Un desalojo en el Perú dura, por la vía notarial de la Ley 30933, entre 15 y 51 días en el tramo notarial y de lanzamiento (plazos reportados por la prensa especializada; la ley fija 5 días hábiles de oposición, 3 del juez y 2 de la Policía); por la vía judicial no hay plazo predecible y se mide en meses. El costo suma notaría, aranceles judiciales, cédulas y abogado, más cada mes sin cobrar renta.
El costo de un desalojo no es un monto: es la suma de cuatro partidas —notariales, aranceles judiciales, cédulas y honorarios— más el costo silencioso de cada mes sin cobrar renta. Y el plazo depende de la vía: la notarial de la Ley 30933 tiene plazos fijados por la propia norma, mientras que la judicial depende de la carga del juzgado.
Datos clave
- Ley 30933 (desalojo notarial): el arrendatario tiene 5 días hábiles para formular oposición desde la notificación del notario.
- Juez de paz letrado: 3 días hábiles desde que recibe el expediente notarial para emitir la resolución que dispone el lanzamiento.
- Policía Nacional: 2 días hábiles desde el día siguiente de notificada para prestar asistencia en la ejecución.
- Desde 2026, con la Ley 32430, la renta no cobrada ya no genera impuesto a la renta de primera categoría: se declara por lo percibido.
El contrato que recoge estas reglas, con el texto completo de cada cláusula a la vista y en Word: modelo de contrato de alquiler de casa o departamento 2026.
Para firmar con la vía rápida ya incluida: modelo de contrato de alquiler con cláusula de allanamiento a futuro, Ley 30201 y Ley 30933.
¿Qué se paga en cada vía?
| Vía | Requisito de entrada | Partidas de gasto | Plazos que fija la norma |
|---|---|---|---|
| Desalojo notarial (Ley 30933) | Contrato con las formalidades y causales de la ley | Honorarios notariales, notificaciones, tasa judicial de la etapa de ejecución | 5 días hábiles de oposición + 3 del juez + 2 de la PNP |
| Allanamiento a futuro | Cláusula en el contrato con firmas legalizadas | Legalizaciones, aranceles judiciales, honorarios | Sin oposición sobre el fondo si la cláusula es válida |
| Desalojo judicial por falta de pago | Contrato y deuda acreditada | Aranceles, cédulas, honorarios y peritajes eventuales | Proceso sumarísimo; la duración real depende del juzgado |
| Desalojo por precario | Título del demandante y requerimiento previo | Igual que el anterior, más publicidad registral | Proceso sumarísimo |
El costo y el plazo dependen de la vía, y la vía depende de tu contrato. Para saber cuál te corresponde, responde las preguntas del asistente ¿qué desalojo me corresponde?
Este artículo cubre una etapa concreta; el recorrido entero, con precio, contrato, inquilino, impuesto y desalojo en 2026, está en cómo alquilar mi departamento: la guía completa 2026.
Si el conflicto con tu inquilino recién empieza, conviene leer primero la guía completa del desalojo de inquilino en el Perú y volver aquí para el detalle de este paso.
¿Cuánto dura un proceso de desalojo en el Perú?
No hay un plazo total estándar, y desconfía de quien te dé una cifra exacta de punta a punta. El tramo notarial y de lanzamiento de la Ley 30933 se ha reportado en la prensa especializada entre 15 y 51 días, pero solo si el contrato califica; antes corre el reloj de la causal y la preparación del expediente, así que el total se cuenta en meses. La vía judicial común no tiene plazo predecible.
| Tramo | Qué ocurre | Duración |
|---|---|---|
| 1. Configuración de la causal | Falta de pago según lo pactado o vencimiento del contrato | Lo que fije el contrato; si no dice nada, el art. 1697 del Código Civil: renta del mes anterior impaga, un mes más vencido y quince días |
| 2. Requerimiento | Carta notarial al inquilino | Días a semanas |
| 3. Preparación del expediente | Contrato, legalizaciones, constancias | Variable |
| 4. Procedimiento notarial | Notificación, 5 días hábiles de oposición, acta y remisión al juez | 15 a 51 días reportados, junto con el tramo 5 |
| 5. Lanzamiento | El juez ordena en 3 días hábiles y la Policía asiste en 2 | Variable hasta la desocupación efectiva |
La vía notarial exige que el contrato esté en escritura pública o en el Formulario Único de Arrendamiento (FUA), con cláusula de allanamiento a futuro, sometimiento expreso a la Ley 30933 y la cuenta bancaria donde se paga la renta; los contratos antiguos pueden acogerse con una adenda de la misma formalidad. Para verificar la falta de pago, el notario solo toma en cuenta los depósitos en esa cuenta hechos antes de que el inquilino reciba la carta notarial: pagar después no borra la causal, aunque las partes pueden acordar terminar el trámite.
