Lo primero no es demandar: es identificar bajo qué figura entró ese familiar. No es lo mismo alguien a quien se le prestó la casa, un copropietario con derechos sobre el mismo bien, o un heredero que ocupa un inmueble todavía indiviso. De esa clasificación depende todo lo demás.
Datos clave
- Préstamo de uso (comodato): quien recibió el bien gratis debe devolverlo cuando se le requiere; si no lo hace, queda precario.
- Copropiedad: ningún copropietario puede ser desalojado por otro como precario, porque también tiene derecho sobre el bien.
- Herencia sin partición: mientras no haya partición, los herederos son copropietarios de la masa.
- El requerimiento con fecha cierta es el documento que convierte una tolerancia familiar en una situación jurídicamente exigible.
¿Qué ruta corresponde a cada caso?
| Vínculo | Situación jurídica | Vía |
|---|---|---|
| Le prestaste la casa, eres único dueño inscrito | Comodato terminado por requerimiento | Desalojo por ocupación precaria |
| Heredaron juntos y él ocupa el inmueble | Copropiedad por sucesión | División y partición, o venta del bien |
| Compraron juntos y ya no conviven | Copropiedad ordinaria | Partición, compra de cuota o venta |
| Excónyuge en el inmueble tras la separación | Depende del régimen y de la liquidación de gananciales | Liquidación de sociedad de gananciales |
| Paga algo mensual "por los servicios" | Puede configurarse arrendamiento de hecho | Desalojo por falta de pago, no por precario |
¿Por qué el requerimiento es imprescindible?
Porque en familia casi nunca hay contrato: hay permiso verbal y años de tolerancia. La carta notarial es lo que fija el momento en que ese permiso terminó. Sin ella, la otra parte sostendrá que se le cedió el uso indefinidamente, y el juez no tendrá cómo desmentirlo. Ver desalojo por ocupación precaria.
¿Y si somos copropietarios?
Entonces no hay desalojo posible entre ustedes: la salida es la partición o la venta. Si el otro se niega a vender, existen mecanismos: ver qué opciones hay si un copropietario no quiere vender y cómo repartir un inmueble sin juicio. Se puede además pedir que el ocupante pague una compensación por el uso exclusivo del bien común.
¿Conviene vender el inmueble?
En muchos casos sí, y es la salida que menos destruye la relación familiar: se convierte un bien indivisible en dinero divisible. Antes de decidir, conviene saber cuánto vale realmente con el Valorizador Inmobiliario y qué impuestos deja la operación con la calculadora de impuesto a la renta. Si se vende heredado, revisa los impuestos al vender una casa heredada.
Preguntas frecuentes
¿Puedo desalojar a mi hermano de la casa de mis padres?
Si ambos son herederos, no por desalojo: la vía es partición. Si la casa es solo tuya, sí.
¿Sirve un acuerdo firmado en familia?
Sí, y mucho más si tiene firmas legalizadas y fecha cierta.
¿Y si tiene hijos menores viviendo ahí?
No impide el proceso, pero puede influir en plazos y en la ejecución. Conviene una salida negociada.
¿Puedo cobrarle alquiler retroactivo?
Solo si hubo acuerdo. Entre copropietarios cabe reclamar compensación por el uso exclusivo.
¿Cuánto demora?
Menos si hay requerimiento y título claros. Ver cuánto cuesta y demora un desalojo.
Fuentes
- Código Civil peruano — posesión (arts. 896 a 921), propiedad (art. 923) y prescripción adquisitiva (art. 950)
- Código Procesal Civil — proceso de desalojo (arts. 585 y ss.), allanamiento a futuro (art. 594) e interdictos (arts. 597 a 607)
- IV Pleno Casatorio Civil — Casación 2195-2011-Ucayali: supuestos de ocupación precaria (jurisprudencia vinculante)
- Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú
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