Filtrar inquilinos se resuelve en tres pasos y en ese orden: verificar capacidad de pago, revisar historial crediticio y firmar un contrato con garantías y causales claras. Saltarse el primero lleva a evaluar a alguien que no puede pagar; saltarse el segundo, a no ver señales que estaban a la vista; y saltarse el tercero, a no tener herramientas cuando algo falla.
Datos clave
- Regla de referencia habitual del mercado: el alquiler no debería superar alrededor de un tercio del ingreso mensual neto del arrendatario.
- Reporte crediticio: S/ 7,90 con la segunda consulta gratis, útil para evaluar también al aval.
- Marco legal de la consulta: Ley 27489, modificada por la Ley 31944, con autorización del titular.
- El contrato es el tercer filtro: garantía, causales de resolución y estado de entrega documentado.
- Anunciar el proceso en el aviso despersonaliza la petición y filtra desde el inicio.
Los tres pasos, con los documentos exactos
| Paso | Qué pedir | Señal de alerta |
|---|---|---|
| 1. Capacidad de pago | Boletas o constancia de ingresos; en independientes, declaraciones o movimientos recientes | Negativa a sustentar ingresos de cualquier forma |
| 2. Historial crediticio | Reporte con autorización del titular; también del aval si lo hay | Morosidad reciente y creciente |
| 2b. Referencias | Contacto del arrendador anterior | No poder dar ninguna referencia previa |
| 3. Contrato | Garantía, plazo, causales, inventario y estado con fotos | Presión para firmar sin leer o para no documentar el estado |
¿Por qué la capacidad de pago va primero?
Porque es el filtro más rápido y el que descarta más rápido sin necesidad de datos sensibles. Si la renta representa la mitad del ingreso declarado, el resto de la evaluación es casi irrelevante: la relación va a ser tensa desde el mes dos. Aplicar esta regla al inicio ahorra tiempo a todos, incluido al postulante.
¿Cómo se documenta el estado del inmueble?
Con un inventario firmado y fotografías fechadas de cada ambiente al momento de la entrega, incluidos los detalles que suelen generar discusión: paredes, pisos, grifería, electrodomésticos y cerraduras. Este paso, que toma veinte minutos, es el que decide las devoluciones de garantía sin conflicto un año después.
¿Qué debe tener el contrato?
Como mínimo: plazo, renta y fecha de pago, garantía y condiciones de devolución, quién asume servicios y mantenimiento, causales de resolución, prohibición o autorización de subarriendo, y el inventario como anexo. Las cláusulas específicas están en qué cláusulas debe incluir un contrato de alquiler, y las que conviene evitar en cláusulas abusivas en contratos de alquiler.
¿Y si aun así todo sale mal?
Entonces la calidad del contrato determina cuánto duele. El proceso de desalojo en el Perú tiene rutas distintas según lo pactado y la causal, y la diferencia entre un contrato bien redactado y uno improvisado se mide en meses. Está explicado en el proceso legal de desalojo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto debe ganar un inquilino para alquilar?
La referencia habitual del mercado es que la renta no supere alrededor de un tercio del ingreso mensual neto. No es una norma legal, sino un criterio de prudencia que reduce sustancialmente el riesgo de mora.
¿Puedo rechazar a un postulante por su historial crediticio?
La decisión de con quién contratar es del propietario, siempre que no se base en criterios discriminatorios prohibidos. Un historial de pagos es un criterio objetivo vinculado directamente a la obligación que se va a asumir.
¿Cuánta garantía conviene pedir?
Lo habitual en el mercado peruano es una o dos rentas, según el perfil y el tipo de inmueble. Lo importante es que el contrato precise en qué casos se descuenta y cuál es el plazo de devolución, que es donde surgen casi todos los conflictos.
¿Sirve pedir un aval?
Sí, especialmente con postulantes de historial corto: estudiantes, jóvenes profesionales o independientes recientes. Conviene evaluar al aval con el mismo rigor que al arrendatario, para lo cual está pensada la segunda consulta crediticia gratuita.
¿Debo anunciar en el aviso que pediré verificación?
Sí. Anunciarlo convierte la petición en procedimiento, ahorra conversaciones incómodas y filtra desde el primer contacto a quien no está dispuesto a sustentar nada.
Fuentes
- Ley 27489, que regula las centrales privadas de información de riesgos y de protección al titular de la información
- Reporte Equifax completo — EximiaHaus
- El 70% de los compradores investiga la reputación de la inmobiliaria — Best Place to Live (Infobae, 25/07/2026)
- Servicios inmobiliarios de EximiaHaus
Cómo te ayuda EximiaHaus
Los tres pasos, cubiertos por tres herramientas concretas:
- Reporte Equifax completo — revisa historial crediticio, deudas y score por S/ 7.90, con la segunda consulta gratis.
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
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