Con S/ 100.000 no se compra un departamento al contado en Lima —en los 12 distritos que sigue el BCRP el promedio es de S/ 6.916 por m²—, pero sí alcanza para entrar al mercado inmobiliario por cinco caminos distintos. La diferencia entre ellos no es solo la rentabilidad esperada: es cuánto riesgo, cuánta gestión y cuánta iliquidez estás dispuesto a asumir.
Datos clave
- S/ 6.916/m² es el precio promedio de venta en el panel de 12 distritos del BCRP (primer trimestre de 2026), donde ninguno de los 12 distritos bajó en dólares en el último año. Fuera de ese panel, como en el Callao, no hay una serie oficial comparable.
- 16,7 años de alquiler equivalen al precio de compra en ese panel: una renta bruta de cerca del 6 % anual.
- Surquillo (15,0 años) y Lince (15,1) tienen el PER más bajo del panel: cerca del 6,6 %-6,7 % bruto.
- 7,5% a 20% es el rango de cuota inicial según el producto de financiamiento.
- Gastos de cierre aparte: sobre S/ 400.000, alcabala S/ 10.350, Sunarp S/ 1.244,50 y notaría desde S/ 250.
Camino 1: cuota inicial de un departamento para alquilar
Es el uso con mayor potencial de los S/ 100.000, porque activa el apalancamiento. Con 20% de inicial más gastos de cierre, alcanza para un inmueble en el rango de S/ 400.000; con Mivivienda y una inicial de 7,5%, para uno de menor valor pero con subsidio incluido.
La cuenta que hay que hacer es si la renta cubre la cuota. Con el PER de 16,7 años del panel del BCRP, un departamento de S/ 400.000 se alquilaría por unos S/ 2.000 al mes (400.000 ÷ 16,7 ÷ 12), frente a una cuota de unos S/ 2.530 para un crédito de S/ 320.000 a 20 años: la renta bruta de un inmueble promedio cubre alrededor del 80 % de la cuota, y el resto sale de tu bolsillo. Cualquier mes de vacancia agranda esa diferencia. La clave está en elegir la microzona correcta, no el distrito de moda.
Camino 2: comprar al contado en zonas de menor precio
S/ 100.000 sí alcanzan para una unidad pequeña en distritos de precio de entrada bajo o en provincias. Sin deuda no hay riesgo de cuota impaga, y el flujo de alquiler es íntegramente tuyo. La contraparte es que renuncias al apalancamiento: la revalorización se calcula solo sobre lo que pusiste.
Camino 3: terreno con proyección
Un lote habilitado en zona de expansión es la apuesta de mayor plazo. No genera renta mientras esperas —y sí genera impuesto predial—, así que solo tiene sentido con un horizonte largo y una tesis concreta de por qué esa zona va a crecer: una obra pública en ejecución, no un rumor. Ver cómo evaluar una inversión en suelo y cómo anticipar la plusvalía por obras públicas.
Camino 4: remodelar para revender
Comprar un inmueble castigado, arreglarlo y venderlo funciona cuando el descuento de compra supera con holgura el costo de obra más los impuestos y gastos de ambas operaciones. En un mercado donde el precio por m² del panel del BCRP subió 1,5 % en soles en el último año, el margen tiene que salir de la compra, no de la apreciación. Ver flipping inmobiliario en Perú.
Camino 5: quedarte líquido mientras armas más capital
No es una opción menor. Con depósitos a plazo fijo pagando hasta 7,13% anual en la entidad con mejor tasa, esperar un año para entrar con S/ 130.000 en lugar de S/ 100.000 puede ser mejor decisión que forzar una compra al límite del presupuesto. Comparamos ambas alternativas en ladrillo, plazo fijo o fondos.
Cómo se comparan
| Camino | Apalancamiento | Genera renta | Gestión | Horizonte |
|---|---|---|---|---|
| Inicial + crédito para alquilar | Alto | Sí, desde el mes 1 | Media | Largo |
| Compra al contado (unidad pequeña) | Ninguno | Sí | Media | Largo |
| Terreno con proyección | Ninguno | No | Baja | Muy largo |
| Remodelar y revender | Opcional | No | Alta | Corto (1-2 años) |
| Plazo fijo mientras acumulas | Ninguno | Interés | Nula | Corto |
Tres errores que arruinan una inversión de este tamaño
- Gastar los S/ 100.000 completos en la inicial. Los gastos de cierre van aparte —sobre S/ 400.000, alcabala S/ 10.350, Sunarp S/ 1.244,50 y notaría desde S/ 250— y no se pueden financiar. Deja ese colchón fuera del cálculo.
- Asumir 12 meses de renta al año. Presupuesta al menos un mes de vacancia y los costos de mantenimiento; la renta de cerca del 6 % que sale del PER del BCRP es bruta.
- Elegir por precio de entrada. Un distrito más barato no entrega necesariamente el mejor retorno: depende del ingreso por alquiler y de la demanda de la zona. Comprar barato donde nadie quiere alquilar es la forma más común de perder plata en ladrillo.
Preguntas frecuentes
¿Se puede invertir en bienes raíces en Perú con S/ 100.000?
Sí. Alcanza para la cuota inicial y los gastos de cierre de un inmueble en el rango de S/ 400.000 con 20% de inicial, para una unidad pequeña al contado en zonas de menor precio, o para un terreno en zona de expansión.
¿Qué rentabilidad puedo esperar?
En el panel de 12 distritos del BCRP, el precio equivale a 16,7 años de alquiler (primer trimestre de 2026): una renta bruta de cerca del 6 % anual. Por distrito va de unos 15 años en Surquillo y Lince (cerca del 6,6 %-6,7 %) a 18,2 en Santiago de Surco (cerca del 5,5 %). Son cifras brutas: el retorno neto descuenta impuestos, mantenimiento y vacancia.
¿Conviene comprar al contado o con crédito?
Con crédito, la revalorización se calcula sobre el valor total del inmueble aunque hayas aportado solo una parte, lo que multiplica el retorno sobre tu capital. El costo es el riesgo: la cuota se paga aunque el inmueble esté vacío, y una zona que se deprecia amplifica la pérdida.
¿Cuánto debo reservar para gastos además de la inicial?
Lo que marquen la alcabala (3 % sobre el precio menos 10 UIT), la inscripción en Sunarp (S/ 44,50 más el 3 por mil del valor), la notaría (escritura desde S/ 250 en los tarifarios publicados) y los gastos bancarios. Sobre S/ 400.000, solo los tres primeros suman desde S/ 11.844,50. A eso agrega un fondo para los primeros meses de mantenimiento y una eventual vacancia.
Para ubicar este punto dentro del recorrido completo: por dónde empezar a invertir en inmuebles.
Fuentes
- Precios de venta de departamentos en Lima Metropolitana: series trimestrales por distrito, por sector e indicador PER — BCRP, dato del primer trimestre de 2026
- SBS: entidades con las tasas más altas en depósitos a plazo fijo en 2026 — La República
- Información del impuesto de alcabala: tasa del 3 % e inafectación de las primeras 10 UIT — SAT de Lima, gob.pe
- Resolución 228-2025-SUNARP/GG: tasas registrales 2026, Anexo 1 (predios) — Sunarp, 23-dic-2025
- Precios por servicios notariales, IGV incluido — Notaría Gonzales Loli (Lima), consultado el 28 de septiembre de 2026
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