La cuota es fija, pero lo que hace con tu deuda no. En un crédito de S/ 250.000 a 20 años, el primer año pagas S/ 26.035 y la deuda baja solo S/ 4.976: el resto, S/ 21.059, son intereses.
Datos clave
- Cuota mensual: S/ 2.170 sin contar seguros.
- Pagado en el año 1: S/ 26.035.
- Capital amortizado: S/ 4.976, un 19% de lo pagado.
- Saldo al cierre del año: S/ 245.024.
El desglose mes a mes del primer año
| Mes | Cuota | Interés | Capital | Saldo |
|---|---|---|---|---|
| 1 | S/ 2.170 | S/ 1.771 | S/ 399 | S/ 249.601 |
| 2 | S/ 2.170 | S/ 1.768 | S/ 402 | S/ 249.200 |
| 3 | S/ 2.170 | S/ 1.765 | S/ 404 | S/ 248.795 |
| 4 | S/ 2.170 | S/ 1.762 | S/ 407 | S/ 248.388 |
| 5 | S/ 2.170 | S/ 1.759 | S/ 410 | S/ 247.978 |
| 6 | S/ 2.170 | S/ 1.757 | S/ 413 | S/ 247.565 |
| 7 | S/ 2.170 | S/ 1.754 | S/ 416 | S/ 247.149 |
| 8 | S/ 2.170 | S/ 1.751 | S/ 419 | S/ 246.730 |
| 9 | S/ 2.170 | S/ 1.748 | S/ 422 | S/ 246.308 |
| 10 | S/ 2.170 | S/ 1.745 | S/ 425 | S/ 245.883 |
| 11 | S/ 2.170 | S/ 1.742 | S/ 428 | S/ 245.455 |
| 12 | S/ 2.170 | S/ 1.739 | S/ 431 | S/ 245.024 |
Por qué pasa esto
El interés se calcula sobre el saldo pendiente. Como al inicio debes casi todo, casi toda la cuota se va en interés. Con los meses el saldo baja, el interés baja y la parte de capital crece: la proporción se invierte recién pasada la mitad del plazo.
Esto tiene una consecuencia práctica importante: si vendes el inmueble a los tres o cuatro años, habrás amortizado bastante menos de lo que la intuición sugiere, y el saldo a cancelar seguirá siendo alto. Revisa cómo leer el cronograma de pagos.
Qué hacer con un excedente en esta etapa
El primer tercio del crédito es el momento en que cada sol adelantado rinde más, porque elimina todos los intereses futuros que ese sol habría generado. Un aporte extra de S/ 5.000 en el año 1 ahorra mucho más que el mismo aporte en el año 12.
Al adelantar, pide siempre que se aplique a reducir plazo y no cuota, salvo que necesites aliviar el flujo mensual. La diferencia entre ambas opciones está en amortizar capital o reducir cuota, y el costo total del crédito en cuánto terminas pagando por una hipoteca de S/ 200.000.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto amortizo el primer año?
En este ejemplo, S/ 4.976 de S/ 26.035 pagados: apenas un 19%.
¿Por qué mi saldo casi no baja?
Porque el interés se cobra sobre el saldo y al inicio el saldo es máximo. Es el funcionamiento normal del sistema francés.
¿Conviene adelantar capital el primer año?
Sí: es cuando más intereses futuros elimina cada sol adelantado.
¿Reducir plazo o reducir cuota?
Reducir plazo ahorra más intereses; reducir cuota alivia el flujo mensual. Depende de tu prioridad.
¿Los seguros están en esta tabla?
No: la tabla muestra capital e interés. Los seguros y portes se suman al débito mensual.
Para ubicar este paso dentro del proceso completo: nuestra guía del crédito hipotecario 2026.
Fuentes
- Portal del usuario: costos, comisiones y TCEA del crédito hipotecario — SBS
- Superintendencia de Banca, Seguros y AFP — normativa de transparencia de información
- Código de Protección y Defensa del Consumidor — Indecopi
- Superintendencia Nacional de los Registros Públicos — servicios y tasas registrales
Cómo te ayuda EximiaHaus
Los costos que no se ven son los que más encarecen un crédito. Antes de firmar conviene revisarlos con alguien de tu lado:
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