Regla base: las reparaciones necesarias son del propietario y el desgaste del uso diario es del inquilino, salvo pacto distinto. El artículo 1680 del Código Civil obliga al arrendador a mantener al arrendatario en el uso del bien, conservarlo en buen estado y efectuar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto. El artículo 1681 pone del otro lado el cuidado diligente del bien, el pago puntual de la renta y de los servicios públicos, las reparaciones que le corresponden y la devolución del inmueble sin más deterioro que el de su uso ordinario.
Datos clave
- Arrendador (art. 1680): conservar el bien en buen estado y hacer las reparaciones necesarias, salvo pacto distinto.
- Arrendatario (art. 1681): cuidar el bien, pagar renta y servicios públicos, hacer las reparaciones a su cargo y devolverlo sin más deterioro que el uso ordinario.
- Reparaciones urgentes: el inquilino debe avisar de inmediato; si son urgentes puede ejecutarlas y tiene derecho a reembolso, siempre que avise al mismo tiempo al arrendador.
- "Salvo pacto distinto": la ley permite repartir de otra forma, y por eso el contrato manda.
- Prueba: el acta de entrega con fotos es lo que define después qué era deterioro previo y qué no.
¿Qué es una reparación "necesaria" y qué es desgaste?
Necesaria es la que permite que el inmueble siga sirviendo para lo que se alquiló: una tubería rota, el calentador que dejó de funcionar, una filtración, la instalación eléctrica que falla, la cerradura que se malogró por vejez. Desgaste del uso ordinario es lo que se gasta simplemente porque alguien vive ahí: pintura que pierde brillo, silicona del baño, empaquetaduras, focos.
| Situación | Suele pagar | Por qué |
|---|---|---|
| Tubería rota, filtración, bomba de agua | Propietario | Reparación necesaria (art. 1680) |
| Calentador o instalación eléctrica que falla por antigüedad | Propietario | Conservación del bien |
| Focos, empaquetaduras, silicona, mantenimiento menor | Inquilino | Uso ordinario (art. 1681) |
| Vidrio roto, puerta forzada, daño por descuido | Inquilino | Deterioro que excede el uso ordinario |
| Cambio de piso o pintura general al salir | Depende del contrato | Se define en el acta de entrega y el contrato |
| Cuota extraordinaria del edificio | Propietario | Afecta al bien, no al uso |
¿Y si el propietario no repara?
El procedimiento correcto tiene tres pasos y todos dejan rastro: aviso inmediato por escrito con fotos; plazo razonable para que repare; y, si el daño es urgente y no responde, ejecutar la reparación y pedir el reembolso guardando comprobantes. El Código Civil respalda ese reembolso en las reparaciones urgentes, siempre que se haya avisado al mismo tiempo al arrendador. Lo que no conviene es descontar la reparación de la renta por cuenta propia sin acuerdo escrito: eso convierte al inquilino en moroso.
¿Quién paga la cuota de mantenimiento, el predial y los arbitrios?
En la práctica peruana lo habitual es que el inquilino asuma la cuota de mantenimiento ordinaria y los servicios, y el propietario el impuesto predial, los arbitrios y las cuotas extraordinarias. Pero eso debe estar escrito, porque frente a la municipalidad y frente a la junta el obligado sigue siendo el propietario. Ver quién paga cada cosa en un alquiler y cómo se paga el impuesto predial.
¿Cómo se evita la discusión al momento de salir?
Con el acta de entrega. Al inicio del contrato: inventario de lo que hay, estado de cada ambiente y fotografías fechadas anexas al contrato. Al final: la misma revisión, con la comparación a la vista. Ese documento es lo que decide si la garantía se devuelve completa. Ver qué es la garantía y el adelanto y qué hacer si no te devuelven la garantía.
¿Qué conviene escribir en el contrato?
- Un monto tope por debajo del cual las reparaciones menores las asume el inquilino sin consulta.
- El plazo en que el propietario debe responder ante un aviso de reparación.
- Quién asume mantenimiento ordinario, cuota extraordinaria, predial y arbitrios.
- Que las reparaciones urgentes ejecutadas por el inquilino se reembolsan contra comprobante.
Ver las cláusulas que todo propietario debe incluir.
Preguntas frecuentes
¿El inquilino debe pintar antes de irse?
Solo si el contrato lo pactó. Por regla, debe devolver el inmueble sin más deterioro que el del uso ordinario, y la pintura desgastada por el tiempo cabe en esa categoría.
¿Puedo descontar la reparación de la renta?
No sin acuerdo escrito. Corresponde pedir el reembolso; descontar unilateralmente te expone a un incumplimiento de pago.
¿Quién paga si se malogra el calentador?
El propietario, si falló por antigüedad o defecto; el inquilino, si se dañó por mal uso. De ahí la importancia del acta de entrega.
¿Qué es una reparación urgente?
La que no puede esperar sin agravar el daño o impedir el uso del inmueble: una fuga activa, un corte eléctrico, una filtración en curso.
¿Y si el daño viene del edificio y no del departamento?
Entonces responde la junta de propietarios con el fondo de mantenimiento. Ver quién paga una filtración.
En un local comercial, donde el inquilino invierte fuerte, la respuesta cambia: quién paga las mejoras en un local alquilado.
Hay un caso que se discute aparte y confunde a las dos partes: quién responde si roban en un inmueble alquilado.
Una de las discusiones más frecuentes no es una reparación sino una plaga: qué hacer si hay cucarachas en el departamento que alquilas.
Para ubicar este punto dentro del recorrido completo: nuestra guía completa del alquiler.
Fuentes
- Artículo 1681 del Código Civil: obligaciones del arrendatario — LP Derecho
- El arrendamiento en el Código Civil peruano — análisis de Rafael Fernández
- Arrendatario en el Perú: regulación, derechos y obligaciones — Conceptos Jurídicos
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