Sí: si vendes una casa heredada en Perú con ganancia, pagas 5% de impuesto a la renta sobre esa ganancia. Si heredaste desde el 1 de agosto de 2012, tu costo es el que tenía el fallecido, solo si lo pruebas con documentos; si no, es cero y pagas el 5% del precio completo. No pagas si el fallecimiento fue antes de 2004 o si califica como tu casa habitación: la tuviste al menos 2 años desde la herencia y, si tienes otro inmueble en esas condiciones, es el que te queda como único.
Antes de vender un inmueble heredado hay que hacer dos cosas: tramitar la sucesión e inscribir a los herederos como propietarios en Registros Públicos. Sin ese paso no hay nada que vender: el titular registral sigue siendo la persona fallecida y ninguna notaría formalizará la transferencia.
Si no tienes claro si sucesión intestada y declaratoria de herederos son lo mismo, empieza por ahí; y el primer documento que suele pedirse es el certificado negativo de sucesión intestada y de testamento de Sunarp.
Datos clave
- Primero la sucesión (intestada o testamentaria), luego la inscripción y recién después la venta.
- Todos los coherederos deben firmar la venta del bien común, salvo que se haya hecho partición previa.
- Impuesto a la renta de segunda categoría: 5% sobre la ganancia de capital al vender, con reglas propias para determinar el costo computable en bienes adquiridos por herencia.
- Alcabala: la paga el comprador; 3% sobre el exceso de 10 UIT (S/ 55.000 en 2026).
- Predial y arbitrios del inmueble deben estar al día para poder cerrar la operación.
- Fecha de adquisición del heredero: la del fallecimiento, porque la herencia se transmite desde la muerte (Código Civil, art. 660). Esa fecha cuenta para la regla de 2004 y para los 2 años de casa habitación.
- Costo computable si heredaste desde el 01/08/2012: el del causante, si se acredita de manera fehaciente; si no, cero (Ley del Impuesto a la Renta, art. 21, modificado por el D. Leg. 1120). Si heredaste antes, SUNAT admite el autovalúo actualizado con el ICM.
- Heredar no paga alcabala: la transferencia por causa de muerte, la partición de la masa hereditaria y la venta de cuotas entre herederos están inafectas (Ley de Tributación Municipal, art. 27).
La secuencia completa
| Paso | Dónde | Resultado |
|---|---|---|
| 1. Sucesión intestada o testamentaria | Notaría o Poder Judicial | Se declara quiénes son los herederos |
| 2. Inscripción de la sucesión | Sunarp | Los herederos figuran como propietarios en la partida |
| 3. Partición (opcional) | Notaría | Se define qué le toca a cada uno; permite vender individualmente |
| 4. Constancia de no adeudo | Municipalidad o SAT | Predial y arbitrios al día |
| 5. Compraventa | Notaría y Sunarp | Transferencia inscrita a favor del comprador |
Lo que viene antes y después de este paso está en la guía para vender una propiedad en 2026.
El impuesto que casi nadie calcula
Al vender, el vendedor paga impuesto a la renta de segunda categoría equivalente al 5% de la ganancia de capital: la diferencia entre el precio de venta y el costo computable del inmueble. En un bien heredado, la determinación de ese costo computable sigue reglas específicas de la normativa tributaria, distintas de las de un inmueble comprado, y es exactamente donde conviene asesorarse: el resultado puede variar de forma significativa.
