Mientras no se haga la partición, los herederos son copropietarios de todo el inmueble: nadie es dueño del segundo piso ni de "su" cuarto, todos son dueños de un porcentaje del conjunto. La partición es el acto que convierte esas cuotas abstractas en bienes o valores concretos, y puede hacerse por acuerdo —vía notarial— o por la vía judicial cuando no lo hay. El artículo 985 del Código Civil establece además que la acción de partición es imprescriptible.
Datos clave
- Artículo 983 CC: por la partición los copropietarios permutan, cediendo cada uno el derecho sobre lo que no se le adjudica.
- Artículo 984 CC: los copropietarios están obligados a hacer partición cuando uno de ellos o su acreedor lo pida, salvo indivisión forzosa o pacto con plazo.
- Artículo 985 CC: la acción de partición es imprescriptible y ningún copropietario puede ganar los bienes comunes por prescripción.
- Vía notarial: posible cuando hay acuerdo de todos; se formaliza y se inscribe en Sunarp.
- Paso previo: la sucesión intestada o el testamento inscrito; sin eso no hay a quién adjudicar nada.
¿Cuál es la secuencia completa?
- Declarar herederos: sucesión intestada notarial o testamento, inscrita en Sunarp.
- Inscribir la sucesión en la partida del inmueble, para que los herederos figuren como titulares.
- Valorizar el bien o los bienes que se van a repartir.
- Acordar la partición y formalizarla por escritura pública.
- Inscribir la partición en Sunarp.
Ver cómo se hace la sucesión intestada.
| Escenario | Vía | Qué se necesita |
|---|---|---|
| Todos los herederos de acuerdo | Notarial | Escritura de partición e inscripción |
| Un heredero se opone | Judicial | Demanda de división y partición |
| Hay un heredero menor de edad | Autorización judicial | Art. 448 CC para la partición extrajudicial |
| El bien no se puede dividir | Venta y reparto | Acuerdo o remate según el caso |
¿Cuánto cuesta la partición notarial?
Depende del valor del bien y del tarifario de la notaría, más el derecho registral de la inscripción. Como referencia publicada para 2026, en un inmueble de alrededor de S/ 200.000 con dos herederos los honorarios notariales suelen ubicarse entre S/ 500 y S/ 1.200, a lo que se suma el derecho registral. Conviene pedir la cotización con el valor real del inmueble, porque la escala cambia.
¿Y si la casa no se puede dividir físicamente?
Es el caso más frecuente: un departamento no se parte en tres. Las salidas son adjudicarlo a uno con compensación en dinero a los demás, o venderlo y repartir el precio según las cuotas. Cualquiera de las dos exige una valorización aceptada por todos, y ahí una tasación profesional evita la discusión eterna sobre cuánto vale. Ver por qué tasar antes de vender.
¿Se puede vender antes de partir?
Se puede vender el inmueble si todos los copropietarios concurren, y cada heredero puede disponer de su cuota. Lo que no puede hacer uno solo es vender el bien completo. Ver cómo se vende en copropiedad y los impuestos al vender una casa heredada.
¿Qué pasa si nadie hace nada?
El inmueble queda en copropiedad indefinida: no se vende con facilidad, no sirve como garantía y sigue acumulando predial, arbitrios y mantenimiento que alguien termina pagando. Con los años aparecen nuevos herederos —los hijos de los herederos— y cada partición se vuelve más difícil. Ver si se puede hipotecar una casa heredada.
Ver también: cuánto le toca a cada hijo de una herencia.
Preguntas frecuentes
¿La partición prescribe?
No. El artículo 985 del Código Civil declara imprescriptible la acción de partición.
¿Puede un heredero obligar a los demás a partir?
Sí. El artículo 984 permite exigir la partición, salvo indivisión forzosa o pacto que fije plazo.
¿Se necesita el acuerdo de todos para la vía notarial?
Sí. Sin acuerdo unánime, el camino es judicial.
¿Qué pasa si un heredero vive en la casa?
Ocupar no lo convierte en dueño exclusivo ni le da la propiedad por el paso del tiempo: los bienes comunes no se ganan por prescripción entre copropietarios.
¿Hay que pagar impuesto por partir?
La partición en sí no es una venta, pero cada caso tiene efectos tributarios propios —sobre todo si hay compensaciones en dinero—. Conviene revisarlo antes de firmar.
Antes de la partición, lo que cada heredero tiene es una cuota ideal: qué son las acciones y derechos.
Fuentes
- ¿En qué consiste la división y partición de un inmueble? — LP Derecho
- División y partición de herencia en Perú — Estudio Jurídico AYJ
- Partición de bienes hereditarios 2026: voluntaria y judicial — PerúGestiona
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