El proyecto de reglamento de la Ley 32379, prepublicado por la RM 269-2026-VIVIENDA en julio de 2026, establece que quien adquiera una Vivienda de Interés Social con subsidio del Estado deberá destinarla a vivienda propia y no podrá venderla, transferirla ni alquilarla durante cinco años. Quien incumpla tendría que devolver el monto del subsidio recibido más los intereses legales generados desde la fecha del desembolso. Es una propuesta en consulta pública, no una norma vigente, pero define hacia dónde va la regulación.
Datos clave
- Norma: proyecto de Reglamento de la Ley N.º 32379, prepublicado por la RM 269-2026-VIVIENDA (julio de 2026).
- Obligación: destinar la VIS a vivienda propia y no vender, transferir ni alquilar durante 5 años.
- Sanción al beneficiario: devolución del subsidio más intereses legales desde la fecha del desembolso.
- Infracciones de promotores: clasificadas en leves, graves y muy graves. Las leves, amonestación escrita; las demás, multa.
- Cálculo de la multa: considera el valor máximo de la VIS, un factor equivalente al 5%, el número de unidades afectadas y la gravedad.
- Estado: en consulta pública. No vigente.
¿Qué problema intenta resolver?
El uso de la vivienda social como activo de renta. La lógica del subsidio es que el Estado aporta dinero público para que una familia acceda a su vivienda; si esa unidad termina alquilada a un tercero o revendida con ganancia al poco tiempo, el subsidio dejó de cumplir su función y se convirtió en una transferencia de valor a quien no era el destinatario.
La respuesta del proyecto es directa: atar el beneficio al uso efectivo durante un periodo mínimo. Es un mecanismo que existe en otros países con programas de vivienda social y que aquí se propone por primera vez con esta claridad.
¿Qué exactamente estaría prohibido?
| Acto | Durante los primeros 5 años | Consecuencia propuesta |
|---|---|---|
| Vender la vivienda | No permitido | Devolución del subsidio más intereses legales |
| Transferirla a un tercero | No permitido | Devolución del subsidio más intereses legales |
| Alquilarla | No permitido | Devolución del subsidio más intereses legales |
| Habitarla como vivienda propia | Obligatorio | — |
¿Desde cuándo se contarían los cinco años?
El proyecto ancla la devolución con intereses a la fecha del desembolso del subsidio, que es el hito natural para computar el plazo. Como el texto está en consulta, este es exactamente el tipo de detalle que puede precisarse o modificarse en la versión final, y conviene no darlo por cerrado.
¿Qué pasa con las multas a las inmobiliarias?
El proyecto crea un régimen sancionador para los promotores de vivienda social. Clasifica las infracciones en tres niveles: las leves se sancionan con amonestación escrita, y las graves y muy graves, con multa. El cálculo de la multa considera el valor máximo de la VIS, un factor equivalente al 5%, el número de unidades afectadas y la gravedad de la infracción.
La estructura es relevante para el mercado: al multiplicar por el número de unidades afectadas, la sanción escala con el tamaño del proyecto. Un incumplimiento sistemático en un conjunto de cientos de unidades deja de ser un costo asumible.
¿Cómo se controlaría el cumplimiento?
Ahí entra el RENAVI, el Registro Nacional de Vivienda que plantea el mismo proyecto: una base de datos con los proyectos de vivienda social, sus modificaciones, las unidades comercializadas y los subsidios otorgados. La inscripción sería condición para acceder a los subsidios y la obligación entraría en vigor 60 días después de publicado el reglamento final. Lo tratamos en qué es el RENAVI.
Sin un registro que cruce beneficiario, unidad y subsidio, una restricción de cinco años sería difícil de fiscalizar. Con él, es verificable.
¿Qué significa esto para quien está comprando ahora?
Tres consecuencias prácticas, aun cuando la norma todavía no rija.
Cambia el cálculo de quien pensaba en renta. Comprar una VIS con subsidio para alquilarla dejaría de ser viable. Si tu plan era ese, conviene mirar otras rutas de inversión: el análisis de rentabilidad por distrito está en nuestra calculadora de renta y en las guías de inversión del blog.
No cambia nada para quien compra para vivir. Si vas a habitar la vivienda, la restricción no te afecta en la práctica.
Obliga a leer el contrato con más cuidado. Cuando la norma se apruebe, los contratos de compraventa de VIS incorporarán estas obligaciones. Firmar sin entender qué te compromete durante cinco años es exactamente el tipo de error que se paga caro: revisa las cláusulas que te protegen en un contrato de compraventa.
¿Qué relación tiene con la Ley 32379?
La Ley 32379, publicada el 11 de junio de 2025, sacó la Vivienda de Interés Social de la Ley 31313 y le dio marco propio. Su reglamento es justamente lo que se prepublicó en julio de 2026: más de un año después, la ley seguía sin reglamento aprobado. El recorrido completo está en qué cambia la Ley 32379.
Preguntas frecuentes
¿Ya está prohibido alquilar una vivienda comprada con subsidio?
No. La restricción forma parte del proyecto de reglamento de la Ley 32379, prepublicado mediante la RM 269-2026-VIVIENDA en julio de 2026, que estuvo en consulta pública y aún no ha sido aprobado como norma definitiva.
¿Cuál sería la sanción si vendo antes de los cinco años?
Según el proyecto, devolver el monto del subsidio recibido más los intereses legales generados desde la fecha del desembolso hasta la devolución.
¿La restricción alcanza a cualquier vivienda social?
El proyecto se refiere a las Viviendas de Interés Social adquiridas con subsidios habitacionales del Estado. Quien compra sin subsidio no queda alcanzado por esa obligación.
¿Qué multas enfrentarían las inmobiliarias?
Las infracciones se clasifican en leves, graves y muy graves. Las leves se sancionan con amonestación escrita; las graves y muy graves, con multa calculada considerando el valor máximo de la VIS, un factor equivalente al 5%, el número de unidades afectadas y la gravedad.
¿Cuándo entraría en vigencia?
No hay fecha. El texto estuvo en consulta pública y el Ministerio debe evaluar los aportes antes de aprobar el reglamento definitivo mediante decreto supremo, que puede diferir del proyecto prepublicado.
Fuentes
- Nuevo reglamento de vivienda social: beneficiarios no podrán vender ni alquilar por 5 años y se fijan multas a inmobiliarias — El Comercio
- Peruanos no podrán alquilar ni vender casas compradas con subsidios del Estado por 5 años — La República, 22/07/2026
- Viviendas sociales quedarían fuera del negocio de alquiler por cinco años: la propuesta del Gobierno — Gestión
- RM N.º 269-2026-VIVIENDA: publicación del proyecto de Reglamento de la Ley N.º 32379, Ley de la Vivienda de Interés Social — Búsquedas El Peruano
- Ministerio de Vivienda prepublica el nuevo Reglamento de Vivienda de Interés Social para recibir aportes de la ciudadanía — MVCS, julio de 2026
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