Vender un inmueble en el Perú tiene un orden, y hacerlo al revés es lo que alarga las ventas de tres meses a un año. El orden correcto es: primero los papeles, después el precio, después el material, y solo entonces el aviso. La mayoría empieza publicando y descubre los problemas cuando ya hay un comprador con prisa.
Los siete pasos, en orden
- 1. Papeles: partida registral, declaratoria de fábrica, predial y arbitrios al día.
- 2. Precio: comparables de tu zona, no promedios de la ciudad.
- 3. Material: fotos, video y ficha con medidas reales.
- 4. Difusión: portal, redes y mensaje directo con el enlace del aviso.
- 5. Visitas: filtrar antes, mostrar con luz y responder rápido.
- 6. Negociación: arras, plazos y condición de crédito por escrito.
- 7. Firma: minuta, escritura pública, impuestos e inscripción.
Quién paga qué en una compraventa
| Concepto | Quién lo asume | Referencia |
|---|---|---|
| Alcabala | Comprador | 3% sobre el exceso de 10 UIT (S/ 55.000 en 2026) |
| Impuesto a la renta de 2.ª categoría | Vendedor | 6,25% sobre la renta neta = 5% de la ganancia |
| Predial del ejercicio | Vendedor | Hasta el último día hábil del mes siguiente |
| Minuta y escritura pública | Se pacta, normalmente el comprador | Arancel de la notaría |
| Inscripción en Sunarp | Comprador | Derechos registrales |
| Tasación del banco | Comprador con crédito | Perito de la lista del banco |
Elaboración EximiaHaus con el TUO de la Ley de Tributación Municipal (DS N° 156-2004-EF), las reglas de rentas de segunda categoría de SUNAT y la práctica notarial habitual. La distribución de algunos gastos es pactable entre las partes.
Paso 1: los papeles, antes que nada
Pide la copia literal de la partida en Sunarp y revisa tres cosas: que el titular seas tú (con el nombre exactamente como figura en tu DNI), que no haya cargas o gravámenes que desconozcas, y que la declaratoria de fábrica esté inscrita si hay construcción. Suma el HR y PU del predial y la constancia de no adeudo de arbitrios. Si algo falta, se corrige ahora: hacerlo con un comprador esperando cuesta plata y, a veces, la operación.
La lista completa está en el checklist de documentos para vender.
Paso 2: el precio de salida
Es la decisión que más pesa en todo el proceso: un precio 15% por encima del mercado no significa vender 15% más caro, significa no recibir visitas durante tres meses y terminar rebajando con menos fuerza para negociar. El precio se arma con comparables recientes de tu misma zona y de tu mismo tipo de inmueble, ajustados por piso, vista, estado y estacionamiento.
Cómo detectar que te pasaste está en cómo saber si tu casa está sobrevalorada.
Paso 3: el material
El comprador decide si va a visitar en los primeros segundos del aviso. Eso significa: fotos con luz natural y ambientes ordenados, un video corto de recorrido, plano o medidas reales y una ficha que no oculte lo evidente. Arreglos baratos y bien elegidos —pintura, luminarias, silicona de baño— cambian la percepción más que cualquier descripción.
Qué conviene arreglar está en qué arreglos baratos suben el precio antes de vender.
Paso 4 y 5: difusión y visitas
Publica en un portal, comparte el enlace del aviso por redes y WhatsApp, y responde rápido: la velocidad de respuesta es, en la práctica, parte del precio. Antes de agendar una visita conviene saber si el interesado paga al contado o con crédito, y en ese caso si ya tiene una preaprobación. Eso ahorra visitas que no llevan a ninguna parte.
Paso 6: la negociación
Cuando llega la oferta, tres elementos importan tanto como el monto: la forma de pago (contado o crédito), el plazo hasta la firma y las arras. Todo va por escrito, con el detalle de qué pasa si el banco no aprueba. Y una oferta baja no es un insulto: es el inicio de una conversación.
Cómo responder sin perder al comprador está en cómo responder una oferta muy baja.
Paso 7: firma, impuestos e inscripción
Se firma la minuta, el notario eleva a escritura pública y se inscribe la transferencia en Sunarp. El comprador paga la alcabala —3% sobre el exceso de 10 UIT— y tú, si hubo ganancia, el impuesto a la renta de segunda categoría: 6,25% sobre la renta neta, equivalente a 5% de la ganancia, salvo que aplique la exoneración de casa habitación. Además, como transferente debes cancelar el predial del ejercicio hasta el último día hábil del mes siguiente a la transferencia.
