Escrito por Jean Crl con el equipo de EximiaHaus y contrastado con la Ley 28687, la Ley 31056, la Ley 32267 y las notas oficiales de Cofopri en gob.pe, citadas al final.
Para sacar el título de propiedad con Cofopri en 2026 necesitas ocupar el lote desde antes del 31 de diciembre de 2021 (fecha ampliada por la Ley 32267), usarlo como vivienda, no tener otra casa en la misma provincia y que tu zona esté en proceso de formalización. En el empadronamiento te piden DNI, un recibo de servicios y un documento que pruebe la posesión y su antigüedad.
Los cinco requisitos, en orden:
- Posesión anterior al 31 de diciembre de 2021, continua y pacífica (Ley 32267, que amplió el corte de 2015).
- Uso de vivienda: el lote se ocupa para vivir, no como depósito, taller o comercio exclusivo.
- No tener otra casa en la misma provincia (ni tú ni tu pareja).
- Zona declarada en proceso de formalización por Cofopri o la municipalidad provincial, sobre terreno del Estado y fuera de zona de riesgo no mitigable (Ley 28687).
- Documentos del empadronamiento: DNI de todos los titulares, un recibo de servicios y un documento que acredite la posesión y su antigüedad.
¿No sabes si tu caso es de Cofopri? Responde siete preguntas en la herramienta ¿cómo formalizo mi terreno? y verás si te toca Cofopri, el título supletorio o la prescripción.
En la formalización masiva, el trámite es gratuito: el Estado asume el costo del catastro y de la inscripción registral. La ocupación debe ser continua, el uso exclusivamente de vivienda y el predio no puede ubicarse en zona declarada de riesgo no mitigable. Hasta marzo de 2025, el corte de posesión era 2015.
Datos clave
- Gratuito: en la formalización masiva, el Estado asume catastro e inscripción.
- Posesión continua antes del 31 de diciembre de 2021 es el corte que se exige desde la Ley 32267 (El Peruano, 22-mar-2025), que lo amplió "por última vez" desde el 31-dic-2015; el D. S. 006-2026-VIVIENDA (21-abr-2026) adecuó el reglamento.
- Documentos del empadronamiento 2026: DNI de todos los titulares, un recibo de pago de servicios y un documento que acredite la posesión y el tiempo de ocupación (Cofopri, 7-ene-2026).
- Constancia de posesión más simple: desde abril de 2026 la municipalidad solo puede pedir solicitud simple con tu número de DNI, croquis de ubicación y el acta de verificación municipal o constancia policial firmada por los colindantes; ya no la copia del DNI.
- No ser propietario de otro inmueble destinado a vivienda en la misma provincia.
- Uso exclusivo de vivienda y predio fuera de zonas de riesgo no mitigable.
- La zona debe estar priorizada por Cofopri para el proceso de formalización.
¿Cuáles son los requisitos de Cofopri para sacar título de propiedad en 2026?
| Condición | Detalle |
|---|---|
| Antigüedad de la posesión | Ocupación continua del lote antes del 31 de diciembre de 2021 (Ley 32267, que reemplazó el corte anterior de 2015) |
| No ser propietario | Ni tú ni tu cónyuge deben ser propietarios o copropietarios de otro inmueble de vivienda en la misma provincia |
| Uso del predio | Exclusivamente vivienda |
| Ubicación | Fuera de zonas declaradas de alto riesgo o riesgo no mitigable |
| Zona priorizada | El predio debe estar en un área que Cofopri haya incluido en su proceso de formalización |
Para ver en qué momento de la venta de un terreno entra esto, revisa la guía completa para vender un terreno.
Si todavía no sabes si tu caso es Cofopri, título supletorio o prescripción, conviene leer primero la guía completa para formalizar un terreno o una casa en el Perú y volver aquí para el detalle de este tema.
Documentos que se piden
- DNI vigente de todas las personas que figurarán como propietarias.
- Un recibo de pago de servicios (luz, agua) o del impuesto predial a nombre de los ocupantes.
- Constancia de posesión emitida por la municipalidad distrital.
- Plano del lote con medidas perimétricas.
- Declaración jurada simple indicando el tiempo de posesión.
La constancia de posesión municipal es la que más demora y la que conviene tramitar primero, porque de ella dependen las demás.
¿Cuánto cobra Cofopri por el título de propiedad?
