¿Cómo se calcula la cuota de un crédito hipotecario?

La cuota de un crédito hipotecario se calcula con tres datos: el monto que te prestan, la tasa de interés y el plazo en meses. Primero se convierte la tasa anual (TEA) en tasa mensual y luego se aplica la fórmula de cuota constante, llamada también sistema francés. Con la tasa promedio de la banca en agosto de 2026, 7,47% anual según el BCRP, un préstamo de S/ 250.000 a 20 años da una cuota de S/ 1.972 al mes, y al final habrás pagado S/ 223.347 solo de intereses. A esa cuota el banco le suma los seguros, así que el débito real siempre es mayor.

¿Qué fórmula usa el banco para calcular la cuota?

La gran mayoría de hipotecarios en el Perú usa cuota constante: pagas lo mismo todos los meses (salvo seguros), y lo que cambia es cómo se reparte por dentro entre interés y capital. La fórmula es:

Cuota = P × i ÷ [1 − (1 + i)⁻ⁿ]

• P es el monto del préstamo: el precio menos la cuota inicial (y menos el Bono del Buen Pagador si aplica).
• i es la tasa efectiva mensual, no la anual dividida entre 12.
• n es el número de cuotas: 240 para 20 años de 12 cuotas al año.

El error más común al hacer la cuenta en casa es dividir la TEA entre 12. Con 7,47% eso daría 0,6225% mensual, cuando la tasa efectiva equivalente es 0,6022%. La diferencia parece mínima, pero en 240 meses mueve la cuota y el total.

¿Cómo se hace el cálculo paso a paso?

Tomemos un departamento de S/ 280.000 con S/ 30.000 de inicial, es decir, un préstamo de S/ 250.000 a 20 años.

1. Pasa la TEA a tasa mensual: (1 + 0,0747)^1/12 − 1 = 0,006022 (0,6022%).
2. Calcula (1 + i)⁻²⁴⁰: 1,006022 elevado a −240 da 0,2367.
3. Arma el denominador: 1 − 0,2367 = 0,7633.
4. Aplica la fórmula: 250.000 × 0,006022 ÷ 0,7633 = S/ 1.972.

Luego se arma el cronograma mes a mes: el interés del mes es el saldo por la tasa mensual, y lo que sobra de la cuota baja el capital.

Por eso en el primer año, de casi S/ 23.700 pagados, apenas S/ 5.800 bajan la deuda. Lo explicamos a fondo en por qué al principio casi toda la cuota es interés.

¿Cuánto pagaré de intereses en total?

Depende sobre todo del plazo. Alargar el crédito baja la cuota, pero multiplica los intereses. Esta tabla usa la misma tasa de 7,47% para tres montos frecuentes:

Pasar de 15 a 25 años en un préstamo de S/ 250.000 baja la cuota en S/ 476, pero te cuesta S/ 130.763 más de intereses. Si quieres ver montos concretos, tenemos el detalle de la cuota de un crédito de S/ 300.000.

¿Cuánto cambia la cuota si la tasa sube o baja?

Un punto de tasa pesa más de lo que parece. Para el mismo préstamo de S/ 250.000 a 20 años:

Entre 6,5% y 9,5% hay S/ 430 de diferencia al mes y más de S/ 100.000 en intereses. Por eso vale la pena cotizar en varios bancos y cuidar tu historial antes de pedir el crédito.

¿Por qué el banco me cobra más que la cuota calculada?

Porque la fórmula da la cuota pura de capital e intereses. Al débito mensual se suman el seguro de desgravamen, que cubre la deuda si falleces, y el seguro del inmueble, además de portes o comisiones si los hay. Todo eso está en la TCEA, que es la tasa que la SBS obliga a informar para comparar el costo total (Resolución SBS 3274-2017). Revisa si debes mirar la TEA o la TCEA al comparar bancos y cuánto te cobran de desgravamen.

¿Cómo pago menos intereses sin cambiar de banco?

• Da más inicial: cada sol que no pides prestado no genera intereses durante 20 años.
• Elige el plazo más corto que puedas pagar sin quedarte sin colchón.
• Adelanta capital y pide reducir el plazo. El Código de Protección y Defensa del Consumidor (art. 85) te permite pagar por adelantado, total o parcialmente, sin penalidades. Compara escenarios en amortizar para reducir plazo o cuota.

Preguntas frecuentes

¿La TEA se divide entre 12 para sacar la tasa mensual?

No. La tasa efectiva mensual se obtiene con (1 + TEA)^1/12 − 1. Con 7,47% anual resulta 0,6022% mensual, no 0,6225%.

¿Qué es el sistema francés?

Es el método de cuota constante: pagas lo mismo cada mes, pero al inicio la mayor parte es interés y al final casi todo es capital. Es el que usa la mayoría de hipotecarios en el Perú.

¿Cuánto es la tasa hipotecaria promedio en 2026?

El BCRP reporta una tasa promedio de 7,47% anual para los créditos hipotecarios de la banca en soles en agosto de 2026. En dólares el promedio fue 6,31%.

¿Puedo calcular la cuota en Excel?

Sí, con la función PAGO: =PAGO(tasa mensual; número de meses; −monto). Recuerda usar la tasa efectiva mensual, no la TEA dividida entre 12.

¿La cuota cambia durante el crédito?

Con tasa fija, la parte de capital e intereses no cambia. Lo que puede variar un poco es el desgravamen, que se calcula sobre el saldo, y la cuota si haces un prepago y eliges reducirla.

Si el departamento es para alquilar, compara la cuota con la renta neta: ver cuánto cubre el alquiler de esa cuota.

Todo el clúster hipotecario, ordenado por etapas, está en la guía completa del crédito hipotecario.

Fuentes

• BCRP — Tasa activa promedio de la banca por modalidad: hipotecario en moneda nacional (PN07848NM)
• BCRP — Tasas de interés activas y pasivas promedio de las empresas bancarias en moneda nacional, serie mensual (agosto de 2026)
• SBS — Resolución SBS N° 3274-2017, Reglamento de Gestión de Conducta de Mercado del Sistema Financiero (TCEA, fórmulas y hoja resumen)
• Ley N° 29571, Código de Protección y Defensa del Consumidor, art. 85 (pago anticipado) — SPIJ