¿Cuánto vale un departamento que está alquilado?

Un departamento alquilado no tiene un solo valor: tiene dos, según quién lo mire. Para el comprador que quiere vivir ahí, el contrato vigente es un obstáculo con fecha. Para el inversionista, es un activo que ya produce.

Los dos compradores, comparados

Si estás por tasar o valorizar un inmueble, conviene leer primero la guía completa de tasación de inmuebles en el Perú y volver aquí para el detalle de este punto.

Este artículo resuelve una parte del problema; el método completo, con comparables, el dato del BCRP, ajustes, rango y cuándo corregir, está en la guía completa para fijar el precio de venta de una casa o departamento.

Cómo convertir al inquilino en argumento de venta

Si vas a vender a un inversionista, el inquilino es tu mejor activo comercial, siempre que puedas documentarlo: contrato vigente con firmas legalizadas, historial de pagos puntuales por transferencia, garantía depositada y recibos de servicios al día.

Ese expediente convierte una promesa de renta en un flujo verificable, y es lo que justifica pedir precio pleno en lugar de aceptar un descuento por ocupación. Sin papeles, en cambio, el inquilino solo es una complicación.

La mecánica de valorizar por renta está en capitalización de rentas.

Lo que hay que dejar claro antes de firmar

1. Que el contrato continúa con el nuevo propietario en sus mismos términos.
2. Quién se queda con la garantía y cómo se transfiere.
3. Cómo se prorratea la renta del mes de la transferencia.
4. Cómo se comunicará el cambio de titular y de cuenta de pago al inquilino.
5. El estado de deudas de mantenimiento y servicios a la fecha de firma.

Amplía en vender con inquilino adentro y, para el escenario extremo, en qué pasa con el inquilino si rematan el inmueble.

Cómo calcula el inversionista cuánto pagar

El inversionista no parte del precio de los departamentos vecinos, sino de la renta. Divide lo que el inmueble cobra en un año entre el precio que le piden y compara ese porcentaje con lo que rinde la zona. Un ejemplo con las estimaciones de alquiler para Miraflores:

• Un 2 dormitorios de 65 m² renta alrededor de S/ 2.508 al mes, unos S/ 30.099 al año.
• Su precio de compra ronda los S/ 527.280.
• La rentabilidad bruta resultante es de 5,7 % anual.

La referencia cambia por distrito: en Jesús María la rentabilidad bruta estimada llega a 6,0 % y en Surco baja a 5,0 %. Si tu renta, dividida entre tu precio, da un porcentaje igual o mayor que el de tu zona, el inversionista tiene razones para pagar precio pleno. Si da menos, pedirá un descuento o buscará otra opción.

Además, el comprador cuidadoso mira el neto. En el mismo ejemplo, después del impuesto de 5 %, la vacancia y una reserva de mantenimiento, quedan unos S/ 2.057 al mes. Cuanto mejor documentes que tu departamento casi no ha tenido meses vacíos, menos margen tendrá para descontar por ese concepto.

El plazo y la renta pactada mueven el precio

Dos departamentos iguales pueden valer distinto por lo que dice su contrato. Estas son las situaciones más comunes:

• Contrato que vence pronto: amplía tu público. El comprador para vivir puede esperar esos meses, y el inversionista puede renovar o buscar otro inquilino. Indica la fecha de término en el aviso para que nadie la suponga peor.
• Contrato largo con renta de mercado e inquilino puntual: es el mejor escenario para vender a un inversionista, porque compra un flujo ya probado.
• Contrato largo con renta por debajo del mercado: es el caso que más castiga el precio. El inversionista calcula con la renta real, no con la que podría cobrarse, y para quien quiere mudarse el obstáculo dura años.

En este último caso puedes proponerle al inquilino terminar el contrato por mutuo acuerdo antes de publicar, con una fecha de entrega y, si hace falta, una compensación. Tiene que quedar por escrito y firmado por ambos; sin su aceptación, el contrato sigue vigente y pasa al comprador en los mismos términos.

Preguntas frecuentes

¿Vale menos un departamento alquilado?

Para un comprador que quiere mudarse, sí: descuenta por la espera y la incertidumbre. Para un inversionista puede valer más, porque recibe renta desde el primer mes y un inquilino probado. Lo que inclina el precio es el plazo restante del contrato y la calidad del inquilino.

¿Puedo vender con el inquilino adentro?

Sí. La venta no extingue el arrendamiento: el contrato continúa con el nuevo propietario en los mismos términos pactados. Antes de firmar, deja claro cómo se prorratea la renta del mes de la transferencia y cómo se comunicará al inquilino el cambio de titular y de cuenta de pago.

¿Cómo convierto al inquilino en un argumento de venta?

Documentándolo para un comprador inversionista: contrato vigente con firmas legalizadas, historial de pagos puntuales por transferencia, garantía depositada y recibos de servicios al día. Ese expediente convierte la renta en un flujo verificable y justifica pedir precio pleno en lugar de aceptar un descuento por ocupación.

¿El inquilino tiene preferencia para comprar?

Solo si se pactó expresamente en el contrato de alquiler, así que revísalo antes de publicar el departamento. Si no existe esa cláusula, el inquilino no tiene prioridad y su contrato simplemente continúa con el nuevo dueño.

¿Cómo muestro el inmueble sin molestar al inquilino?

Coordinando los horarios con anticipación razonable y respetando lo pactado sobre visitas. Las visitas quedan limitadas por la ocupación, algo que pesa más para quien compra para vivir, que evalúa el estado con lupa, que para el inversionista.

¿Qué pasa con la garantía al vender?

Debe transferirse o liquidarse expresamente en el contrato de compraventa para evitar reclamos posteriores. En ese mismo documento conviene dejar el estado de deudas de mantenimiento y servicios a la fecha de firma.

Fuentes

• Notas de Estudios del BCRP N.º 16 — Indicadores del mercado inmobiliario, 4T2025
• Reglamento Nacional de Tasaciones — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
• Superintendencia Nacional de los Registros Públicos — publicidad registral