Un familiar vive en mi casa y no quiere salir: qué proceso corresponde

Lo primero no es demandar: es identificar bajo qué figura entró ese familiar. No es lo mismo alguien a quien se le prestó la casa, un copropietario con derechos sobre el mismo bien, o un heredero que ocupa un inmueble todavía indiviso. De esa clasificación depende todo lo demás.

¿Qué ruta corresponde a cada caso?

Si acabas de heredar y no sabes por dónde empezar, lee primero cómo vender una casa heredada en el Perú: la guía completa 2026 y vuelve aquí para el detalle de este paso.

Este artículo resuelve un tramo del problema; el recorrido entero, con las cuatro vías, los plazos de cada norma y los costos de 2026, está en desalojo de inquilino en el Perú: los 4 procesos, costos y plazos.

¿Por qué el requerimiento es imprescindible?

Porque en familia casi nunca hay contrato: hay permiso verbal y años de tolerancia. La carta notarial es lo que fija el momento en que ese permiso terminó. Sin ella, la otra parte sostendrá que se le cedió el uso indefinidamente, y el juez no tendrá cómo desmentirlo. Ver desalojo por ocupación precaria.

¿Y si somos copropietarios?

Entonces no hay desalojo posible entre ustedes: la salida es la partición o la venta. Si el otro se niega a vender, existen mecanismos: ver qué opciones hay si un copropietario no quiere vender y ¿Cómo se reparte una casa entre varios herederos?. Se puede además pedir que el ocupante pague una compensación por el uso exclusivo del bien común.

¿Conviene vender el inmueble?

En muchos casos sí, y es la salida que menos destruye la relación familiar: se convierte un bien indivisible en dinero divisible. Antes de decidir, conviene saber cuánto vale realmente con el Valorizador Inmobiliario y qué impuestos deja la operación con la calculadora de impuesto a la renta. Si se vende heredado, revisa los impuestos al vender una casa heredada.

¿Qué documentos reúno antes de empezar?

Un conflicto familiar se gana o se pierde con papeles, no con la versión de cada uno. Antes de enviar cualquier carta, arma un expediente propio:

• Partida registral actualizada. Confirma si figuras como único dueño o si hay otros titulares. Si el inmueble viene de tus padres y la sucesión no está inscrita, ese es el primer trámite: sin él no hay cuotas definidas y nadie puede reclamar nada concreto.
• Título de propiedad. La escritura o el documento que explica cómo adquiriste el bien.
• Pruebas de cómo entró el familiar. Mensajes, correos o testigos que muestren que fue un permiso de uso y no una cesión.
• Registro de pagos. Si te entrega dinero cada mes, anota montos y fechas: ese dato puede cambiar la vía de precario a falta de pago.

¿Qué debe decir la carta notarial?

El contenido depende de la figura que identificaste. Si eres único dueño y prestaste la casa, la carta debe dejar claro:

1. Qué inmueble es y con qué título eres propietario.
2. Que el familiar ocupa la casa por un permiso tuyo, sin pagar renta.
3. Que das por terminado ese permiso desde la fecha de la carta.
4. Un plazo razonable para desocupar y entregar las llaves.
5. Que, vencido el plazo, iniciarás la acción que corresponda.

Guarda el cargo de recepción que te entrega la notaría: es la prueba de la fecha en que el permiso terminó.

Si en cambio son copropietarios o coherederos, la carta no pide desocupar. Sirve para dejar constancia de una propuesta con cifra y plazo: comprar su parte, venderle la tuya o acordar una compensación mensual por el uso exclusivo. Lo que conviene incluir en ese acuerdo está en qué hacer cuando un heredero ocupa la casa y no quiere salir.

Errores que alargan el conflicto

• Cambiar la chapa o sacar sus cosas. Frente a un copropietario, excluirlo por la fuerza te genera responsabilidad. Frente a cualquier ocupante, no te da un título para recuperar la posesión; eso lo da el proceso.
• Demandar desalojo por precario a un coheredero. Es la vía equivocada: entre copropietarios no procede, y pierdes meses antes de volver a la partición.
• Aceptar dinero mensual sin papel. Un aporte "por los servicios" cobrado durante años puede leerse como arrendamiento de hecho.
• Negociar sin una valorización. Sin un valor independiente, la conversación gira en círculos. Una partición acordada ante notario se resuelve en semanas; una judicial, en años. Poner ese contraste por escrito suele acercar a las partes.

Preguntas frecuentes

¿Qué hago primero si un familiar no quiere salir de mi casa?

Identifica bajo qué figura entró, antes de demandar. No es lo mismo alguien a quien le prestaste la casa, un copropietario con derechos sobre el mismo bien o un heredero que ocupa un inmueble todavía indiviso: de esa clasificación depende si corresponde desalojo, partición, liquidación de gananciales o desalojo por falta de pago.

¿Puedo desalojar a mi hermano de la casa de mis padres?

Si ambos son herederos, no por desalojo: mientras no haya partición son copropietarios, y ningún copropietario puede ser desalojado por otro como precario. La vía es la división y partición, o la venta del bien. Si la casa es solo tuya y se la prestaste, sí: tras el requerimiento, corresponde el desalojo por ocupación precaria.

¿Por qué necesito enviar una carta notarial?

Porque el requerimiento con fecha cierta es lo que convierte una tolerancia familiar en una situación jurídicamente exigible. En familia casi nunca hay contrato, solo permiso verbal y años de tolerancia; sin la carta, la otra parte sostendrá que se le cedió el uso indefinidamente, y el juez no tendrá cómo desmentirlo.

¿Sirve un acuerdo firmado en familia?

Sí, y mucho más si tiene firmas legalizadas y fecha cierta. Un documento con fecha cierta fija cuándo terminó el permiso de uso, que es justo lo que falta en la mayoría de conflictos familiares, donde solo hay acuerdos verbales.

¿Puedo cobrarle alquiler retroactivo?

Solo si hubo acuerdo. Entre copropietarios cabe reclamar una compensación por el uso exclusivo del bien común. Si el familiar ya paga algo mensual "por los servicios", puede configurarse un arrendamiento de hecho, y entonces la vía es el desalojo por falta de pago, no por precario.

¿Y si tiene hijos menores viviendo ahí?

No impide el proceso, pero puede influir en los plazos y en la ejecución. Por eso conviene una salida negociada; cuando hay copropiedad, vender el inmueble suele ser la que menos destruye la relación familiar, porque convierte un bien indivisible en dinero divisible.

¿Cuánto demora recuperar la casa?

Menos si hay requerimiento y título claros: ser único dueño inscrito y tener la carta notarial con fecha cierta evita discutir si el uso se cedió indefinidamente. Si son copropietarios, no hay desalojo y el plazo es el de la partición o la venta. Ver cuánto cuesta y demora un desalojo.

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Fuentes

• Código Civil peruano — posesión (arts. 896 a 921), propiedad (art. 923) y prescripción adquisitiva (art. 950)
• Código Procesal Civil — proceso de desalojo (arts. 585 y ss.), allanamiento a futuro (art. 594) e interdictos (arts. 597 a 607)
• IV Pleno Casatorio Civil — Casación 2195-2011-Ucayali: supuestos de ocupación precaria (jurisprudencia vinculante)
• Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú