Para vender necesitas cinco documentos base: DNI vigente, copia literal de la partida registral, HR y PU del año, constancia de no adeudo municipal y, si el inmueble está en un edificio, la constancia de no adeudo de mantenimiento. Si hay hipoteca, herencia o copropiedad, hay que resolver eso antes de publicar, no cuando ya hay un comprador esperando.
Datos clave
- Copia literal de predio: S/ 14 las dos primeras páginas y S/ 7 por página adicional (2026).
- El HR y el PU se obtienen en la municipalidad del distrito del inmueble.
- Sucesión intestada notarial: entre 30 y 60 días calendario hasta la inscripción, según referencias de mercado 2026.
- Sin sucesión inscrita y dominio trasladado, un inmueble heredado no se puede vender.
Los documentos base
| Documento | Para qué sirve | Dónde se obtiene |
|---|---|---|
| DNI vigente | Identificación en la notaría | Reniec |
| Copia literal de la partida | Acredita que eres el titular inscrito | Sunarp |
| HR y PU del año | Identifica el predio ante la municipalidad | Municipalidad o SAT |
| Constancia de no adeudo | Acredita que no debes predial ni arbitrios | Municipalidad o SAT |
| No adeudo de mantenimiento | Evita que la deuda del edificio trabe la venta | Junta de propietarios o administración |
| Partida de matrimonio | Cuando el inmueble es bien social | Reniec o municipalidad |
Los tres casos que hay que resolver antes
- Inmueble heredado. Se necesita la sucesión inscrita y el traslado de dominio a nombre de los herederos. Ver heredé una casa: qué hago.
- Copropiedad. Si hay varios dueños, hay que definir quién firma y con qué acuerdo. Ver vender en copropiedad.
- Hipoteca vigente. Hay que conocer el saldo y pactar cómo se cancela y se levanta la carga en el mismo acto. Ver vender una casa que todavía estás pagando.
¿Qué pasa si amplié la casa y no lo declaré?
El área construida real no coincide con la registrada, y eso puede frenar la venta, sobre todo si el comprador usa crédito hipotecario: el banco financia lo que está inscrito. La regularización se hace con declaratoria de fábrica. Ver declaratoria de fábrica e independización.
¿Y si el inmueble no está inscrito en Sunarp?
Entonces no hay partida ni titular registral, y la venta se vuelve muy difícil: ningún banco la financia y cualquier comprador informado va a exigirla. El camino es sanear primero. Ver cuándo necesitas sanear tu propiedad.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo antes debo pedir estos documentos?
Apenas decides vender. La partida se puede volver a pedir actualizada al momento de firmar, pero los trámites municipales y los casos especiales toman semanas.
¿El comprador puede exigirme documentos adicionales?
Sí, y es razonable: planos, boletas de servicios al día, reglamento interno o el acta de la junta de propietarios. Tenerlos listos transmite orden y sostiene el precio.
¿Necesito tasación para vender?
No es obligatoria para la venta entre particulares, pero sí si el comprador usa crédito: el banco pedirá la suya. Tener una propia te da argumentos en la negociación.
¿Debo cancelar la hipoteca antes de vender?
No necesariamente antes: lo habitual es cancelarla con parte del precio en el mismo acto de la firma, dejándolo escrito en la minuta.
Para guardar esos documentos como corresponde, revisa cuánto cuesta una caja fuerte.
Para tenerlo todo en una sola lista: el checklist completo de documentos.
Para ubicar este punto dentro del recorrido completo: cómo vender tu departamento, paso a paso.
Fuentes
- Copia literal SUNARP 2026 — Trámites Perú
- Sucesión intestada notarial en Perú 2026: pasos y costos — Modelo.pe
Cómo te ayuda EximiaHaus
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