Conviene decirlo de entrada: la edad no quita capacidad jurídica. Una persona adulta mayor puede vender su casa igual que cualquier otra, y no necesita autorización de sus hijos. Lo que el notario verifica —como en cualquier escritura— es la identidad, la libertad y el conocimiento con que se otorga el acto.
Datos clave
- La capacidad se presume: la edad, por sí sola, no la limita.
- El notario da fe de identidad, capacidad y libre voluntad de los otorgantes.
- Si el propietario no puede acudir, puede otorgar poder por escritura pública.
- Apoyos y salvaguardias: la figura que reemplazó a la antigua interdicción.
- Los hijos no firman por el padre o la madre si no hay poder o designación de apoyo.
Los tres escenarios
| Situación | Cómo se resuelve |
|---|---|
| Puede acudir y decidir | Firma personalmente; el notario verifica como en cualquier acto |
| Decide, pero no puede movilizarse | Poder por escritura pública, o actuación notarial a domicilio |
| Hay deterioro cognitivo | Designación de apoyos y salvaguardias conforme al DL 1384 |
| Ya falleció | Sucesión intestada o testamentaria antes de poder vender |
Elaboración EximiaHaus con la Ley del Notariado (DL N° 1049) y el Decreto Legislativo N° 1384, que reconoce la capacidad jurídica y regula los apoyos y salvaguardias. Cada caso debe consultarse con un notario o abogado.
Para ver en qué momento de la venta entra esto, revisa la guía completa para vender en el Perú.
El lugar de este trámite dentro de toda la herencia, con costos y plazos de 2026, está en la guía maestra para heredar y vender una casa.
El poder: la herramienta más usada
Cuando el propietario decide vender pero no puede hacer los trámites, el camino es otorgar un poder por escritura pública con facultades expresas para vender, fijar precio, cobrar y firmar la minuta y la escritura. Dos advertencias prácticas: el poder debe estar vigente al momento de la firma, y conviene inscribirlo aunque para una persona natural no es obligatorio (poder fuera de registro o inscrito), y las facultades tienen que ser específicas —un poder genérico suele ser observado—.
El caso de ventas a distancia está en poder notarial para vender un inmueble a distancia.
Qué pasa si hay deterioro cognitivo
Desde el Decreto Legislativo N° 1384, el sistema peruano abandonó la lógica de la interdicción y adoptó la de los apoyos y salvaguardias: la persona conserva su capacidad jurídica y se designan apoyos que la asistan en la manifestación de voluntad. Es un procedimiento formal, no un acuerdo familiar, y conviene iniciarlo con tiempo, porque una escritura firmada sin ese respaldo puede ser cuestionada después.
El tema incómodo: los hermanos
En las ventas familiares, la mayoría de los conflictos no son legales sino de expectativas sobre el precio. Una tasación profesional de un tercero evita que la discusión se convierta en una pelea sobre quién estima mejor, y deja registro del valor de mercado al momento de la operación, lo que además es útil si más adelante hay que repartir.
Cuándo conviene está en valorizar para herencia, división o divorcio, y si el propietario ya falleció, el camino es otro: Vender un inmueble: los documentos que el notario te va a pedir.
Precauciones que valen la pena
Verificar la partida registral y las cargas antes de empezar, confirmar que los nombres coincidan con el DNI, y desconfiar de cualquier apuro. Sunarp recomienda además revisar periódicamente la partida y activar la alerta registral: los inmuebles de personas mayores son un objetivo frecuente de estafas inmobiliarias, y una operación transparente y documentada es la mejor defensa.
Preguntas frecuentes
¿Un adulto mayor puede vender su casa?
Sí. La edad no limita la capacidad jurídica y no se necesita autorización de los hijos.
¿Qué verifica el notario?
La identidad, la capacidad y la libre voluntad de quien otorga el acto, como en cualquier escritura pública.
¿Cómo vendo si mi padre no puede movilizarse?
Con un poder por escritura pública con facultades expresas para vender, vigente y de preferencia inscrito; también existe la actuación notarial a domicilio.
¿Y si tiene deterioro cognitivo?
Corresponde el procedimiento de designación de apoyos y salvaguardias del Decreto Legislativo N° 1384, que reemplazó a la antigua interdicción.
¿Los hijos pueden firmar por su padre o madre?
No, salvo que exista un poder otorgado a su favor o una designación de apoyo con esas facultades.
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Fuentes
- Decreto Legislativo N° 1049, Ley del Notariado — fe pública y capacidad de los otorgantes
- Decreto Legislativo N° 1384 — capacidad jurídica, apoyos y salvaguardias
- Sunarp — protege tu propiedad de posibles estafas inmobiliarias
- Sunarp — solicitar copia literal de una partida registral
Cómo te ayuda EximiaHaus
En una venta familiar, valorizar bien evita discusiones entre hermanos:
- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
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