La primera inversión no empieza mirando avisos: empieza definiendo qué quieres que haga tu dinero. Renta mensual, revalorización a largo plazo o una combinación de ambas llevan a inmuebles distintos, en zonas distintas y con estructuras de financiamiento distintas. Elegir el inmueble antes que el objetivo es el error que explica la mayoría de las malas compras.
Datos clave
- Rentabilidad bruta por distrito: derivada del ratio precio-renta del BCRP, se mueve aproximadamente entre 5,1% y 6,9% en Lima.
- La rentabilidad neta suele ser entre 2 y 3 puntos menor que la bruta.
- Costo del apalancamiento 2026: tasas de mercado entre 8,4% y 8,6% TEA.
- Costos de entrada y salida: formalizar cuesta entre 3% y 6% del valor, en cada operación.
- Impuesto a la renta del alquiler: 5% efectivo de lo percibido.
Los tres pasos previos
| Paso | Pregunta que responde | Consecuencia |
|---|---|---|
| 1. Objetivo | ¿Quiero flujo mensual o revalorización? | Define tipo de inmueble y zona |
| 2. Horizonte | ¿Cuándo voy a necesitar ese dinero? | Menos de 5 años descarta casi todo |
| 3. Presupuesto real | ¿Cuánto puedo poner sin quedarme sin colchón? | Incluye gastos de cierre y reserva |
Qué comprar según el objetivo
- Flujo mensual: departamento pequeño o mediano en distrito con alta demanda de alquiler y precio de entrada moderado. La métrica es la rentabilidad neta.
- Revalorización: zona en consolidación con señales objetivas —transporte, licencias, absorción—. La métrica es el potencial, y el riesgo es mayor.
- Mixto: inmueble que ya rinde hoy en una zona que además mejora. Es lo más difícil de encontrar y lo más sólido.
Ver elegir con datos, tu primera propiedad de renta y distritos con mejor rendimiento.
Los cinco errores más caros de la primera vez
- Comprar donde te gustaría vivir en lugar de donde hay demanda de alquiler.
- Calcular solo la rentabilidad bruta y olvidar vacancia, mantenimiento y tributos.
- No dejar reserva: una inversión sin colchón se vuelve un problema al primer imprevisto.
- Apalancarse por encima del rendimiento: si el crédito cuesta más de lo que rinde el inmueble, pierdes cada mes.
- Saltarse la verificación legal por prisa o por confianza.
Ver gastos que restan rentabilidad y verificación legal.
Si tu presupuesto es chico
Hay caminos que no exigen comprar una unidad completa: instrumentos del mercado de capitales con exposición inmobiliaria, o inmuebles de menor ticket en ciudades del interior, donde el precio por metro es sensiblemente menor que en Lima. Ver invertir con S/ 100.000 y FIRBI y FIBRA.
La guía completa, por etapas
Invertir en inmuebles no es una sola decisión: es elegir producto, zona, forma de financiarlo y estrategia de salida. Este es el índice completo:
Antes de invertir: el marco
- Cómo saber si un departamento es buena inversión
- Cuánto capital hace falta para empezar
- Invertir con S/ 100.000
- Ladrillo, plazo fijo o fondos
- ¿Para vivir o para alquilar?
- ¿Para alquilar o para revender?
- Cuándo conviene asesorarse
Qué producto comprar
- ¿Terreno o departamento?
- Cuánto rinde un mini departamento
- Un departamento para alquilar
- Cocheras o depósitos
- Oficinas y locales comerciales
- Cuánto rinde un local comercial
- ¿Casa de playa o departamento?
- Invertir en preventa
- ¿En planos o terminado?
- FIRBI y FIBRA: desde la bolsa
- Crowdfunding inmobiliario
Dónde comprar
- ¿Distrito consolidado o emergente?
- Distritos con mejor rendimiento
- Distritos con mayor plusvalía
- Distritos que se están revalorizando
- ¿Lima o provincia?
- Invertir fuera de Lima
- Cómo evaluarla fuera de Lima
- Dónde comprar, por región y objetivo
- La Línea 2 y los precios
- Cómo anticipar la plusvalía
Los números de la inversión
- Rentabilidad del alquiler en Lima
- Bruta frente a neta
- Cómo calcular el ROI
- Cuánto te queda limpio
- Qué gastos restan rentabilidad
- Comprado con crédito: ¿la renta paga la cuota?
- ¿El alquiler paga la hipoteca?
- Vivir de alquileres
- Qué es la plusvalía y cómo se gana
Estrategias y salida
- Flipping: comprar, remodelar, vender
- Remate judicial: ¿oportunidad o trampa?
- Remate bancario
- Preventa para revender
- Segunda hipoteca: comprar sin vender
- Comprar para alquiler temporal
- Entrar a un desarrollo sin ser desarrollador
- La guía completa del propietario que alquila
Preguntas frecuentes
¿Cuánto necesito para empezar?
Depende del mercado que elijas. Ver cuánto dinero necesitas.
¿Conviene usar crédito?
Solo si el rendimiento neto supera el costo financiero con margen.
¿Departamento o terreno?
Depende del objetivo: el departamento da flujo, el terreno solo revalorización. Ver invertir en terrenos.
¿Lima o provincia?
¿En cuánto tiempo recupero la inversión?
Ver en cuántos años se recupera.
Las otras guías del blog
Fuentes
- Banco Central de Reserva del Perú — Notas de Estudios
- Tasas de interés por tipo de crédito y empresa bancaria — SBS
- Mercado inmobiliario va por récord en 2026 — RPP
- Rentas de Primera Categoría — SUNAT Personas
Cómo te ayuda EximiaHaus
Una primera inversión se acierta eligiendo bien, no eligiendo rápido. Podemos acompañarte:
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