La regla base es del Código Civil: para disponer de los bienes sociales se requiere la intervención del marido y la mujer. Si la casa se compró durante el matrimonio bajo sociedad de gananciales, ninguno de los dos puede venderla solo, aunque figure únicamente a nombre de uno. Todo lo demás son variantes de esa regla.
Datos clave
- Bien social: requiere la firma de ambos cónyuges para vender.
- Bien propio: el adquirido antes del matrimonio o por herencia puede venderlo su titular.
- Separación de patrimonios: si está inscrita, cada uno dispone de lo suyo.
- Valorización objetiva: es lo que destraba la mayoría de las negociaciones.
- Impuesto: la venta tributa igual que cualquier otra, salvo exoneración de casa habitación.
Los tres escenarios posibles
| Situación | Qué se puede hacer |
|---|---|
| Ambos quieren vender | Venta normal; ambos firman y se reparte el neto según lo acordado |
| Uno quiere vender y el otro no | Negociar la compra de la cuota del otro, o acudir a la vía judicial |
| Ya hay divorcio y liquidación inscrita | Cada uno dispone de lo que le fue adjudicado |
| Separación de hecho, sin trámite | Sigue siendo bien social: se necesita la firma de los dos |
Elaboración EximiaHaus sobre el régimen patrimonial del matrimonio del Código Civil peruano. Cada caso concreto debe revisarse con un abogado.
El paso que ordena todo: valorizar
La discusión típica no es si se vende, sino a cuánto. Cuando cada parte llega con un número propio, la negociación se vuelve interminable. Una tasación profesional, hecha por un tercero, convierte una discusión de percepciones en una conversación sobre un documento. Es, con diferencia, la inversión que más tiempo ahorra en estos casos.
Cuándo conviene una tasación formal está en valorizar para herencia, división o divorcio.
Si uno no quiere vender
Hay dos caminos. El primero es que uno compre la participación del otro: se valoriza el inmueble, se descuenta la deuda hipotecaria pendiente y se paga la diferencia proporcional. Si hay crédito vigente, el banco debe aceptar que el que se queda asuma la deuda, lo que implica una nueva evaluación crediticia. El segundo camino es la vía judicial, más lenta y más cara, pero existe cuando no hay acuerdo posible.
El caso paralelo, entre copropietarios sin vínculo matrimonial, está en un copropietario no quiere vender.
Qué pasa con el crédito hipotecario
La separación no modifica el contrato con el banco: si ambos son deudores, ambos siguen respondiendo, aunque solo uno viva en la casa. Dejar de pagar "porque ya no vivo ahí" daña el historial crediticio de los dos. Si la salida es que uno asuma la deuda, hay que formalizarlo con el banco, no de palabra.
El impuesto que hay que prever
La venta tributa como cualquier otra: impuesto a la renta de segunda categoría sobre la ganancia, salvo que aplique la exoneración de casa habitación por haber sido propiedad del vendedor al menos dos años. Conviene calcularlo antes de repartir, porque el neto a dividir es después de impuestos y gastos, no el precio de venta.
El orden completo de la operación está en cómo vender mi departamento paso a paso.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender la casa si mi expareja no firma?
Si es bien social, no: el Código Civil exige la intervención de ambos. Las salidas son comprar su participación o acudir a la vía judicial.
¿Y si la casa está solo a mi nombre?
Figurar como único titular no la convierte en bien propio: si se adquirió durante el matrimonio bajo sociedad de gananciales, sigue siendo social.
¿Cómo se reparte el dinero de la venta?
Del precio se descuentan la deuda hipotecaria, los gastos de la operación y los impuestos; el neto se reparte según lo acordado o lo que establezca la liquidación.
¿Qué pasa con el crédito si nos separamos?
Ambos deudores siguen respondiendo ante el banco hasta que la deuda se pague o se formalice el cambio de titular, con nueva evaluación crediticia.
¿Conviene tasar antes de negociar?
Sí. Una tasación de un tercero convierte una discusión de percepciones en una negociación sobre un documento.
Fuentes
- Código Civil peruano — Libro III, régimen patrimonial del matrimonio (art. 315)
- Sunarp — protege tu propiedad de posibles estafas inmobiliarias
- Rentas de segunda categoría: venta de inmuebles y valores mobiliarios — SUNAT
- Sunarp — solicitar copia literal de una partida registral
Cómo te ayuda EximiaHaus
En una separación, la valorización objetiva evita que la negociación se estanque:
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