La cuota es fija, pero lo que hace con tu deuda no. En un crédito de S/ 250.000 a 20 años, el primer año pagas S/ 26.035 y la deuda baja solo S/ 4.976: el resto, S/ 21.059, son intereses.
Datos clave
- Cuota mensual: S/ 2.170 sin contar seguros.
- Pagado en el año 1: S/ 26.035.
- Capital amortizado: S/ 4.976, un 19% de lo pagado.
- Saldo al cierre del año: S/ 245.024.
El desglose mes a mes del primer año
| Mes | Cuota | Interés | Capital | Saldo |
|---|---|---|---|---|
| 1 | S/ 2.170 | S/ 1.771 | S/ 399 | S/ 249.601 |
| 2 | S/ 2.170 | S/ 1.768 | S/ 402 | S/ 249.200 |
| 3 | S/ 2.170 | S/ 1.765 | S/ 404 | S/ 248.795 |
| 4 | S/ 2.170 | S/ 1.762 | S/ 407 | S/ 248.388 |
| 5 | S/ 2.170 | S/ 1.759 | S/ 410 | S/ 247.978 |
| 6 | S/ 2.170 | S/ 1.757 | S/ 413 | S/ 247.565 |
| 7 | S/ 2.170 | S/ 1.754 | S/ 416 | S/ 247.149 |
| 8 | S/ 2.170 | S/ 1.751 | S/ 419 | S/ 246.730 |
| 9 | S/ 2.170 | S/ 1.748 | S/ 422 | S/ 246.308 |
| 10 | S/ 2.170 | S/ 1.745 | S/ 425 | S/ 245.883 |
| 11 | S/ 2.170 | S/ 1.742 | S/ 428 | S/ 245.455 |
| 12 | S/ 2.170 | S/ 1.739 | S/ 431 | S/ 245.024 |
Por qué pasa esto
El interés se calcula sobre el saldo pendiente. Como al inicio debes casi todo, casi toda la cuota se va en interés. Con los meses el saldo baja, el interés baja y la parte de capital crece: la proporción se invierte recién pasada la mitad del plazo.
Esto tiene una consecuencia práctica importante: si vendes el inmueble a los tres o cuatro años, habrás amortizado bastante menos de lo que la intuición sugiere, y el saldo a cancelar seguirá siendo alto. Revisa cómo leer el cronograma de pagos.
Qué hacer con un excedente en esta etapa
El primer tercio del crédito es el momento en que cada sol adelantado rinde más, porque elimina todos los intereses futuros que ese sol habría generado. Un aporte extra de S/ 5.000 en el año 1 ahorra mucho más que el mismo aporte en el año 12.
Al adelantar, pide siempre que se aplique a reducir plazo y no cuota, salvo que necesites aliviar el flujo mensual. La diferencia entre ambas opciones está en amortizar capital o reducir cuota, y el costo total del crédito en cuánto terminas pagando por una hipoteca de S/ 200.000.
Lo que de verdad se debita en el primer año
Los S/ 26.035 del cuadro son solo capital e interés. Mientras exista la hipoteca, el débito mensual incluye además dos seguros obligatorios: el de desgravamen, que cubre el saldo si el titular fallece y cuyo precio varía según la entidad y tu edad, y el del inmueble, contra incendio y otros riesgos. Encima van los portes y las comisiones del tarifario.
Por eso, para estimar tu primer año, la tasa que importa es la TCEA y no la TEA: la primera suma todos esos costos, y en un crédito hipotecario típico la distancia entre ambas llega a medio punto porcentual o más. Pregunta también si el banco acepta endosar una póliza de seguro contratada por tu cuenta, que a menudo sale más barata. Antes de firmar, revisa en la hoja resumen:
- Que el monto y el plazo coincidan con lo acordado.
- Que la TCEA sea la misma de la cotización.
- Que los beneficios ofrecidos, como un bono del Fondo MIVIVIENDA, aparezcan aplicados.
Cómo cambia el reparto si eliges otro plazo
En la primera cuota, el interés depende solo del saldo y de la tasa, no del plazo. Con el mismo monto y la misma tasa, toda la diferencia entre una cuota más alta y otra más baja se va a capital desde el primer mes.
