¿Qué necesito si voy a alquilar mi departamento?

Alquilar tiene cuatro decisiones —precio, amoblado o no, contrato y a quién— y solo la última decide si el alquiler es renta o problema. Un inquilino mal elegido cuesta más que todos los meses que estuvo vacío el departamento.

Antes de publicar el aviso, revisa qué hacer para alquilar tu departamento o casa sin equivocarte de inquilino.

¿Cuál es la ruta completa?

El lugar de este paso dentro de todo el alquiler está explicado en cómo alquilar una propiedad en el Perú: la guía maestra.

¿Cuánto cobro?

Con dos referencias: lo que se pide hoy en tu edificio o cuadra, y el alza interanual de tu distrito. Si tu distrito subió cerca de 8% y vas a renovar con el monto de hace dos años, estás dejando dinero sobre la mesa. El método completo está en cuánto cobrar de alquiler.

¿Cómo filtro al inquilino?

Tres pasos: sustento de ingresos, verificación del historial crediticio con su autorización mediante el reporte Equifax, y referencia del arrendador anterior. El marco legal de la consulta está en Reporte crediticio antes de alquilar tu inmueble: el filtro de S/ 7,90 que evita un desalojo.

¿Qué cláusulas no pueden faltar?

Monto y fecha de pago, garantía y su devolución, plazo y renovación, uso del inmueble, responsabilidad por servicios y mantenimiento, inventario anexo y causales de resolución. Están detalladas en cláusulas del contrato de alquiler.

Cuánto te queda de verdad cada mes

La renta que cobras no es lo que ganas. Antes de fijar el precio, calcula el neto con estas reglas:

• El impuesto equivale al 5 % de lo cobrado. Como persona natural generas renta de primera categoría: la ley deduce un 20 % fijo y aplica el 6,25 % sobre el 80 % restante. Desde 2026 se imputa por lo percibido, es decir, en el mes en que efectivamente recibes el dinero.
• Los gastos reales no bajan el impuesto. Mantenimiento, arbitrios, reparaciones, seguro o la comisión del agente no se descuentan en primera categoría, pero sí reducen tu rentabilidad.
• La vacancia es el costo más alto. Un mes vacío no paga impuesto, pero tampoco ingresa nada mientras siguen corriendo los gastos fijos.

Por eso una renta alta en la que tú asumes todo puede rendir menos que otra más baja en la que el inquilino se hace cargo del mantenimiento. El detalle está en qué gastos puede descontar un propietario que alquila.

Quién paga qué durante el alquiler

Casi todos los conflictos con inquilinos nacen de algo que el contrato no dejó claro. Define por escrito:

• Servicios (luz, agua, gas, internet): lo habitual es que los asuma el inquilino.
• Cuota de mantenimiento: se negocia, y la renta debe reflejar quién la paga.
• Impuesto predial: te corresponde a ti como propietario.
• Instalaciones del inquilino: puede contratar internet a su nombre, pero si la instalación exige perforar o pasar cable por áreas comunes necesita tu autorización escrita. Pacta que devuelva el inmueble sin cables sueltos ni huecos abiertos.

Los seguros que corresponden a cada parte

Asegurar el departamento alquilado no es un solo trámite, sino tres coberturas distintas:

1. La tuya cubre la estructura y las instalaciones, y el mobiliario si lo alquilas amoblado. Avisa a la aseguradora que el inmueble está alquilado: una póliza emitida para uso propio puede objetarse en un siniestro.
2. La del inquilino cubre sus pertenencias y su responsabilidad civil. Puedes exigirla como cláusula del contrato, con entrega de copia al inicio.
3. La de la junta de propietarios solo cubre áreas comunes; no protege el interior de tu unidad.

Con la póliza del inquilino vigente, la discusión más frecuente —quién paga cuando una fuga daña al vecino de abajo— la resuelve la aseguradora y no ustedes.

Preguntas frecuentes

¿Amoblado o sin amoblar?

Depende del distrito y del público al que apuntas. La decisión sale del análisis de tu distrito: qué tipo de inquilino busca ahí y cuánta rotación estás dispuesto a asumir. La comparación completa está en amoblado o sin amoblar.

¿Cuánto de garantía puedo pedir?

Lo habitual son uno o dos meses, aunque el monto se pacta libremente con el inquilino. Deja por escrito en el contrato tanto la garantía como la forma en que se devolverá al final. El detalle está en ¿Cuántos meses de garantía puedo pedirle a un inquilino?.

¿Conviene legalizar firmas?

Sí. Legalizar las firmas le da fecha cierta al contrato y facilita cualquier proceso posterior si la relación con el inquilino se complica. Las diferencias entre ambas opciones están en firma legalizada o no.

¿Cuánto pago de impuesto por alquilar?

El alquiler tributa como renta de primera categoría y se declara con su formulario propio. Desde 2026 rige el criterio de lo percibido (Ley 32430): se declara en el mes en que efectivamente cobras, y el mes que el inquilino no paga no se declara. El cálculo está en cuánto le pagas a la Sunat.

¿Y si el inquilino no paga?

Ese mes no declaras la renta de primera categoría, porque desde 2026 se tributa sobre lo percibido: la declaras cuando te pague. Pero recuperar el inmueble toma tiempo: los plazos reales están en Desalojo en 2026: cuánto cuesta, cuánto demora y por qué vía. Por eso la mejor defensa es el filtro previo: sustento de ingresos, reporte crediticio autorizado por el candidato y referencia de su arrendador anterior.

Fuentes

• Infobae (26-ago-2026) — El costo de vivir alquilado en Lima sube 7,3% en el último año
• Código Civil peruano — sucesiones, copropiedad, arrendamiento y garantías
• CODIP — Real Estate Data Analytics: perfil del comprador y ventas 1S-2026 en Lima y Callao