Un aire no se valora por metros cuadrados de losa: se valora por los metros vendibles que se podrían construir sobre él. Por eso dos azoteas del mismo tamaño, en el mismo distrito, pueden valer cosas muy distintas: lo que cambia es cuánto permite construir la zonificación y cuán viable es hacerlo.
Datos clave
- Punto de partida: el área vendible que se podría construir, según parámetros y reglamento interno.
- Referencia de precio: el m² promedio en Lima se ubicó en S/ 6.886 en abril de 2026, y el distrito más caro alcanzó S/ 9.268 por m².
- Se descuenta el costo de construir y el riesgo de obtener permisos y acuerdos de la junta.
- Requisito legal: la venta de aires exige que estén independizados o que el reglamento interno y la junta lo habiliten.
¿Cómo se calcula, paso a paso?
| Paso | Concepto | Ejemplo ilustrativo |
|---|---|---|
| 1 | Área vendible potencial | 2 departamentos de 80 m² = 160 m² |
| 2 | Precio de venta por m² de la zona | S/ 6.900 por m² |
| 3 | Ingreso potencial | 160 × 6.900 = S/ 1.104.000 |
| 4 | (−) Costo de construcción y gastos | Obra, licencias, gastos comerciales |
| 5 | (−) Utilidad de quien ejecuta | Compensa el riesgo del proyecto |
| 6 | (=) Valor del aire | El residuo: lo que puede pagar un comprador racional |
¿Qué reduce el valor de un aire?
Cuatro cosas, y todas se pueden verificar antes de negociar: que el reglamento interno no lo contemple, que la estructura del edificio no soporte pisos adicionales sin reforzamiento, que la zonificación ya no permita más altura, y que la junta de propietarios no esté dispuesta a aprobar. Cualquiera de ellas convierte un aire "valioso" en un derecho difícil de ejecutar. Ver venta de aires y azoteas y reforzamiento del edificio.
¿Quién compra un aire?
Normalmente un pequeño desarrollador o un propietario del mismo edificio que quiere ampliar. Es un mercado reducido, y por eso el precio suele negociarse con descuento respecto del cálculo teórico. Publicarlo donde lo vean compradores de suelo, y no solo compradores de vivienda, cambia el resultado.
¿Y si el edificio no tiene reglamento interno?
Ese es el primer trabajo: sin régimen de propiedad exclusiva y común, la titularidad del aire es discutible. Ver método residual y estima el conjunto con el Valorizador Inmobiliario.
Preguntas frecuentes
¿El aire es del último piso?
No necesariamente: depende del reglamento interno y de la independización.
¿Puedo vender el aire sin la junta?
Si está independizado a tu nombre puedes transferirlo; construir sobre él requiere cumplir el régimen del edificio.
¿Paga alcabala?
Es una transferencia de inmueble; calcula el monto en la calculadora de alcabala.
¿Cómo sé cuántos pisos más se pueden construir?
Con el certificado de parámetros urbanísticos y una evaluación estructural.
¿Conviene venderlo o desarrollarlo?
Depende de tu capacidad de ejecutar. Vender captura menos valor, pero sin riesgo.
Y cuando la azotea genera ingresos, la pregunta es a quién le corresponden: quién decide y quién cobra por una antena en la azotea.
Todo el cálculo parte de el coeficiente de edificación y cuánto se puede construir.
Fuentes
- La República (13-may-2026) — El metro cuadrado en Lima sube a S/ 6.886 y seis distritos aceleran su revalorización
- Infobae (09-may-2026) — Nuevo distrito más caro para comprar departamento en Lima: S/ 9.268 por m²
- CAPECO — Cámara Peruana de la Construcción
- Reglamento Nacional de Tasaciones — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
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