En la formalización masiva, Cofopri no cobra por el empadronamiento, el catastro ni la inscripción del título en Sunarp, y las visitas de sus brigadas son gratuitas. La ley distingue, eso sí, dos tipos de título. Las posesiones ocupadas al 31 de diciembre de 2004 se titulan a título gratuito, salvo los supuestos onerosos del reglamento (Ley 31056, disposición transitoria sobre la Ley 28687). Los lotes que no alcanzaron ese plazo pueden formalizarse por los programas de adjudicación de lotes, donde el título es oneroso: pagas el valor arancelario del terreno, y Cofopri tiene un formato de título oneroso con pago diferido. Si alguien te pide dinero "para Cofopri" fuera de ese marco, desconfía y consulta en la oficina zonal.
| Situación | Tipo de título | Qué pagas | Base legal |
|---|---|---|---|
| Posesión al 31-dic-2004 en zona en formalización | Gratuito | Nada por catastro ni inscripción | Ley 28687 y Ley 31056 |
| Posesión posterior, hasta el corte del 31-dic-2021 | Según el supuesto: gratuito u oneroso | En el oneroso, el valor arancelario del lote | Ley 32267; Ley 30731 (programas de adjudicación de lotes) |
| Posesión iniciada después del 31-dic-2021 | No entra a la formalización | — | Ley 32267 |
| Zona no priorizada o terreno de un particular | No lo titula Cofopri | Costos de la vía notarial o judicial | Código Civil (prescripción adquisitiva) |
¿Qué pasa si mi zona no está priorizada?
Ahí Cofopri no interviene y el camino es otro: la prescripción adquisitiva de dominio, que se tramita por vía notarial o judicial y sí tiene costo. Se exige posesión continua, pacífica y pública como propietario durante el plazo que fija la ley. Lo explicamos en prescripción adquisitiva de dominio en Perú.
Si el terreno ya tiene partida registral a nombre de otra persona, el problema no es de formalización sino de titularidad, y se resuelve por saneamiento. Ver saneamiento físico legal.
Por qué el título cambia todo
Un predio con título inscrito en la Sunarp puede venderse, hipotecarse para obtener crédito, heredarse sin conflicto y usarse para acceder a programas de vivienda del Estado. Un predio solo con constancia de posesión no puede hacer nada de eso, y su valor de mercado es sensiblemente menor que el de un predio formalizado en la misma cuadra.
Una vez inscrito, protégelo: activa la alerta registral gratuita de la Sunarp. Ver alerta registral e inmovilización de partida.
Si ya tenías el título y lo perdiste, no pierdes la propiedad: cómo obtener una copia oficial del título de Cofopri.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el título de propiedad de Cofopri?
En el proceso de formalización masiva es gratuito: el Estado asume los costos del catastro y de la inscripción registral a favor del beneficiario. Solo en los supuestos de título oneroso, como la adjudicación de lotes, se paga el valor arancelario del terreno.
¿Cuántos años de posesión se necesitan?
Para el proceso de Cofopri se exige acreditar posesión continua del lote antes del 31 de diciembre de 2021, fecha fijada por la Ley 32267 en 2025. Fuera de ese marco, la vía es la prescripción adquisitiva de dominio, con los plazos y requisitos que fija el Código Civil.
¿Puedo obtener título si ya tengo otra casa?
No, si esa otra vivienda está en la misma provincia donde solicitas la formalización. El requisito es no ser propietario ni copropietario de otro inmueble destinado a vivienda en esa jurisdicción.
¿Cuáles son los requisitos de Cofopri para sacar título de propiedad en 2026?
Ocupar el lote de forma continua y pacífica desde antes del 31 de diciembre de 2021, usarlo como vivienda, no ser dueño de otra vivienda en la misma provincia y que el lote esté fuera de zona de riesgo no mitigable. En el empadronamiento presentas DNI, un recibo de servicios y una prueba de posesión.
¿Cómo sé si Cofopri va a empadronar mi zona?
Cofopri publica cada mes el cronograma de empadronamiento con fechas, distritos y zonas en su portal y en gob.pe/cofopri. En su primera campaña de 2026, iniciada el 5 de enero, programó 4.152 lotes urbanos, con más predios en Ayacucho, La Libertad, Pasco, Ica y Apurímac.
¿Cofopri titula a pedido de una sola familia?