| Tu caso | Costo computable | ¿Pagas impuesto al vender? | Base legal |
|---|---|---|---|
| El fallecimiento fue antes del 1 de enero de 2004 | No aplica | No: la venta de inmuebles adquiridos antes de 2004 por una persona natural no está gravada | Ley del Impuesto a la Renta y SUNAT |
| Heredaste entre 2004 y el 31 de julio de 2012 | Autovalúo actualizado con el Índice de Corrección Monetaria | Sí, 5% de la ganancia, salvo casa habitación | SUNAT, preguntas frecuentes de segunda categoría |
| Heredaste desde el 1 de agosto de 2012 y tienes la escritura de compra del fallecido | El costo que tenía el causante, actualizado | Sí, 5% de la ganancia, salvo casa habitación | Ley del Impuesto a la Renta, art. 21 (D. Leg. 1120) |
| Heredaste desde el 1 de agosto de 2012 y no hay documentos del costo | Cero | Sí, 5% sobre todo el precio que te corresponde | Ley del Impuesto a la Renta, art. 21 (D. Leg. 1120) |
| El inmueble fue tu casa habitación al menos 2 años desde la herencia | No aplica | No, si no se destinó solo a comercio, oficina, almacén o cochera y, si tienes más de un inmueble en esas condiciones, es el que te queda como único después de vender los demás | Reglamento de la Ley del Impuesto a la Renta, art. 1-A |
Ejemplo. Tres hermanos heredan en 2020 una casa que su padre compró en los años noventa, pero nadie encuentra la escritura de compra. La venden en 2026 en S/ 600.000 y los tres tienen ya vivienda propia, así que la casa habitación no les aplica. Como la herencia es posterior a agosto de 2012 y no se acredita el costo del causante, el costo computable es cero: cada hermano declara su tercio (S/ 200.000) y paga el 5%, S/ 10.000 cada uno. Con la escritura del padre en la mano, el impuesto se calcularía solo sobre la ganancia real. Las cifras son ilustrativas.
Existe además la excepción de casa habitación, aplicable cuando se cumplen las condiciones que fija la norma. No es automática ni aplica a cualquier caso. Ver renta de segunda categoría por venta de inmuebles.
Tres precisiones que cambian la cuenta. Primera: la tasación no reemplaza al costo computable; el costo se fija con las reglas de la ley según la fecha de la herencia. Segunda: si heredaste antes del 1 de agosto de 2012, reúne la declaración de autovalúo de ese año, porque es la base del costo actualizado con el ICM que publica el MEF. Tercera: bajar el precio que figura en la escritura no asegura pagar menos, porque la administración puede observar un valor que se aparte del de mercado y ajustar la base del impuesto. Y como el notario verifica el cumplimiento tributario del vendedor antes de elevar la escritura, llega con la cuenta hecha: así evalúas además si el precio ofrecido te conviene después de impuestos.
Este 5% es uno de varios tributos de la operación; el mapa completo de lo que se paga al comprar, vender y alquilar está en impuestos al comprar, vender y alquilar un inmueble.
Cuando los herederos no se ponen de acuerdo
Mientras el bien permanezca indiviso, cualquier venta requiere el consentimiento de todos los coherederos. Si uno se opone, hay tres caminos:
Distinto es vender solo tu cuota: un heredero puede transferir su parte a un tercero, con reglas que conviene conocer antes de ofrecerla; ver ¿puedo vender mi parte de una casa heredada?.
- Partición notarial, si hay acuerdo sobre cómo dividir: cada uno recibe su parte y puede disponer de ella.
- Venta de cuota ideal: un heredero puede transferir su porcentaje, aunque en la práctica encontrar comprador para una cuota indivisa es difícil y el precio se castiga.
- División y partición judicial, cuando no hay acuerdo. Es el camino más largo y costoso.
Una tasación independiente suele destrabar más discusiones que cualquier argumento: pone un número objetivo sobre la mesa para todos. Ver Tasación de inmuebles en el Perú 2026: cuánto cuesta, cómo se hace y cuánto vale tu casa.
Cómo evitarle esto a tu familia
Dos herramientas que se usan poco en el Perú y ahorran años de conflicto: el testamento, que ordena la sucesión con anticipación, y el anticipo de legítima, que transfiere en vida con la posibilidad de reservarse el usufructo. Ver anticipo de legítima y Cómo vender una casa heredada en el Perú: sucesión intestada, Sunarp e impuestos (guía completa 2026).
