Muchos conflictos entre propietarios e inquilinos en Perú se originan en contratos incompletos o ambiguos, redactados con plantillas genéricas descargadas de internet. Estas son las cláusulas que marcan la diferencia.
Para dejar los muebles protegidos desde la firma: modelo de contrato de alquiler amoblado con inventario (texto completo y Word).
Para no quedar a plazo indeterminado al vencer el contrato: modelo de renovación de contrato de alquiler con nueva renta.
Identificación completa de las partes y el inmueble
Datos completos del propietario e inquilino (DNI, domicilio), dirección exacta del inmueble, área y una descripción breve de sus características y estado de conservación al momento de la entrega.
Si recién vas a poner tu inmueble en alquiler, conviene leer primero la guía completa para alquilar tu departamento o casa en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.
Este artículo resuelve un punto concreto del alquiler; el recorrido completo, desde la visita hasta la entrega de llaves y con los plazos y costos de 2026, está en derechos del inquilino en el Perú: guía completa 2026.
Plazo, renta y forma de pago
Especifica la duración del contrato, el monto exacto del alquiler, la fecha de pago mensual, el medio de pago (transferencia, depósito) y qué sucede en caso de atraso, incluyendo si aplica algún interés moratorio.
Garantía y su devolución
Monto de la garantía, en qué casos se retiene total o parcialmente, y el plazo máximo para su devolución una vez finalizado el contrato y entregado el inmueble en las condiciones pactadas.
Responsabilidad de reparaciones
Diferencia claramente entre reparaciones menores (a cargo del inquilino, como cambio de focos o pequeños arreglos) y reparaciones estructurales o de instalaciones (a cargo del propietario, como filtraciones o problemas eléctricos de la instalación original).
Renovación y resolución anticipada
Establece si el contrato se renueva automáticamente o requiere acuerdo expreso, y qué penalidad (si aplica) corresponde si alguna de las partes desea terminar el contrato antes del plazo pactado.
Uso del inmueble y reglamento interno
Si el inmueble forma parte de un edificio, incluye una referencia al reglamento interno vigente (mascotas, horarios, ruido, uso de áreas comunes) para que el inquilino quede formalmente informado desde el inicio.
Cláusula de allanamiento a futuro (desalojo exprés)
Perú permite incluir una cláusula de sometimiento a la vía de desalojo exprés en caso de incumplimiento de pago, lo que acelera considerablemente el proceso legal frente a un desalojo tradicional si el inquilino deja de pagar.
Recomendación final
Aunque existen modelos estándar, cada propiedad y situación tiene particularidades. Vale la pena que un abogado revise el contrato antes de firmar, especialmente si se trata de una propiedad de alto valor o un inquilino corporativo. Si quieres partir de uno, en modelos de contrato de alquiler y compraventa están gratis en Word.
En EximiaHaus, los asesores que publican propiedades en alquiler cuentan con orientación sobre estas cláusulas clave. Publica tu propiedad con nosotros.
Las cuatro condiciones del desalojo notarial
Si hay una razón para redactar bien el contrato, es esta. Para acceder al desalojo notarial de la Ley 30933 —la vía rápida ante falta de pago o vencimiento— el contrato debe cumplir cuatro requisitos: cláusula de allanamiento futuro, sometimiento expreso al procedimiento, identificación precisa del inmueble y constar en el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) o en escritura pública (artículos 4 y 5 de la Ley 30933). Además, debe indicar la cuenta bancaria donde se paga la renta. Un contrato privado, aunque tenga las firmas legalizadas, es válido entre las partes pero no habilita esta vía según el texto publicado de la ley; confirma con tu notario el texto vigente antes de firmar. Sin esos requisitos, la única vía es la judicial, con plazos muy superiores. El detalle del formulario está en qué es el FUA. Ver la cláusula de allanamiento a futuro.