El cálculo exacto lo hace la calculadora de impuesto a la renta.
La guía completa, por etapas
Una venta bien hecha se apoya en decisiones que se toman antes de publicar. Este es el índice completo del clúster, en orden:
Antes de publicar: papeles y precio
- Por dónde empiezo si quiero vender
- El checklist de documentos
- Qué papeles hacen falta
- En qué orden hacer los trámites
- La constancia de no adeudo
- Por qué tasar antes de publicar
- Cómo tasar tu propiedad
- Qué precio poner para vender en tres meses
- Cómo saber si está sobrevalorada
- ¿Vender ahora o esperar?
Preparar el inmueble y el material
- Los arreglos baratos que sí suman
- Qué remodelación devuelve la inversión
- Home staging: cómo preparar la propiedad
- Las fotos que hacen perder ventas
- ¿Hace falta un fotógrafo?
- ¿Sirve el tour virtual?
- Vender una casa que necesita arreglos
Publicar y difundir
- Cómo poner la casa en venta
- Dónde publicarla
- Qué necesitas para publicar
- Vender por internet, paso a paso
- Qué red social conviene
- Por qué el aviso no recibe visitas
- Cuánto tarda en venderse
- ¿Vender rápido o vender caro?
Visitas, ofertas y negociación
- Cuántas visitas hacen falta
- Cómo calificar interesados
- Cómo conducir la primera visita
- Cómo responder una oferta muy baja
- Cómo responder una contraoferta
- Tácticas de negociación
- Cuándo bajar el precio y cuánto
- Dos compradores a la vez
Solo o con ayuda
- ¿Solo o con agente?
- Cuánto cuesta cada camino
- Cuánto cobra una inmobiliaria
- ¿Exclusividad o abierto?
- Qué hacer solo y para qué pedir ayuda
Impuestos y cuánto te queda
- Cuánto te queda limpio
- Todos los gastos del vendedor
- Cuánto impuesto paga el vendedor
- Renta de segunda categoría
- Qué gastos acepta SUNAT
- Por qué calcularlo antes
- Si todavía debes al banco
Situaciones que complican la venta
- Con hipoteca vigente
- Debiendo predial o arbitrios
- Debiendo el mantenimiento
- Con una ampliación no declarada
- Por divorcio o separación
- La casa de padres adultos mayores
- En copropiedad
- Si un copropietario no quiere vender
- Con inquilino adentro
- Si el cónyuge no firma
- Sin partida registral
- En otra región, sin viajar
Vender para comprar, o no vender
- Cómo sincronizar venta y compra
- ¿Vender o alquilar el que tengo?
- ¿Alquilar o vender?
- ¿Vender o hipotecar?
- Vender en Lima y comprar en provincia
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el primer paso para vender un departamento?
Revisar los papeles: copia literal de la partida, declaratoria de fábrica inscrita y predial y arbitrios al día. Todo lo demás viene después.
¿Cuánto impuesto paga el vendedor?
El impuesto a la renta de segunda categoría, 6,25% sobre la renta neta (equivalente al 5% de la ganancia), salvo que aplique la exoneración de casa habitación por haber sido propietario al menos dos años.
¿Quién paga la alcabala?
El comprador: 3% sobre el exceso de 10 UIT del valor de transferencia.
¿Qué pasa si publico antes de ordenar los papeles?
Que el problema aparece cuando ya hay comprador, con prisa y con menos margen para negociar. Es el error más caro del proceso.
¿Cuánto demora vender?
Depende del precio de salida más que de cualquier otra variable: un precio alineado al mercado acorta el plazo mucho más que aumentar la publicidad.
Las otras guías del blog
Fuentes
- Sunarp — solicitar copia literal de una partida registral
- Rentas de segunda categoría: venta de inmuebles y valores mobiliarios — SUNAT
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, DS N° 156-2004-EF (predial, arbitrios y alcabala)
- SAT de Lima — trámites, constancias de no adeudo y pago del predial
Cómo te ayuda EximiaHaus
Cada paso de esta guía tiene una herramienta o un servicio detrás:
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Publicar un inmueble — anuncia tu propiedad en minutos y llega a miles de compradores e inquilinos en todo el Perú.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
- Calculadora de Impuesto a la Renta — calcula lo que pagarás por la venta de tu inmueble con el Índice de Corrección Monetaria oficial del MEF.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.