Sí, en el Perú se pueden vender los aires de una casa o de un edificio, pero solo después de independizarlos en Sunarp como una unidad propia, con porcentaje de participación en los bienes comunes y un área proyectada de acceso. Si hay varios propietarios, la junta debe aprobarlo con al menos dos tercios de los votos. Antes de eso, lo que se firma es una promesa, no una compraventa inscribible.
Sin la independización no hay un bien que transferir, solo una expectativa. La base legal es la Ley N° 27157 y su reglamento, aprobado por el D.S. N° 035-2006-VIVIENDA.
Datos clave
- Primero se independiza, después se vende. Los aires necesitan partida registral propia.
- Se exige asignarles porcentaje de participación en los bienes comunes y un área proyectada de acceso.
- Marco legal: Ley N° 27157 y D.S. N° 035-2006-VIVIENDA. En el registro, la independización de aires se rige por el artículo 63 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (Resolución 097-2013-SUNARP/SN).
- Mayoría para vender o gravar bienes comunes: al menos dos tercios de los propietarios de secciones de propiedad exclusiva (artículo 135 del D.S. 035-2006-VIVIENDA).
- Bienes comunes que no se venden salvo pacto en contrario del reglamento interno: el terreno, los techos y elementos estructurales que sirven a dos o más unidades, escaleras, pasadizos y áreas de equipos (artículo 134).
- El reglamento interno del edificio debe permitirlo, y la junta de propietarios debe acordarlo.
- Aires y azotea no son lo mismo, y esa distinción ha sido materia de pronunciamiento del Tribunal Registral.
¿Cuál es la diferencia entre aires y azotea?
La azotea es una superficie que existe físicamente: el techo del último piso, con su área determinada. Los aires son el espacio sobre esa superficie, sin construcción, que se reserva para una futura edificación en altura. La azotea puede ser bien común o de propiedad exclusiva según el reglamento interno; los aires, para tener vida jurídica propia, requieren la independización con las condiciones que exige la norma.
La confusión entre ambos conceptos es la causa más común de operaciones que la Sunarp termina observando.
El lugar de este paso dentro de toda la operación está explicado en la guía maestra para vender una propiedad.
Si lo que quieres es vender el lote, conviene leer primero la guía completa para vender un terreno en el Perú y volver aquí para el detalle de este punto.
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Los pasos para poder vender
| Paso | Qué implica |
|---|---|
| 1. Revisar el reglamento interno | Verificar si contempla la reserva de aires y qué establece sobre bienes comunes |
| 2. Acuerdo de la junta de propietarios | Se adopta con las mayorías que exige el reglamento; debe respetar las áreas comunes (escaleras, cisterna, equipos) |
| 3. Independización | Se abre partida registral propia, con porcentaje de participación y área proyectada de acceso |
| 4. Compraventa | Recién ahí se firma minuta y escritura pública, y se inscribe la transferencia |
| 5. Construcción | Requiere licencia de edificación y, al terminar, declaratoria de fábrica |
¿Se pueden vender los aires de una casa?
Sí, y es el caso más frecuente: el dueño de una casa de uno o dos pisos que quiere vender el "tercer piso" a un familiar o a un tercero. Como la casa tiene un solo dueño, no hace falta junta de propietarios al inicio, pero sí convertir la casa en un predio con unidades separadas. En la práctica eso supone:
- Tener la construcción existente inscrita (declaratoria de fábrica). Si hay pisos no declarados, primero se regularizan.
- Otorgar un reglamento interno que someta el inmueble al régimen de propiedad exclusiva y común, defina los bienes comunes y reserve los aires.
- Independizar los aires con su porcentaje de participación y un área proyectada de acceso (la escalera o el pasadizo por donde se llegará), con planos firmados por un arquitecto o ingeniero.
- Firmar la compraventa de la nueva partida por escritura pública e inscribirla.
Si en lugar de eso se firma un documento que "vende el aire" de una casa sin independizar, el comprador no recibe una partida propia y queda expuesto a que el dueño venda la casa completa, la hipoteque o fallezca sin que su derecho esté en el registro.
¿Se puede comprar un área común o la azotea?
