Un simulador de crédito hipotecario hace una sola cuenta: cuota = préstamo × i ÷ [1 − (1 + i)−n], donde i es la tasa mensual y n el número de meses. Con S/ 250.000 a 20 años y la tasa promedio de 7,47% anual, la cuota es S/ 1.972 al mes, antes de seguros. Para hacerlo con tus números, usa el Simulador de crédito hipotecario de EximiaHaus, que suma el desgravamen y el seguro del inmueble.
La cuota de un crédito hipotecario se calcula con tres datos: el monto que te prestan, la tasa de interés y el plazo en meses. Primero se convierte la tasa anual (TEA) en tasa mensual y luego se aplica la fórmula de cuota constante, llamada también sistema francés. Con la tasa promedio de la banca en agosto de 2026, 7,47% anual según el BCRP, un préstamo de S/ 250.000 a 20 años da una cuota de S/ 1.972 al mes, y al final habrás pagado S/ 223.347 solo de intereses. A esa cuota el banco le suma los seguros, así que el débito real siempre es mayor.
Datos clave
- 7,47%: tasa hipotecaria promedio de la banca en soles, agosto de 2026 (BCRP). Hace un año era 7,44%.
- Tasa mensual: (1 + TEA)1/12 − 1. Con 7,47% anual da 0,6022% al mes.
- Fórmula: cuota = monto × i ÷ [1 − (1 + i)−n], donde i es la tasa mensual y n el número de meses.
- S/ 1.972: cuota de S/ 250.000 a 20 años con 7,47%, sin seguros.
- Casi la mitad es interés: de los S/ 473.347 que pagas en 20 años, S/ 223.347 son intereses.
¿Qué fórmula usa el banco para calcular la cuota?
La gran mayoría de hipotecarios en el Perú usa cuota constante: pagas lo mismo todos los meses (salvo seguros), y lo que cambia es cómo se reparte por dentro entre interés y capital. La fórmula es:
Cuota = P × i ÷ [1 − (1 + i)−n]
- P es el monto del préstamo: el precio menos la cuota inicial (y menos el Bono del Buen Pagador si aplica).
- i es la tasa efectiva mensual, no la anual dividida entre 12.
- n es el número de cuotas: 240 para 20 años de 12 cuotas al año.
El error más común al hacer la cuenta en casa es dividir la TEA entre 12. Con 7,47% eso daría 0,6225% mensual, cuando la tasa efectiva equivalente es 0,6022%. La diferencia parece mínima, pero en 240 meses mueve la cuota y el total.
¿Cómo se hace el cálculo paso a paso?
Tomemos un departamento de S/ 280.000 con S/ 30.000 de inicial, es decir, un préstamo de S/ 250.000 a 20 años.
- Pasa la TEA a tasa mensual: (1 + 0,0747)1/12 − 1 = 0,006022 (0,6022%).
- Calcula (1 + i)−240: 1,006022 elevado a −240 da 0,2367.
- Arma el denominador: 1 − 0,2367 = 0,7633.
- Aplica la fórmula: 250.000 × 0,006022 ÷ 0,7633 = S/ 1.972.
Luego se arma el cronograma mes a mes: el interés del mes es el saldo por la tasa mensual, y lo que sobra de la cuota baja el capital.
| Mes | Cuota | Interés | Capital | Saldo que queda |
|---|---|---|---|---|
| 1 | S/ 1.972 | S/ 1.505 | S/ 467 | S/ 249.533 |
| 2 | S/ 1.972 | S/ 1.503 | S/ 470 | S/ 249.063 |
| 3 | S/ 1.972 | S/ 1.500 | S/ 473 | S/ 248.591 |
| Primer año | S/ 23.667 | S/ 17.875 | S/ 5.792 | S/ 244.208 |
Cálculo de EximiaHaus: S/ 250.000 a 240 meses, cuota constante, TEA de 7,47% (promedio hipotecario de la banca en soles, BCRP, agosto de 2026). Sin seguros ni comisiones. Estimación para entender la mecánica, no una oferta de crédito.
Por eso en el primer año, de casi S/ 23.700 pagados, apenas S/ 5.800 bajan la deuda. Lo explicamos a fondo en por qué al principio casi toda la cuota es interés.
¿Cuánto pagaré de intereses en total?