No. Cofopri formaliza de oficio y por zonas completas: primero sanea el asentamiento humano o centro poblado, inscribe el plano con todos los lotes y recién después empadrona familia por familia. Si tu zona no está en su programación, la vía individual es la prescripción adquisitiva.
¿Sirve la constancia de posesión como título de propiedad?
No. La constancia de posesión acredita que ocupas el predio y sirve para trámites como el acceso a servicios básicos, pero no te convierte en propietario ni permite vender, hipotecar o inscribir el inmueble a tu nombre.
¿Cómo sacar el título de propiedad en Cofopri paso a paso?
Cofopri formaliza de oficio y por zonas, no a pedido de una sola familia: (1) la entidad o la municipalidad provincial declara la zona en proceso de formalización y hace el saneamiento físico-legal del terreno; (2) empadrona lote por lote, y ahí presentas el DNI de los titulares, un recibo de servicios y un documento que pruebe la posesión y su antigüedad; (3) califica cada expediente (posesión anterior al 31 de diciembre de 2021, uso de vivienda, sin otra casa en la provincia); (4) publica los resultados y abre el plazo de oposición, hoy de 10 días hábiles; (5) inscribe el título en Sunarp y lo entrega. El título gratuito lleva una carga inscrita que impide vender el lote durante 5 años (Ley 31056, art. 5.2).
¿Qué documentos pide Cofopri en el empadronamiento 2026?
Tres: el DNI de todos los titulares del lote (si eres casado o conviviente, de ambos), un recibo de pago de servicios (agua o luz) a nombre de quien ocupa y un documento que acredite la posesión y el tiempo de ocupación: constancia de posesión municipal, contrato de compraventa de la posesión, recibos antiguos, declaración jurada de vecinos o actas de la organización vecinal. Lo publica Cofopri en sus notas de empadronamiento en gob.pe; el trámite no tiene costo para el poseedor.
Seguir leyendo
- ¿Cómo consulto mi predio o expediente en Cofopri?
- Tengo una casa sin inscribir: ¿puedo venderla y cómo?
- ¿Cofopri o Sunarp: quién me da el título de propiedad?
- ¿Cómo sé si mi casa tiene un embargo?
- Vender una casa con ampliación no declarada: qué se puede hacer
- Contrato de opción de compra: cómo se amarra un terreno mientras evalúas el proyecto
- Vender un inmueble: los documentos que el notario te va a pedir
- qué revisar antes de comprar un departamento o casa en el Perú: la guía completa 2026
- Vender tu propiedad: dónde y cómo hacerlo
- ¿Cuánto demora un título de Cofopri y qué cambió en 2026?
- ¿Puedo vender una casa con título de Cofopri?
- Construir en un terreno sin título: qué arriesgas y cómo regularizar
Fuentes
- Cofopri otorga títulos de propiedad gratis a familias que cumplan estas condiciones — La República
- Cofopri: requisitos para el título de propiedad tras ocupar un terreno por más de 10 años — El Popular
- Ley 32267 amplía el corte de posesión al 31 de diciembre de 2021 — Infobae, 22-mar-2025
- D. S. 006-2026-VIVIENDA: plazo de posesión y requisitos de la constancia de posesión — PPU Legal, abril de 2026
- Cofopri inicia el 2026 con campaña de empadronamiento — gob.pe, 7-ene-2026
- Cofopri lo hace gratuito y masivo: requisitos para formalizar tu lote — gob.pe, 24-feb-2024
- Ley 28687 con sus modificatorias, título gratuito y oneroso — Congreso de la República
- R. D. D000144-2022-COFOPRI-DE: título de propiedad oneroso con pago diferido — IUS Latin
- Cofopri: trámites y consulta de tu título — Trámites Perú
- Ley 31056, que amplía los plazos de titulación y dicta medidas para la formalización: título gratuito (art. 6) y prohibición de transferir por 5 años (art. 5.2) — Congreso de la República
- Cofopri: modifican el reglamento para que los predios ocupados hasta el 31 de diciembre de 2021 puedan formalizarse (D.S. 005-2026-VIVIENDA) — gob.pe, 13 de abril de 2026
- Cofopri: Texto Único de Procedimientos Administrativos (TUPA) — gob.pe
Cómo te ayuda EximiaHaus
Un título inscrito cambia por completo lo que puedes hacer con tu terreno: venderlo, hipotecarlo o construir formalmente.
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Publicar un inmueble — anuncia tu propiedad en minutos, con ficha completa y video automático del aviso.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.
