Antes de vender un inmueble heredado hay que hacer dos cosas: tramitar la sucesión e inscribir a los herederos como propietarios en Registros Públicos. Sin ese paso no hay nada que vender: el titular registral sigue siendo la persona fallecida y ninguna notaría formalizará la transferencia.
Datos clave
- Primero la sucesión (intestada o testamentaria), luego la inscripción y recién después la venta.
- Todos los coherederos deben firmar la venta del bien común, salvo que se haya hecho partición previa.
- Impuesto a la renta de segunda categoría: 5% sobre la ganancia de capital al vender, con reglas propias para determinar el costo computable en bienes adquiridos por herencia.
- Alcabala: la paga el comprador; 3% sobre el exceso de 10 UIT (S/ 55.000 en 2026).
- Predial y arbitrios del inmueble deben estar al día para poder cerrar la operación.
La secuencia completa
| Paso | Dónde | Resultado |
|---|---|---|
| 1. Sucesión intestada o testamentaria | Notaría o Poder Judicial | Se declara quiénes son los herederos |
| 2. Inscripción de la sucesión | Sunarp | Los herederos figuran como propietarios en la partida |
| 3. Partición (opcional) | Notaría | Se define qué le toca a cada uno; permite vender individualmente |
| 4. Constancia de no adeudo | Municipalidad o SAT | Predial y arbitrios al día |
| 5. Compraventa | Notaría y Sunarp | Transferencia inscrita a favor del comprador |
El impuesto que casi nadie calcula
Al vender, el vendedor paga impuesto a la renta de segunda categoría equivalente al 5% de la ganancia de capital: la diferencia entre el precio de venta y el costo computable del inmueble. En un bien heredado, la determinación de ese costo computable sigue reglas específicas de la normativa tributaria, distintas de las de un inmueble comprado, y es exactamente donde conviene asesorarse: el resultado puede variar de forma significativa.
Existe además la excepción de casa habitación, aplicable cuando se cumplen las condiciones que fija la norma. No es automática ni aplica a cualquier caso. Ver renta de segunda categoría por venta de inmuebles.
Cuando los herederos no se ponen de acuerdo
Mientras el bien permanezca indiviso, cualquier venta requiere el consentimiento de todos los coherederos. Si uno se opone, hay tres caminos:
- Partición notarial, si hay acuerdo sobre cómo dividir: cada uno recibe su parte y puede disponer de ella.
- Venta de cuota ideal: un heredero puede transferir su porcentaje, aunque en la práctica encontrar comprador para una cuota indivisa es difícil y el precio se castiga.
- División y partición judicial, cuando no hay acuerdo. Es el camino más largo y costoso.
Una tasación independiente suele destrabar más discusiones que cualquier argumento: pone un número objetivo sobre la mesa para todos. Ver cuándo necesitas una tasación.
Cómo evitarle esto a tu familia
Dos herramientas que se usan poco en el Perú y ahorran años de conflicto: el testamento, que ordena la sucesión con anticipación, y el anticipo de legítima, que transfiere en vida con la posibilidad de reservarse el usufructo. Ver anticipo de legítima y sucesión intestada.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender una casa heredada sin hacer la sucesión?
No. Mientras el titular registral siga siendo la persona fallecida, no es posible transferir el inmueble. Primero debe tramitarse la sucesión —intestada o testamentaria— e inscribirse a los herederos en Registros Públicos.
¿Qué impuesto se paga al vender un inmueble heredado?
El vendedor paga impuesto a la renta de segunda categoría, 5% sobre la ganancia de capital. En bienes adquiridos por herencia, la determinación del costo computable sigue reglas específicas, por lo que conviene calcularlo con asesoría antes de fijar el precio.
¿Qué pasa si un heredero no quiere vender?
Mientras el bien esté indiviso se requiere el acuerdo de todos. Las alternativas son la partición notarial si hay consenso, la venta de la cuota ideal de un heredero, o la división y partición judicial cuando no hay acuerdo.
¿Los herederos pagan alcabala?
La transferencia por sucesión y la alcabala de una compraventa son cosas distintas: la alcabala del 3% sobre el exceso de 10 UIT la paga el comprador cuando el inmueble se vende. Consulta el tratamiento específico de tu caso con la municipalidad correspondiente.
Fuentes
- Compraventa de inmueble en Perú 2026: pasos, documentos y costos — AbogadoPE
- Impuesto de alcabala: cálculo y quién paga — Perú Gestiona
- Ya rige la UIT 2026 en S/ 5.500 — El Peruano
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