Depende sobre todo del plazo. Alargar el crédito baja la cuota, pero multiplica los intereses. Esta tabla usa la misma tasa de 7,47% para tres montos frecuentes:
| Préstamo | Plazo | Cuota sin seguros | Pagas en total | Intereses |
|---|---|---|---|---|
| S/ 150.000 | 15 años | S/ 1.367 | S/ 246.105 | S/ 96.105 |
| S/ 150.000 | 20 años | S/ 1.183 | S/ 284.008 | S/ 134.008 |
| S/ 150.000 | 25 años | S/ 1.082 | S/ 324.563 | S/ 174.563 |
| S/ 250.000 | 15 años | S/ 2.279 | S/ 410.175 | S/ 160.175 |
| S/ 250.000 | 20 años | S/ 1.972 | S/ 473.347 | S/ 223.347 |
| S/ 250.000 | 25 años | S/ 1.803 | S/ 540.938 | S/ 290.938 |
| S/ 350.000 | 15 años | S/ 3.190 | S/ 574.245 | S/ 224.245 |
| S/ 350.000 | 20 años | S/ 2.761 | S/ 662.686 | S/ 312.686 |
| S/ 350.000 | 25 años | S/ 2.524 | S/ 757.313 | S/ 407.313 |
Cálculo de EximiaHaus con cuota constante y TEA de 7,47% (BCRP, promedio hipotecario de la banca en soles, agosto de 2026). No incluye seguros de desgravamen e inmueble, portes ni comisiones.
Pasar de 15 a 25 años en un préstamo de S/ 250.000 baja la cuota en S/ 476, pero te cuesta S/ 130.763 más de intereses. Si quieres ver montos concretos, tenemos el detalle de la cuota de un crédito de S/ 300.000.
¿Cuánto cambia la cuota si la tasa sube o baja?
Un punto de tasa pesa más de lo que parece. Para el mismo préstamo de S/ 250.000 a 20 años:
| TEA | Cuota sin seguros | Intereses en 20 años |
|---|---|---|
| 6,50% | S/ 1.837 | S/ 190.799 |
| 7,47% (promedio agosto 2026) | S/ 1.972 | S/ 223.347 |
| 8,50% | S/ 2.120 | S/ 258.824 |
| 9,50% | S/ 2.267 | S/ 294.081 |
Cálculo de EximiaHaus, cuota constante a 240 meses. La tasa de 7,47% es el promedio de la banca en soles publicado por el BCRP para agosto de 2026; tu tasa depende de tu perfil, tu inicial y el banco.
Entre 6,5% y 9,5% hay S/ 430 de diferencia al mes y más de S/ 100.000 en intereses. Por eso vale la pena cotizar en varios bancos y cuidar tu historial antes de pedir el crédito.
¿Qué dato va en cada campo del simulador?
Un simulador serio te pide lo mismo que te va a pedir el banco. Estos son los campos del simulador de EximiaHaus y de dónde sacar cada dato:
| Campo | De dónde sale | Qué cambia en el resultado |
|---|---|---|
| Moneda | Soles o dólares, según la moneda en que cobras | La tasa: en soles y en dólares no es la misma |
| Precio del inmueble | El precio de venta pactado o publicado | Junto con la inicial, define el préstamo |
| Ingreso mensual neto del hogar | Tu sueldo líquido, más el de tu pareja si postulan juntos | Te dice qué parte de tu ingreso se lleva la cuota |
| Cuota inicial | Tus ahorros, AFP o bono, lo que vas a poner de tu bolsillo | Cada sol de inicial es un sol que no genera intereses |
| Tasa de interés (TEA) | La cotización del banco; si no la tienes, el promedio del BCRP | Un punto de tasa mueve la cuota más de S/ 100 en este ejemplo |
| Plazo | Los años que quieres pagar | Más plazo baja la cuota y sube los intereses |
| Desgravamen | La tasa de la hoja resumen de tu banco | Se cobra sobre el saldo, así que baja con los años |
| Seguro del inmueble | La tasa de la póliza, en la hoja resumen | Se cobra sobre el valor asegurado y se mantiene parejo |
¿Cuánto cambia la cuota según la inicial?
Para un departamento de S/ 300.000, a 20 años y con la tasa promedio de 7,47%:
| Inicial | Préstamo | Cuota sin seguros | Intereses en 20 años |
|---|---|---|---|
| 10% (S/ 30.000) | S/ 270.000 | S/ 2.130 | S/ 241.215 |
| 20% (S/ 60.000) | S/ 240.000 | S/ 1.893 | S/ 214.413 |
| 30% (S/ 90.000) | S/ 210.000 | S/ 1.657 | S/ 187.612 |
Cada S/ 30.000 más de inicial baja la cuota en unos S/ 237 y te ahorra unos S/ 26.800 de intereses. El detalle está en cuánto baja tu cuota por cada S/ 10.000 más de inicial, y cuánto conviene juntar, en cuota inicial para comprar vivienda.
¿Por qué el banco me cobra más que la cuota calculada?
