¿Puedo alquilar sin contrato? Qué arriesgas, qué derechos tiene el inquilino sin contrato y cómo se puede desalojar (Perú 2026)

Sí puedes alquilar sin contrato escrito: el acuerdo verbal es válido. Pero si el propietario quiere que el inquilino se vaya, tiene que darle aviso de conclusión (artículo 1703 del Código Civil) y, si no desocupa, demandar el desalojo ante el juez; sin contrato no existe la vía notarial rápida. El inquilino, por su parte, conserva el uso del inmueble mientras pague y no reciba ese aviso.

Además, la falta de contrato deja a las dos partes sin pruebas: el inquilino pierde la forma de acreditar cuánto pagó, qué se acordó y qué entregó de garantía.

• El desalojo notarial de la Ley 30933 exige un contrato con cláusula de allanamiento a futuro y sometimiento expreso a esa ley.
• Sin contrato no hay esas cláusulas, así que la vía queda cerrada y solo resta el proceso judicial ordinario.
• La ley exige además que el contrato individualice el inmueble y consigne la cuenta bancaria donde se abona la renta.
• El propietario debe declarar la renta ante SUNAT exista o no contrato escrito.
• Sin plazo pactado, el alquiler es de duración indeterminada: se reputa por meses u otro período según se pague la renta (artículo 1690 del Código Civil).
• Para terminarlo basta un aviso judicial o extrajudicial al otro contratante (artículo 1703); una carta notarial es la forma de dejar prueba.
• Si el inquilino no devuelve el inmueble tras el aviso, el propietario puede exigir la devolución y cobrar una prestación igual a la renta del período anterior hasta la entrega efectiva (artículo 1704).

Si recién vas a poner tu inmueble en alquiler, conviene leer primero la guía completa para alquilar tu departamento o casa en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.

Lo que viene antes y después de este paso está en cómo desalojar a un inquilino en el Perú, paso a paso.

Los derechos y las obligaciones del inquilino, con tablas de plazos y un checklist por etapa, están en qué derechos tiene un inquilino en el Perú, etapa por etapa.

¿Qué derechos tiene un inquilino sin contrato de alquiler?

Los mismos que da el Código Civil a cualquier arrendatario, porque el contrato verbal existe aunque no esté escrito:

• Seguir usando el inmueble mientras pague la renta y no reciba el aviso de conclusión: el arrendador está obligado a mantenerlo en el uso del bien (artículo 1680).
• Reparaciones necesarias a cargo del arrendador durante el arrendamiento, salvo pacto distinto (artículo 1680).
• Aviso previo de siete días antes de que el propietario inspeccione el inmueble, y solo por causa justificada (artículo 1681).
• Recuperar la garantía al devolver el inmueble, descontando solo lo que corresponda; aquí es donde más pesa no tener papeles.

El problema no es la falta de derechos sino la falta de prueba: sin contrato, cada uno de esos derechos se discute con transferencias, recibos y mensajes.

¿Cómo se prueba un contrato de alquiler verbal?

Con conducta repetida y documentada. En un desalojo, quien invoca un contrato verbal tiene que acreditar que existe: un contrato verbal no justifica la posesión si no se prueba (Exp. 751-2021). Las transferencias mensuales por el mismo importe, con glosa "alquiler", son la prueba más fuerte disponible; a eso se suman recibos, mensajes y correos donde se habla del pago o de una reparación, testigos y los recibos de servicios a nombre del ocupante.

¿Qué pierde el propietario?

• La vía rápida de desalojo. Sin las cláusulas exigidas por la Ley 30933, no puede acudir al notario y al juez de paz letrado por esa ruta.
• La prueba del monto y del plazo. Discutir cuánto se pactó sin documento es una negociación, no un reclamo.
• La regla sobre el estado del inmueble. Sin inventario ni acta de entrega, los daños se vuelven discutibles.
• El respaldo de la garantía. Sin documento, retenerla o devolverla queda en terreno gris.

¿Qué pierde el inquilino?

• La certeza del plazo. Sin contrato, la permanencia depende de la voluntad del propietario.
• El límite a los aumentos. Sin plazo ni fórmula pactada, la renta se renegocia cuando el propietario quiera.
• La prueba de la garantía entregada y de los pagos realizados.
• El sustento de domicilio para trámites que lo requieren.

¿El inquilino puede exigir contrato?

Puede proponerlo como condición para alquilar, y un propietario que se niega a firmar es, en sí mismo, una señal a considerar. Sin contrato, el inquilino pierde la certeza del plazo, el límite a los aumentos y la prueba de la garantía y de los pagos realizados.

¿Qué debe tener, como mínimo, un contrato?

El detalle está en cláusulas que debe incluir un contrato de alquiler y en cláusula de allanamiento a futuro.

¿Sirve un contrato firmado sin legalizar?

Sirve entre las partes y como prueba, pero sin fecha cierta pierde fuerza frente a terceros y frente a los mecanismos formales de desalojo. Legalizar las firmas ante notario le da esa fecha cierta.

¿Y si ya estoy alquilando sin contrato?

1. Propón formalizar desde la próxima mensualidad: beneficia a las dos partes.
2. Mientras tanto, deja rastro: paga por transferencia con concepto claro y guarda los mensajes donde se acordó el monto.
3. Documenta el estado del inmueble con fotos fechadas.
4. Al formalizar, firma un contrato que reconozca la fecha real de inicio, deja por escrito el monto de la garantía ya entregada y cómo se devuelve, levanta un acta del estado del inmueble aunque el inquilino ya viva ahí y legaliza las firmas.
5. Si eres propietario, declara la renta: la obligación tributaria no depende de que haya contrato escrito.

¿Puedo pagar el alquiler en efectivo?

Conviene no hacerlo: la bancarización del pago protege a las dos partes y es un requisito del esquema de la Ley 30933. Si hoy alquilas sin contrato, paga por transferencia con concepto claro para dejar rastro. Ver por qué conviene bancarizar el alquiler.

Ver también: puedo alquilar un inmueble que está hipotecado.