Durante el contrato, el inquilino tiene el uso del inmueble, y el propietario no puede entrar cuando quiera ni sin autorización. Lo razonable —y lo que conviene dejar escrito— es que las visitas se coordinen con aviso previo y en horario acordado, salvo emergencias que pongan en riesgo el inmueble o a terceros.
Datos clave
- El inquilino tiene el uso del bien mientras dure el contrato y cumpla sus obligaciones.
- El propietario conserva la propiedad, no el acceso libre.
- Las visitas se pactan: aviso previo, motivo y horario, escrito en el contrato.
- Excepción razonable: emergencias como una fuga de agua o gas que pueda dañar el inmueble o a los vecinos.
¿Cuándo puede acceder el propietario?
| Situación | ¿Puede entrar? | Cómo debe hacerse |
|---|---|---|
| Revisión periódica del inmueble | Sí, si está pactado | Con aviso previo y en horario acordado |
| Reparación urgente que él debe asumir | Sí | Coordinando fecha con el inquilino |
| Emergencia (fuga, incendio, riesgo a terceros) | Sí | Actuando de inmediato y comunicando al inquilino |
| Mostrar el inmueble a nuevos interesados | Sí, si está pactado | Con aviso, en el tramo final del contrato |
| Sin motivo y sin aviso | No | — |
Lo que la ley reconoce y exige a cada parte en un alquiler de vivienda está reunido en la guía completa de los derechos del inquilino en el Perú.
¿Qué conviene pactar en el contrato?
- Aviso previo con un plazo concreto para cualquier visita programada.
- Horarios en los que se admiten visitas.
- Motivos válidos: revisión, mantenimiento, mostrar el inmueble al final del contrato.
- Quién conserva llaves y en qué condiciones puede usarlas.
- Cómo se comunican las partes: un canal único deja rastro y evita malentendidos.
¿Qué hago si entran sin mi autorización?
- Deja constancia por escrito al propietario, indicando fecha y hora.
- Documenta lo que puedas: mensajes, testigos, cámaras del edificio.
- Recuerda el contrato: si pactaron aviso previo, hay un incumplimiento que reclamar.
- Si la conducta se repite, corresponde una carta notarial y evaluar la resolución del contrato.
¿Y si el propietario quiere que me vaya?
Terminar un contrato tiene su propio procedimiento y no incluye cortar servicios, cambiar cerraduras ni ocupar el inmueble por su cuenta. Las vías formales están en desalojo de inquilinos: proceso legal y en cláusula de allanamiento a futuro.
Una cláusula de acceso que puedes usar como base
El contrato es el lugar para cerrar el tema antes del primer desacuerdo. Una redacción sencilla, que conviene adaptar con un abogado, podría ser esta:
"El arrendador podrá ingresar al inmueble únicamente para revisar su estado, ejecutar reparaciones a su cargo o mostrarlo a posibles arrendatarios o compradores durante el tramo final del contrato. Cada ingreso se coordinará por [canal acordado] con un aviso de [plazo] y se realizará entre las [hora] y las [hora], en presencia del arrendatario o con su autorización escrita. Ante una emergencia que ponga en riesgo el inmueble o a terceros, podrá ingresar sin aviso y deberá informar de inmediato lo ocurrido."
Tres detalles hacen que la cláusula funcione:
- Plazo y horario con número. "Con anticipación razonable" se presta a discusión; una cantidad concreta de días u horas, no.
- Lista cerrada de motivos. Todo lo que no figure en ella requiere tu permiso expreso.
- Llaves. Indica quién guarda una copia y que solo puede usarse en los casos pactados.
Cómo coordinar una visita sin conflicto
- El propietario pide la visita por escrito, por el canal pactado, con motivo, fecha y quién irá: un técnico, un interesado o un corredor.
- Tú confirmas o propones otro horario dentro de lo acordado. Si no puedes estar, autoriza por escrito a alguien de tu confianza.
- Durante la visita, acompaña tú o esa persona. Si se trata de mostrar el inmueble, guarda objetos de valor y documentos.
- Al terminar, deja un mensaje breve con lo que se hizo: "se revisó la terma", "vinieron dos interesados". Ese registro sirve si después surge un reclamo por daños.
Si el propietario pide visitas con demasiada frecuencia o fuera de los motivos pactados, responde por el mismo canal y recuérdale la cláusula. Casi siempre basta; si no, aplica lo que se explica arriba para un ingreso no autorizado.
El reglamento del edificio también cuenta
Si vives en un edificio, el contrato no es la única regla. El reglamento interno, inscrito en la partida del edificio bajo el régimen de la Ley 27157, puede exigir que se informe a la administración quién ocupa cada unidad y regular el ingreso de personas ajenas.
- Regístrate como ocupante ante la administración apenas te mudes. Así el personal del edificio sabe quién vive en el departamento.
- Pide la parte del reglamento que regula visitas y áreas comunes: también se aplica a quienes lleve el propietario.
- Si hubo un ingreso sin permiso, pide pronto a la administración que conserve las grabaciones de las cámaras de ese día; son una prueba sólida para tu reclamo.
Cómo consultar ese reglamento, incluso sin solicitarlo a la administración, se explica en qué dice el reglamento interno sobre el alquiler.
Preguntas frecuentes
¿El propietario puede tener una copia de las llaves?
Suele conservarla, pero tenerla no lo habilita a entrar sin autorización. Conviene pactar expresamente en qué casos puede usarla.
¿Puede el propietario mostrar el departamento mientras vivo ahí?
Si está pactado, sí, con aviso y en horarios acordados. Es habitual en los últimos meses del contrato.
¿Puedo cambiar la cerradura?
Es un punto a pactar. Muchos contratos lo prohíben o exigen entregar una copia; cambiarla sin aviso suele ser causa de conflicto.
¿Y si el propietario corta el agua o la luz para presionarme?
No es una vía legítima de terminar un contrato. Documenta el hecho y reclama formalmente; existen procedimientos para resolver el arrendamiento.
Para el escenario contiguo: Cómo alquilar tu departamento o casa en el Perú: guía completa 2026 para propietarios.
Fuentes
Cómo te ayuda EximiaHaus
El uso del inmueble se ordena en el contrato, no en la costumbre. Para redactarlo bien:
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
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