Porque la fórmula da la cuota pura de capital e intereses. Al débito mensual se suman el seguro de desgravamen, que cubre la deuda si falleces, y el seguro del inmueble, además de portes o comisiones si los hay. Todo eso está en la TCEA, que es la tasa que la SBS obliga a informar para comparar el costo total (Resolución SBS 3274-2017). Revisa si debes mirar la TEA o la TCEA al comparar bancos y cuánto te cobran de desgravamen.
¿Cómo pago menos intereses sin cambiar de banco?
- Da más inicial: cada sol que no pides prestado no genera intereses durante 20 años.
- Elige el plazo más corto que puedas pagar sin quedarte sin colchón.
- Adelanta capital y pide reducir el plazo. El Código de Protección y Defensa del Consumidor (art. 86 del texto vigente) te permite pagar por adelantado, total o parcialmente, sin penalidades. Compara escenarios en amortizar para reducir plazo o cuota.
Cinco errores al simular tu crédito
- Dividir la TEA entre 12. La tasa mensual es (1 + TEA)1/12 − 1; la división simple infla la cuota.
- Poner el precio en lugar del préstamo. Lo que se financia es el precio menos la inicial y, si aplica, menos el Bono del Buen Pagador.
- Olvidar los seguros. La cuota que te debitan incluye desgravamen y seguro del inmueble; por eso conviene comparar por TCEA y no por TEA.
- Estirar el plazo solo para que la cuota entre. Pasar de 15 a 25 años en S/ 250.000 cuesta más de S/ 130.000 extra de intereses.
- No medir la cuota contra tu ingreso. Antes de pedir el crédito, revisa ¿Cuánto me presta el banco según mi sueldo? y qué departamento alcanzas según la cuota que puedes pagar.
Con tu cotización en la mano, pon los números en el Simulador de crédito hipotecario de EximiaHaus y compara la cuota con seguros entre un banco y otro.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un simulador de crédito hipotecario?
Es una herramienta que aplica la fórmula de cuota constante a tu préstamo, tu tasa y tu plazo, y suma los seguros. Te da la cuota mensual y el total de intereses antes de ir al banco.
¿La cuota del simulador es la que me dará el banco?
Se le acerca si usas la TEA y las tasas de seguros de la hoja resumen. La cifra final depende de tu perfil, de las comisiones y del día de pago que elijas.
¿Cuánto es la cuota de un crédito hipotecario de S/ 300.000?
Con 7,47% anual, unos S/ 2.367 al mes a 20 años, S/ 2.735 a 15 años o S/ 2.164 a 25 años, sin contar seguros.
¿La TEA se divide entre 12 para sacar la tasa mensual?
No. La tasa efectiva mensual se obtiene con (1 + TEA)1/12 − 1. Con 7,47% anual resulta 0,6022% mensual, no 0,6225%.
¿Qué es el sistema francés?
Es el método de cuota constante: pagas lo mismo cada mes, pero al inicio la mayor parte es interés y al final casi todo es capital. Es el que usa la mayoría de hipotecarios en el Perú.
¿Cuánto es la tasa hipotecaria promedio en 2026?
El BCRP reporta una tasa promedio de 7,47% anual para los créditos hipotecarios de la banca en soles en agosto de 2026. En dólares el promedio fue 6,31%.
¿Puedo calcular la cuota en Excel?
Sí, con la función PAGO: =PAGO(tasa mensual; número de meses; −monto). Recuerda usar la tasa efectiva mensual, no la TEA dividida entre 12.
¿La cuota cambia durante el crédito?
Con tasa fija, la parte de capital e intereses no cambia. Lo que puede variar un poco es el desgravamen, que se calcula sobre el saldo, y la cuota si haces un prepago y eliges reducirla.
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Fuentes
- BCRP — Tasa activa promedio de la banca por modalidad: hipotecario en moneda nacional (PN07848NM)
- BCRP — Tasas de interés activas y pasivas promedio de las empresas bancarias en moneda nacional, serie mensual (agosto de 2026)
- SBS — Resolución SBS N° 3274-2017, Reglamento de Gestión de Conducta de Mercado del Sistema Financiero (TCEA, fórmulas y hoja resumen)
- Código de Protección y Defensa del Consumidor, texto actualizado 2023 (art. 86, derecho a efectuar pagos anticipados) — Plataforma del Estado Peruano
- Ley N° 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor, art. 86 (derecho a efectuar pagos anticipados) — SPIJ
Cómo te ayuda EximiaHaus
Antes de ir al banco, pon tus propios números:
- Calculadora de cuota de crédito hipotecario — calcula tu cuota mensual con seguros incluidos, o averigua cuánto te alcanza según el sueldo que tienes.
- Calculadora de amortización anticipada — compara cuánto ahorras si reduces el plazo o si reduces la cuota con un pago adelantado.
- Reporte Equifax completo — revisa historial crediticio, deudas y score por S/ 7.90, con la segunda consulta gratis.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
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