el Registro de Predios de la SUNARP y es supervisada por el Fondo MIVIVIENDA". El mismo artículo exige no ser propietario de otra vivienda ni beneficiario de otro apoyo habitacional del Estado. El artículo 12 da al Ministerio de Vivienda la potestad de fiscalizar y sancionar a los titulares de licencias de proyectos VIS con amonestación escrita o multa, y encarga al reglamento tipificar las infracciones. La primera disposición complementaria final daba al Ejecutivo 120 días calendario para reglamentar; el grupo de trabajo para redactar el reglamento se creó recién con la RM 096-2026-VIVIENDA (20 de marzo de 2026) y el proyecto se prepublicó en julio de 2026.
| Regla | ¿Vigente hoy? | Dónde está |
|---|---|---|
| No vender ni transferir la VIS por 5 años | Sí | Ley 32379, artículo 5, literal d) |
| Plazo contado desde la inscripción de la compraventa en Sunarp | Sí | Ley 32379, artículo 5, literal d) |
| Condición anotada en la partida registral, supervisada por el Fondo MIVIVIENDA | Sí | Ley 32379, artículo 5, literal d) |
| Habitar la vivienda y no alquilarla a terceros durante los 5 años | No, en proyecto | Proyecto de reglamento (RM 269-2026-VIVIENDA) |
| Devolver el subsidio con intereses legales si se incumple | No, en proyecto | Proyecto de reglamento (RM 269-2026-VIVIENDA) |
| Multas a promotores por infracciones graves y muy graves | Habilitadas por la ley; tipificación en proyecto | Ley 32379, artículo 12 y proyecto de reglamento |
Ley 32379 (El Peruano, 11 de junio de 2025) y proyecto de reglamento prepublicado por la RM 269-2026-VIVIENDA (julio de 2026).
¿Y si el título es de Cofopri?
La pregunta llega a menudo mezclada con otra: quien recibió su título de propiedad de Cofopri también debe esperar cinco años para vender o transferir el predio. Según informó Cofopri en 2025, en aplicación de la Ley 31056, si se detecta una transferencia antes de ese plazo la entidad puede revertir la propiedad a favor del Estado, y la venta no podría inscribirse en el Registro de Predios de Sunarp. Son dos regímenes distintos con el mismo plazo: la Ley 32379 protege el subsidio a la vivienda social; la regla de Cofopri protege la formalización gratuita de posesiones informales. En ninguno de los dos casos la restricción impide habitar el inmueble.
¿Hay excepciones por divorcio, enfermedad o fallecimiento?
La ley no las contempla y el proyecto de reglamento tampoco. Durante la consulta pública, especialistas citados por la prensa observaron que el texto no regula qué pasaría ante un divorcio, una enfermedad, un traslado laboral, la violencia familiar o el fallecimiento del beneficiario, y pidieron un procedimiento para evaluar casos justificados sin tratarlos automáticamente como infracción. También señalaron que el proyecto no detalla todavía el procedimiento de devolución del subsidio (quién lo inicia, cómo se notifica, qué plazos de defensa hay). Son los puntos abiertos que el reglamento definitivo tendría que cerrar.
Preguntas frecuentes
¿Ya está prohibido alquilar una vivienda comprada con subsidio?
No. La restricción forma parte del proyecto de reglamento de la Ley 32379, prepublicado mediante la RM 269-2026-VIVIENDA en julio de 2026, que estuvo en consulta pública y aún no ha sido aprobado como norma definitiva.
¿Cuál sería la sanción si vendo antes de los cinco años?
Según el proyecto, devolver el monto del subsidio recibido más los intereses legales generados desde la fecha del desembolso hasta la devolución.
¿La restricción alcanza a cualquier vivienda social?
El proyecto se refiere a las Viviendas de Interés Social adquiridas con subsidios habitacionales del Estado. Quien compra sin subsidio no queda alcanzado por esa obligación.
¿Qué multas enfrentarían las inmobiliarias?
Las infracciones se clasifican en leves, graves y muy graves. Las leves se sancionan con amonestación escrita; las graves y muy graves, con multa calculada considerando el valor máximo de la VIS, un factor equivalente al 5%, el número de unidades afectadas y la gravedad.
¿Cuándo entraría en vigencia?
No hay fecha. El texto estuvo en consulta pública y el Ministerio debe evaluar los aportes antes de aprobar el reglamento definitivo mediante decreto supremo, que puede diferir del proyecto prepublicado.
¿A los cuántos años se puede vender una vivienda social?
A los cinco años, contados desde la fecha en que Sunarp inscribe la compraventa en la partida del inmueble. Lo fija el artículo 5 de la Ley 32379, vigente desde junio de 2025.
¿Desde cuándo se cuentan los cinco años?
Desde la fecha de extensión del asiento registral de la compraventa en Sunarp, no desde la firma de la minuta ni desde la entrega de llaves. Si la inscripción demora, el plazo también.
¿Qué pasa si vendo la vivienda social antes de los cinco años?
Hoy, la restricción está anotada en la partida registral, lo que traba la inscripción de una nueva compraventa. Si se aprueba el reglamento en consulta, además se perdería la condición de beneficiario, no se podría recibir otro apoyo habitacional y habría que devolver el subsidio con intereses legales desde el desembolso.
¿Puedo vender una casa con título de Cofopri antes de cinco años?
No. Según Cofopri, en aplicación de la Ley 31056 el titulado debe esperar cinco años; una transferencia anterior puede revertir la propiedad al Estado y no se inscribiría en Sunarp.
¿Cuándo saldrá el reglamento definitivo de la Ley 32379?
No hay fecha. La ley daba 120 días para reglamentar desde junio de 2025; el grupo de trabajo se creó en marzo de 2026 (RM 096-2026-VIVIENDA) y el proyecto se prepublicó en julio de 2026. El Ministerio debe evaluar los aportes y aprobar el texto por decreto supremo.
Si vas a poner el inmueble en alquiler: cómo alquilar tu propiedad y filtrar al inquilino.
Fuentes
- Nuevo reglamento de vivienda social: beneficiarios no podrán vender ni alquilar por 5 años y se fijan multas a inmobiliarias — El Comercio
- Peruanos no podrán alquilar ni vender casas compradas con subsidios del Estado por 5 años — La República, 22/07/2026
- Viviendas sociales quedarían fuera del negocio de alquiler por cinco años: la propuesta del Gobierno — Gestión
- RM N.º 269-2026-VIVIENDA: publicación del proyecto de Reglamento de la Ley N.º 32379, Ley de la Vivienda de Interés Social — Búsquedas El Peruano
- Ministerio de Vivienda prepublica el nuevo Reglamento de Vivienda de Interés Social para recibir aportes de la ciudadanía — MVCS, julio de 2026
- Ley 32379, Ley de la Vivienda de Interés Social (artículos 5 y 12, Disposición Complementaria Final Primera) — Diario Oficial El Peruano, 11 de junio de 2025
- RM 096-2026-VIVIENDA: grupo de trabajo para la reglamentación de la Ley 32379 — Ministerio de Vivienda, 20 de marzo de 2026
- Beneficiarios del título de propiedad de Cofopri deben esperar cinco años para vender o transferir (Ley 31056) — La República, 11 de marzo de 2025
Cómo te ayuda EximiaHaus
Si estás comprando o vendiendo una vivienda con subsidio, estas reglas cambian el cálculo. Vale la pena revisarlo con alguien antes de firmar:
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
- Asesoría de compra e inversión — elegir con números: rentabilidad neta, costo total de la operación y estado legal verificado.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.