Solo si el reglamento interno lo permite y el bien es transferible. El D.S. 035-2006-VIVIENDA distingue dos grupos. Los bienes comunes intransferibles (artículo 134), salvo pacto en contrario del reglamento interno: el terreno, los cimientos, columnas, techos y demás elementos estructurales que sirven a dos o más unidades, pasadizos, escaleras, áreas de equipos, ascensores, instalaciones comunes, pozos de luz y estacionamientos exigidos. El resto de bienes comunes sí puede venderse, pero con acuerdo de junta de al menos dos tercios de los propietarios (artículo 135), previa desafectación y modificación del reglamento interno. Una azotea que funciona como techo común del edificio suele caer en el primer grupo; una azotea de uso exclusivo ya asignada a un departamento se transfiere con ese departamento.
| Qué se quiere vender | ¿Se puede? | Qué se necesita | Norma |
|---|---|---|---|
| Aires de una casa de un solo dueño | Sí | Fábrica inscrita, reglamento interno, independización con área de acceso | Ley 27157; Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, art. 63 |
| Aires reservados en un edificio | Sí | Reserva en el reglamento interno, porcentaje de participación y área proyectada de acceso | Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, art. 63 |
| Área común transferible (por ejemplo, un depósito común) | Sí, con acuerdo | Junta con al menos 2/3 de los propietarios, desafectación y modificación del reglamento | D.S. 035-2006-VIVIENDA, art. 135 |
| Techo, escaleras, terreno, áreas de equipos | No, salvo pacto en contrario del reglamento interno | — | D.S. 035-2006-VIVIENDA, art. 134 |
Lo que debe verificar el comprador de aires
- Que la partida de los aires exista y esté inscrita, no solo "en trámite".
- Los parámetros urbanísticos del predio: comprar aires donde la altura máxima ya está agotada es comprar un derecho que no se puede ejercer. Ver certificado de parámetros urbanísticos.
- La capacidad estructural del edificio para soportar los pisos adicionales, acreditada por un profesional.
- El acuerdo de la junta, inscrito y no meramente firmado en un acta suelta.
- Los servicios: capacidad de la cisterna, ascensor y redes para las nuevas unidades.
Ver también reglamento interno y junta de propietarios.
Si en vez de vender los aires quieres usarlos con una construcción liviana, lee ¿puedo poner una casa prefabricada o de drywall en mi azotea?
Preguntas frecuentes
¿Se pueden vender los aires de un departamento?
Sí, pero solo después de independizarlos e inscribirlos como unidad inmobiliaria con su porcentaje de participación en los bienes comunes y un área proyectada de acceso, conforme a la Ley N° 27157 y el D.S. N° 035-2006-VIVIENDA. Antes de eso no existe un bien transferible.
¿Cuál es la diferencia entre aires y azotea?
La azotea es la superficie construida sobre el último piso; los aires son el espacio sobre esa superficie destinado a una edificación futura. Su tratamiento registral es distinto y confundirlos es la causa frecuente de observaciones en Sunarp.
¿Necesito el acuerdo de la junta de propietarios?
Sí. La reserva e independización de aires debe estar contemplada en el reglamento interno y acordarse en junta con las mayorías que este exija, respetando las áreas comunes del edificio.
¿Se pueden vender los aires de una casa en Perú sin junta de propietarios?
Si la casa es de un solo dueño, sí: no hay junta porque no hay otros propietarios. Lo que no se puede evitar es el paso registral: otorgar el reglamento interno, independizar los aires con su área de acceso y recién entonces vender. Si la casa es de varios copropietarios, deben firmar todos.
¿Es válida una venta de aires hecha solo con un documento privado?
Entre las partes puede valer como contrato, pero no es inscribible si los aires no tienen partida propia. El comprador no aparece en Sunarp y su derecho queda expuesto frente a embargos, hipotecas o una venta de la casa completa a otra persona. Por eso la independización va primero.
¿Comprar aires me permite construir de inmediato?
No. Además de la titularidad inscrita se necesita que los parámetros urbanísticos permitan la altura adicional, que la estructura soporte la ampliación y que se obtenga la licencia de edificación correspondiente.
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Para el paso siguiente: dónde vender una casa, un departamento o un terreno.
Fuentes
- ¿Procede la independización de aires sobre aires? Diferencia entre aires y azotea — Tribunal Registral / LP Derecho
- Recomendaciones si vas a vender los aires de tu propiedad — Wasii
- Se facilitará la venta de aires en edificios para nuevas viviendas — Gestión
- Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA, TUO del Reglamento de la Ley 27157 (artículos 134, 135 y 148), El Peruano, 8-nov-2006
- Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Resolución 097-2013-SUNARP/SN — El Peruano
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Vender aires es una operación registral antes que comercial. Conviene entrar con el expediente ordenado:
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