Un ejemplo con un préstamo de S/ 200.000 al 8,5% anual: a 15 años la cuota es de S/ 1.969 y a 20 años, de S/ 1.736. Esos S/ 233 de diferencia se aplican íntegros a capital en el mes uno, así que el crédito corto amortiza bastante más durante el primer año. En sentido contrario, estirar de 20 a 25 años deja la cuota en S/ 1.610: el alivio es de solo S/ 125, que en el primer mes salen directamente de lo que amortizas, y al final pagas S/ 66.581 más.
Si tu presupuesto no admite el plazo corto, un plazo largo con aportes periódicos a capital puede comportarse como uno corto, siempre que el contrato lo permita sin penalidad. La comparación completa está en cuánto cambia el costo total a 15, 20 o 25 años.
Ejemplo: un aporte fijo cada año desde el inicio
Con supuestos distintos a los de este artículo, el cálculo de cuánto te ahorras si amortizas una vez al año toma un crédito de S/ 400.000 a 20 años con TEA de 9,5%, sin seguros ni comisiones. Si al cierre de cada año se aportan S/ 5.000 a capital con reducción de plazo:
- El crédito termina en 15 años y 7 meses: 187 cuotas en vez de 240, es decir, 53 menos.
- El total pagado baja de S/ 870.530 a S/ 750.071, una diferencia de S/ 120.459.
El resultado mejora cuanto antes empiecen los aportes, porque el capital que eliminas en los primeros años deja de generar intereses durante casi todo el plazo restante. Las fuentes habituales son la gratificación, las utilidades, la devolución de impuestos o la CTS, respetando sus reglas de disponibilidad. Si no llegas a juntar un monto anual, redondear la cuota hacia arriba cada mes y pedir que el excedente vaya a capital empuja en la misma dirección. Y hacerlo no te cuesta nada extra: el Código de Protección y Defensa del Consumidor (art. 86) prohíbe cobrar comisiones o penalidades por pago anticipado.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto amortizo el primer año de mi hipoteca?
En un crédito de S/ 250.000 a 20 años con tasa nominal de 8,5% anual (TEA de 8,84%), amortizas S/ 4.976 de los S/ 26.035 que pagas en el año: apenas un 19%. Los otros S/ 21.059 son intereses y el saldo cierra el año en S/ 245.024. El cálculo sigue el sistema francés y no incluye seguros ni portes.
¿Por qué mi saldo casi no baja?
Porque el interés se calcula sobre el saldo pendiente y al inicio debes casi todo el préstamo. Es el funcionamiento normal del sistema francés: a medida que el saldo baja, el interés cae y la parte de capital crece. La proporción se invierte recién pasada la mitad del plazo, por lo que si vendes a los tres o cuatro años todavía deberás bastante.
¿Conviene adelantar capital el primer año?
Sí. En el primer tercio del crédito cada sol adelantado elimina todos los intereses futuros que habría generado, así que rinde más que en cualquier otra etapa. Por ejemplo, un aporte extra de S/ 5.000 en el año 1 ahorra mucho más que el mismo aporte hecho en el año 12.
¿Reducir plazo o reducir cuota al adelantar pagos?
Reducir plazo ahorra más intereses, por eso conviene pedir siempre que el adelanto se aplique así. Reducir cuota tiene sentido cuando tu prioridad es aliviar el flujo mensual, aunque a cambio el ahorro en intereses es menor. La elección depende de si buscas pagar menos en total o tener más holgura cada mes.
¿Los seguros están en esta tabla?
No. La tabla solo muestra capital e interés sobre una cuota mensual de S/ 2.170. Los seguros y los portes se cargan aparte y se suman al débito mensual, así que lo que realmente sale de tu cuenta cada mes es mayor que esa cifra.
Para ubicar este paso dentro del proceso completo: nuestra guía del crédito hipotecario 2026.
Fuentes
- Portal del usuario: costos, comisiones y TCEA del crédito hipotecario — SBS
- Superintendencia de Banca, Seguros y AFP — normativa de transparencia de información
- Código de Protección y Defensa del Consumidor — Indecopi
- Superintendencia Nacional de los Registros Públicos — servicios y tasas registrales
Cómo te ayuda EximiaHaus
Los costos que no se ven son los que más encarecen un crédito. Antes de firmar conviene revisarlos con alguien de tu lado:
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Reporte Equifax completo — revisa historial crediticio, deudas y score por S/ 7.90, con la segunda consulta gratis.
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