El costo de un desalojo no es un monto: es la suma de cuatro partidas —notariales, aranceles judiciales, cédulas y honorarios— más el costo silencioso de cada mes sin cobrar renta. Y el plazo depende de la vía: la notarial de la Ley 30933 tiene plazos fijados por la propia norma, mientras que la judicial depende de la carga del juzgado.
Datos clave
- Ley 30933 (desalojo notarial): el arrendatario tiene 5 días hábiles para formular oposición desde la notificación del notario.
- Juez de paz letrado: 3 días hábiles desde que recibe el expediente notarial para emitir la resolución que dispone el lanzamiento.
- Policía Nacional: 2 días hábiles desde el día siguiente de notificada para prestar asistencia en la ejecución.
- Desde 2026, con la Ley 32430, la renta no cobrada ya no genera impuesto a la renta de primera categoría: se declara por lo percibido.
¿Qué se paga en cada vía?
| Vía | Requisito de entrada | Partidas de gasto | Plazos que fija la norma |
|---|---|---|---|
| Desalojo notarial (Ley 30933) | Contrato con las formalidades y causales de la ley | Honorarios notariales, notificaciones, tasa judicial de la etapa de ejecución | 5 días hábiles de oposición + 3 del juez + 2 de la PNP |
| Allanamiento a futuro | Cláusula en el contrato con firmas legalizadas | Legalizaciones, aranceles judiciales, honorarios | Sin oposición sobre el fondo si la cláusula es válida |
| Desalojo judicial por falta de pago | Contrato y deuda acreditada | Aranceles, cédulas, honorarios y peritajes eventuales | Proceso sumarísimo; la duración real depende del juzgado |
| Desalojo por precario | Título del demandante y requerimiento previo | Igual que el anterior, más publicidad registral | Proceso sumarísimo |
¿Cuánto cuesta esperar?
Es la cuenta que casi nadie hace y la que más pesa. Multiplica la renta mensual por los meses que llevas sin cobrar y súmale lo que pagas igual: mantenimiento, arbitrios y predial. Si el inmueble está financiado, agrega la cuota del banco. Ese número, y no el honorario del abogado, es el que decide si conviene actuar hoy o seguir negociando. Ver cuánto demora recuperar tu inmueble.
¿Por qué la vía notarial falla tantas veces?
Porque exige requisitos formales que el contrato debía tener desde el primer día: cláusulas específicas, firmas legalizadas y causales tasadas. Cuando falta uno, el expediente se cae y hay que ir al juzgado. Los detalles están en por qué fracasa el desalojo notarial y en la cláusula de allanamiento a futuro.
¿Se puede recuperar lo gastado?
La sentencia puede condenar al pago de costas y costos, y la deuda de renta se reclama con la misma demanda o por separado. Otra cosa es cobrarla: si el inquilino no tiene bienes ni ingresos formales, la sentencia es un papel. Por eso el filtro previo vale más que el proceso posterior: ver cómo filtrar inquilinos y pedir el reporte crediticio del inquilino.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la vía más rápida?
La notarial, cuando el contrato califica. Si no califica, la judicial con allanamiento a futuro.
¿Necesito abogado para el desalojo notarial?
El trámite es notarial, pero la revisión previa del contrato evita que el expediente se caiga.
¿El inquilino puede frenar el lanzamiento?
Solo con las causales de oposición que la ley enumera: renovación del contrato, constancia de pago o defecto de formalidades.
¿Puedo cobrar la deuda y desalojar a la vez?
Sí, acumulando pretensiones, aunque puede alargar el trámite frente a un desalojo puro.
¿Y si el inquilino está en otra región?
Cambian la competencia y la logística. Ver inquilino moroso en otra región.
El resto del proceso, ordenado por etapas, está en la guía del propietario que alquila.
Fuentes
- Ley 30933 — Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial
- Código Procesal Civil — proceso de desalojo (arts. 585 y ss.), allanamiento a futuro (art. 594) e interdictos (arts. 597 a 607)
- Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú
- Alcances de la Ley N° 32430: criterio de lo percibido en las rentas de primera categoría — Estudio Ugaz Zegarra
Cómo te ayuda EximiaHaus
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