Las cláusulas y su base legal
| Cláusula | Para qué sirve | Base legal |
|---|---|---|
| Partes e inmueble | Identificar quién alquila y qué, con dirección y partida registral | Ley 30933, art. 4: el inmueble debe estar individualizado de manera inequívoca |
| Renta, fecha y cuenta de pago | Cuánto, cuándo y dónde se paga | CC art. 1681, inc. 2; Ley 30933, art. 5, inc. 3 |
| Plazo | Cuándo termina el contrato; el máximo de un arrendamiento de duración determinada es de 10 años | CC arts. 1688 y 1699 |
| Garantía | Cubrir daños y deudas al final | Lo que acuerden las partes: no hay tope legal |
| Obligaciones del inquilino | Cuidado, servicios, no subarrendar, permitir la inspección por causa justificada con 7 días de aviso, devolver en buen estado | CC art. 1681 |
| Resolución por falta de pago | Terminar el contrato si no paga; si no se pactó otra cosa, procede cuando no pagó el mes anterior y vence otro mes más quince días | CC arts. 1697 y 1430 |
| Allanamiento a futuro y sometimiento a la Ley 30933 | Habilitar el desalojo notarial | Ley 30933, art. 5 |
| Penalidad por no devolver | Cobrar mientras el inmueble no se entregue | CC art. 1704 |
Si quieres un texto con todas estas cláusulas ya redactadas, descarga el modelo de contrato de arrendamiento de vivienda y adáptalo a tu inmueble. Dos detalles que se olvidan: pactar que solo vale como pagada la renta depositada en la cuenta indicada (es tu prueba, y desde 2026 el impuesto del alquiler se paga sobre lo efectivamente cobrado, por la Ley 32430), y que cualquier renovación conste por escrito con la misma formalidad del contrato original.
Lo que evita el conflicto del final
Casi todos los conflictos al terminar un alquiler son por la garantía y por el estado del inmueble. Se previenen con dos anexos: el inventario con fotografías fechadas del estado de entrega, aceptado por ambas partes, y las lecturas de medidores. Y con una cláusula que diga qué cubre la garantía y en qué plazo se devuelve. Ver ¿Cuántos meses de garantía puedo pedirle a un inquilino?.
El reparto de gastos, escrito
Quién paga mantenimiento, arbitrios, servicios y reparaciones debe estar en el contrato, con el detalle de qué ocurre si la junta aprueba una cuota extraordinaria. También conviene precisar si se permite subarrendar y qué pasa con las mejoras que introduzca el inquilino. Y del lado tributario, la renta de primera categoría es del propietario: cómo se declara.
Si vas a alquilar tu inmueble, descarga gratis el checklist para alquilar a un inquilino (PDF).
Preguntas frecuentes
¿Qué cláusulas no pueden faltar?
Plazo y renovación, renta y forma de pago, garantía y su devolución, reparto de gastos y reparaciones, y las cuatro condiciones que habilitan el desalojo notarial.
¿Hay que legalizar las firmas?
Para que el contrato sea válido, no: un contrato privado obliga a las partes, y legalizar las firmas le da fecha cierta. Pero para acceder al desalojo notarial de la Ley 30933, el texto publicado de la ley exige que el contrato conste en el FUA o en escritura pública; con un contrato privado, aun con firmas legalizadas, esa vía rápida no está disponible.
¿Conviene inscribir el contrato de alquiler?
No es obligatorio, pero la inscripción da oponibilidad frente a terceros, algo útil si el inmueble se transfiere durante el arrendamiento.
¿Cuál es el plazo máximo de un contrato de alquiler?
Diez años para un arrendamiento de duración determinada, según el artículo 1688 del Código Civil.
¿Qué pasa si vence el contrato y el inquilino sigue?
No hay renovación tácita: el arrendamiento continúa con las mismas condiciones hasta que el arrendador pida la devolución, que puede exigir en cualquier momento (artículo 1700). Si no le devuelven el inmueble, puede cobrar la penalidad pactada o, en su defecto, una prestación igual a la renta del período anterior (artículo 1704).
¿Se puede prohibir el subarriendo?
Sí, y conviene decirlo expresamente en el contrato para evitar discusiones posteriores.
¿Qué pasa con las mejoras que hace el inquilino?
Depende de lo pactado y de su naturaleza. Dejarlo escrito evita reclamos al momento de la devolución.
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- Modelo de contrato de arrendamiento de vivienda
- artículo 1697 del Código Civil
- qué significa departamento en anticresis
Fuentes
- Ley 30933 — desalojo notarial por falta de pago o vencimiento del contrato
- Código Civil peruano — arrendamiento, poder y compraventa
- Sunat — rentas de primera y tercera categoría, y obligaciones de los servicios de hospedaje
- Sunarp — Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
- Ley N° 30933, texto publicado en El Peruano (24-04-2019): requisitos de procedibilidad y contenido del contrato (arts. 4 y 5)
- El Peruano — Arrendadores, atentos: la Ley 32430 cambia el pago de renta por alquileres
Cómo te ayuda EximiaHaus
Alquilar bien es fijar el precio correcto y elegir al inquilino correcto. Ambas se pueden resolver antes de firmar:
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