Si heredaste un inmueble, descarga gratis el checklist de lo que hay que hacer al heredar una casa (PDF).
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender una casa heredada sin hacer la sucesión?
No. Mientras el titular registral siga siendo la persona fallecida, no es posible transferir el inmueble. Primero debe tramitarse la sucesión —intestada o testamentaria— e inscribirse a los herederos en Registros Públicos.
¿Qué impuesto se paga al vender un inmueble heredado?
El vendedor paga impuesto a la renta de segunda categoría, 5% sobre la ganancia de capital. En bienes adquiridos por herencia, la determinación del costo computable sigue reglas específicas, por lo que conviene calcularlo con asesoría antes de fijar el precio.
¿Si vendo una casa heredada tengo que pagar impuestos en Perú?
Sí, en la mayoría de casos: el 5% de la ganancia como impuesto a la renta de segunda categoría, que cada heredero paga por su parte con el Formulario Virtual 1665 antes de la escritura. No pagas si el causante falleció antes de 2004, si no hay ganancia o si el inmueble fue tu casa habitación al menos 2 años desde la herencia y, si tienes otro inmueble en esas condiciones, es el que te queda como único.
¿Qué pasa si no tengo la escritura de compra del fallecido?
Si heredaste desde el 1 de agosto de 2012 y no puedes acreditar de manera fehaciente lo que pagó el causante, el costo computable es cero y el 5% se aplica sobre todo el precio de venta. Por eso conviene buscar la escritura antigua en la notaría o pedir copia del título archivado en Sunarp antes de vender.
¿Qué pasa si un heredero no quiere vender?
Mientras el bien esté indiviso se requiere el acuerdo de todos. Las alternativas son la partición notarial si hay consenso, la venta de la cuota ideal de un heredero, o la división y partición judicial cuando no hay acuerdo.
¿Los herederos pagan alcabala?
La transferencia por sucesión y la alcabala de una compraventa son cosas distintas: la alcabala del 3% sobre el exceso de 10 UIT la paga el comprador cuando el inmueble se vende. Consulta el tratamiento específico de tu caso con la municipalidad correspondiente.
¿La herencia en sí paga impuesto?
No. En el Perú no existe hoy un impuesto a la herencia, y la transferencia por causa de muerte tampoco paga alcabala. Lo que tributa es la ganancia cuando el heredero vende, como renta de segunda categoría.
¿Cuánto pago de impuesto si vendo una casa que heredé?
El 5% de tu parte de la ganancia. Si heredaste desde el 1 de agosto de 2012 y no acreditas el costo del causante, el costo es cero y el 5% se aplica sobre toda tu parte del precio; si heredaste antes, el costo es el autovalúo de ese año actualizado con el ICM.
¿Y si vendemos entre varios herederos?
Cada uno tributa por su cuota de participación en la ganancia y paga su parte antes de la escritura.
¿Vender una casa heredada cuenta para la habitualidad?
No. El artículo 4 de la Ley del Impuesto a la Renta excluye del cómputo de habitualidad las enajenaciones de bienes adquiridos por causa de muerte, así que esta venta no suma a las tres que convierten en habitual a una persona natural.
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Fuentes
- Preguntas frecuentes – Rentas de segunda categoría (costo computable de inmuebles heredados) — SUNAT Orientación
- Ley del Impuesto a la Renta, Capítulo V (art. 21, costo computable) — SUNAT
- Venta de un inmueble heredado: impuesto a la renta y costo computable — B&B Abogados y Contadores
- MEF — TUO de la Ley de Tributación Municipal, D.S. 156-2004-EF (art. 27, inafectaciones de alcabala)
- SPIJ, Minjus — Código Civil, D. Leg. 295 (art. 660, transmisión sucesoria)
- Compraventa de inmueble en Perú 2026: pasos, documentos y costos — AbogadoPE
- Impuesto de alcabala: cálculo y quién paga — Perú Gestiona
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