Reparaciones en un alquiler: cuáles paga el dueño y cuáles el inquilino en una casa alquilada (Código Civil 2026)

Además de las reparaciones, el artículo 1680 obliga al arrendador a mantener al arrendatario en el uso del bien y a conservarlo en buen estado. El artículo 1681 pone del otro lado el cuidado diligente del bien, el pago puntual de la renta y de los servicios públicos, las reparaciones que le corresponden y la devolución del inmueble sin más deterioro que el de su uso ordinario.

Datos clave

• Arrendador (art. 1680): conservar el bien en buen estado y hacer las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto.
• Arrendatario (art. 1681): cuidar el bien, pagar renta y servicios públicos, hacer las reparaciones a su cargo y devolverlo sin más deterioro que el uso ordinario.
• Mantenimiento ordinario (art. 1682): los gastos de conservación y de mantenimiento ordinario son del inquilino, salvo pacto distinto.
• Buen estado al entregar (art. 1679): al recibir el inmueble se presume que está en estado de servir; si no lo está, déjalo anotado en el acta desde el primer día.
• Reparaciones urgentes: el inquilino debe avisar de inmediato; si son urgentes puede ejecutarlas y tiene derecho a reembolso, siempre que avise al mismo tiempo al arrendador.
• "Salvo pacto distinto": la ley permite repartir de otra forma, y por eso el contrato manda.
• Prueba: el acta de entrega con fotos es lo que define después qué era deterioro previo y qué no.

¿Qué es una reparación "necesaria" y qué es desgaste?

Necesaria es la que permite que el inmueble siga sirviendo para lo que se alquiló: una tubería rota, el calentador que dejó de funcionar, una filtración, la instalación eléctrica que falla, la cerradura que se malogró por vejez. Desgaste del uso ordinario es lo que se gasta simplemente porque alguien vive ahí: pintura que pierde brillo, silicona del baño, empaquetaduras, focos. La tabla del inicio reparte las situaciones más comunes.

Las once etapas de un alquiler, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en la guía 2026 para alquilar un departamento o una casa.

Lo que viene antes y después de este punto, para el inquilino y para el dueño, está en la guía de derechos y obligaciones del inquilino.

¿Qué dicen los artículos 1680, 1681 y 1682 del Código Civil?

Son los tres artículos que reparten los arreglos. Este es su contenido, resumido sin cambiar el sentido:

¿Qué son las reparaciones menores o de mantenimiento ordinario?

Son los arreglos pequeños que nacen del uso diario y que el artículo 1682 pone a cargo del inquilino: cambiar focos, empaquetaduras y siliconas, arreglar una cerradura que se trabó, destapar un atoro sanitario, reponer un vidrio roto, cambiar la chapa del caño o el flotador del inodoro. La diferencia con una reparación necesaria no es el precio sino la causa: si el problema viene de la antigüedad o de un defecto del inmueble (una cañería interna corroída, un tablero eléctrico que no soporta la carga), le toca al dueño; si viene del uso o de un descuido, al inquilino.

¿Y si el propietario no repara?

El procedimiento correcto tiene tres pasos y todos dejan rastro: aviso inmediato por escrito con fotos; plazo razonable para que repare; y, si el daño es urgente y no responde, ejecutar la reparación y pedir el reembolso guardando comprobantes. El Código Civil respalda ese reembolso en las reparaciones urgentes, siempre que se haya avisado al mismo tiempo al arrendador. Lo que no conviene es descontar la reparación de la renta por cuenta propia sin acuerdo escrito: eso convierte al inquilino en moroso.

¿Quién paga la cuota de mantenimiento, el predial y los arbitrios?

En la práctica peruana lo habitual es que el inquilino asuma la cuota de mantenimiento ordinaria y los servicios, y el propietario el impuesto predial, los arbitrios y las cuotas extraordinarias. Pero eso debe estar escrito, porque frente a la municipalidad y frente a la junta el obligado sigue siendo el propietario. Ver quién paga cada cosa en un alquiler y Por qué pagas menos impuesto predial en 2026 aunque nadie bajó la tasa.

¿Cómo se evita la discusión al momento de salir?

Con el acta de entrega. Al inicio del contrato: inventario de lo que hay, estado de cada ambiente y fotografías fechadas anexas al contrato. Al final: la misma revisión, con la comparación a la vista. Ese documento es lo que decide si la garantía se devuelve completa. Ver qué es la garantía y el adelanto y ¿Me tienen que devolver la garantía al terminar el contrato?.

¿Qué conviene escribir en el contrato?

• Un monto tope por debajo del cual las reparaciones menores las asume el inquilino sin consulta.
• El plazo en que el propietario debe responder ante un aviso de reparación.
• Quién asume mantenimiento ordinario, cuota extraordinaria, predial y arbitrios.
• Que las reparaciones urgentes ejecutadas por el inquilino se reembolsan contra comprobante.

Ver las cláusulas que todo propietario debe incluir.

Otras preguntas frecuentes

¿El inquilino debe pintar antes de irse?

Solo si el contrato lo pactó. Por regla, debe devolver el inmueble sin más deterioro que el del uso ordinario, y la pintura desgastada por el tiempo cabe en esa categoría.

¿Puedo descontar la reparación de la renta?

No sin acuerdo escrito. Corresponde pedir el reembolso; descontar unilateralmente te expone a un incumplimiento de pago.

¿Quién paga si se malogra el calentador?

El propietario, si falló por antigüedad o defecto; el inquilino, si se dañó por mal uso. De ahí la importancia del acta de entrega.

¿Quién paga los arreglos de un departamento alquilado?

Depende del tipo de arreglo. El propietario paga lo necesario para que el departamento funcione y lo que falla por antigüedad o defecto; el inquilino paga el mantenimiento ordinario y cualquier daño causado por él o por sus visitas (arts. 1682 y 1683). Si el daño viene de áreas comunes del edificio, responde la junta de propietarios.

¿El inquilino tiene que pagar un daño si no sabe cómo ocurrió?

En principio sí. El artículo 1683 lo hace responsable de la pérdida y el deterioro ocurridos durante el alquiler, incluso por incendio, salvo que pruebe que la causa no le es imputable, por ejemplo una falla de la instalación que ya existía. Por eso el acta de entrega con fotos lo protege.

¿Qué es una reparación urgente?

La que no puede esperar sin agravar el daño o impedir el uso del inmueble: una fuga activa, un corte eléctrico, una filtración en curso.

¿Y si el daño viene del edificio y no del departamento?

Entonces responde la junta de propietarios con el fondo de mantenimiento. Ver quién paga una filtración.