El tramo 3 es el que separa a los preparados del resto: cláusulas ausentes, firmas sin legalizar o predial atrasado agregan semanas o cierran la vía rápida, y todo era corregible meses antes. Revisa tu contrato una vez al año, no cuando el inquilino deja de contestar.
¿Cuánto cuesta esperar?
Es la cuenta que casi nadie hace y la que más pesa. Multiplica la renta mensual por los meses que llevas sin cobrar y súmale lo que pagas igual: mantenimiento, arbitrios y predial. Si el inmueble está financiado, agrega la cuota del banco. Ese número, y no el honorario del abogado, es el que decide si conviene actuar hoy o seguir negociando. Ver Desalojo en 2026: cuánto cuesta, cuánto demora y por qué vía.
Un ejemplo: con un alquiler de S/ 2.500, solo los meses que tarda en configurarse la causal ya superan los S/ 5.000 que no vuelven, pase lo que pase después, antes de sumar la carta notarial, los honorarios y los meses del procedimiento. Frente a eso, verificar el historial crediticio del postulante antes de firmar cuesta unos soles.
¿Por qué la vía notarial falla tantas veces?
Porque exige requisitos formales que el contrato debía tener desde el primer día: cláusulas específicas, firmas legalizadas y causales tasadas. Cuando falta uno, el expediente se cae y hay que ir al juzgado. Los detalles están en por qué fracasa el desalojo notarial y en la cláusula de allanamiento a futuro.
¿Se puede recuperar lo gastado?
La sentencia puede condenar al pago de costas y costos, y la deuda de renta se reclama con la misma demanda o por separado. Otra cosa es cobrarla: si el inquilino no tiene bienes ni ingresos formales, la sentencia es un papel. Por eso el filtro previo vale más que el proceso posterior: ver ¿Qué papeles le pido a un inquilino? y Reporte crediticio antes de alquilar tu inmueble: el filtro de S/ 7,90 que evita un desalojo.
Si vas a alquilar tu inmueble, descarga gratis el checklist para alquilar a un inquilino (PDF).
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la vía más rápida?
La notarial, cuando el contrato califica. Si no califica, la judicial con allanamiento a futuro.
¿Cuánto dura un proceso de desalojo en el Perú?
El tramo notarial y de lanzamiento se ha reportado entre 15 y 51 días, si el contrato cumple la Ley 30933. Sumando la configuración de la causal y la preparación del expediente, el total se mide en meses; por la vía judicial, no hay plazo predecible.
¿Qué contrato necesito para el desalojo notarial?
Uno en escritura pública o en el FUA, con cláusula de allanamiento a futuro, sometimiento a la Ley 30933 y la cuenta bancaria para el pago de la renta.
¿Si el inquilino paga después de la carta notarial se detiene el desalojo?
No por ese solo hecho: el notario solo considera los depósitos hechos en la cuenta pactada antes de que el inquilino reciba la carta.
¿Necesito abogado para el desalojo notarial?
El trámite es notarial, pero la revisión previa del contrato evita que el expediente se caiga.
¿El inquilino puede frenar el lanzamiento?
Solo con las causales de oposición que la ley enumera: renovación del contrato, constancia de pago o defecto de formalidades.
¿Puedo cobrar la deuda y desalojar a la vez?
Sí, acumulando pretensiones, aunque puede alargar el trámite frente a un desalojo puro.
¿Y si el inquilino está en otra región?
Cambian la competencia y la logística. Ver inquilino moroso en otra región.
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Fuentes
- Ley 30933 — Ley que regula el procedimiento especial de desalojo con intervención notarial
- Código Procesal Civil — proceso de desalojo (arts. 585 y ss.), allanamiento a futuro (art. 594) e interdictos (arts. 597 a 607)
- Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú
- Agurto Moreno, J. «El desalojo notarial» (texto y plazos de la Ley 30933, arts. 4 a 9) — Revista Ius Vocatio, Poder Judicial, 2020
- Alcances de la Ley N° 32430: criterio de lo percibido en las rentas de primera categoría — Estudio Ugaz Zegarra
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