La primera inversión no empieza mirando avisos: empieza definiendo qué quieres que haga tu dinero. Renta mensual, revalorización a largo plazo o una combinación de ambas llevan a inmuebles distintos, en zonas distintas y con estructuras de financiamiento distintas. Elegir el inmueble antes que el objetivo es el error que explica la mayoría de las malas compras.
Datos clave
- Rentabilidad bruta por distrito: derivada del ratio precio-renta del BCRP, se mueve aproximadamente entre 5,1% y 6,9% en Lima.
- La rentabilidad neta suele ser entre 2 y 3 puntos menor que la bruta.
- Costo del apalancamiento 2026: tasa hipotecaria promedio de la banca en soles de 7,47 % TEA en agosto de 2026 (BCRP), antes de seguros y comisiones.
- Costos de entrada y salida: cada compra paga alcabala, notaría y Sunarp; sobre S/ 300.000, unos S/ 8.545.
- Impuesto a la renta del alquiler: 5% efectivo de lo percibido.
Los tres pasos previos
| Paso | Pregunta que responde | Consecuencia |
|---|---|---|
| 1. Objetivo | ¿Quiero flujo mensual o revalorización? | Define tipo de inmueble y zona |
| 2. Horizonte | ¿Cuándo voy a necesitar ese dinero? | Menos de 5 años descarta casi todo |
| 3. Presupuesto real | ¿Cuánto puedo poner sin quedarme sin colchón? | Incluye gastos de cierre y reserva |
Qué comprar según el objetivo
- Flujo mensual: departamento pequeño o mediano en distrito con alta demanda de alquiler y precio de entrada moderado. La métrica es la rentabilidad neta.
- Revalorización: zona en consolidación con señales objetivas —transporte, licencias, absorción—. La métrica es el potencial, y el riesgo es mayor.
- Mixto: inmueble que ya rinde hoy en una zona que además mejora. Es lo más difícil de encontrar y lo más sólido.
Ver elegir con datos, tu primera propiedad de renta y Rentabilidad del alquiler por distrito en Lima 2026: estudio frente al depósito a plazo y la inflación.
Los cinco errores más caros de la primera vez
- Comprar donde te gustaría vivir en lugar de donde hay demanda de alquiler.
- Calcular solo la rentabilidad bruta y olvidar vacancia, mantenimiento y tributos.
- No dejar reserva: una inversión sin colchón se vuelve un problema al primer imprevisto.
- Apalancarse por encima del rendimiento: si el crédito cuesta más de lo que rinde el inmueble, pierdes cada mes.
- Saltarse la verificación legal por prisa o por confianza.
Ver gastos que restan rentabilidad y qué revisar antes de comprar un departamento o casa en el Perú: la guía completa 2026.
Si tu presupuesto es chico
Hay caminos que no exigen comprar una unidad completa: instrumentos del mercado de capitales con exposición inmobiliaria, o inmuebles de menor ticket en ciudades del interior, donde el precio por metro es sensiblemente menor que en Lima. Ver invertir con S/ 100.000 y FIRBI y FIBRA.
La guía completa, por etapas
Invertir en inmuebles no es una sola decisión: es elegir producto, zona, forma de financiarlo y estrategia de salida. Este es el índice completo:
Antes de invertir: el marco
- Cómo saber si un departamento es buena inversión
- Cuánto capital hace falta para empezar
- Invertir con S/ 100.000
- Ladrillo, plazo fijo o fondos
- ¿Para vivir o para alquilar?
- ¿Para alquilar o para revender?
- Cuándo conviene asesorarse
Qué producto comprar
- ¿Terreno o departamento?
- Cuánto rinde un mini departamento
- Un departamento para alquilar
- Cocheras o depósitos
- Oficinas y locales comerciales
- Cuánto rinde un local comercial
- ¿Casa de playa o departamento?
- Invertir en preventa
- ¿En planos o terminado?
- FIRBI y FIBRA: desde la bolsa
- Crowdfunding inmobiliario
Dónde comprar
- ¿Distrito consolidado o emergente?
- Distritos con mejor rendimiento
- Distritos con mayor plusvalía
- Distritos que se están revalorizando
- ¿Lima o provincia?
- Invertir fuera de Lima
- Cómo evaluarla fuera de Lima
- Dónde comprar, por región y objetivo
- La Línea 2 y los precios
- Cómo anticipar la plusvalía
Los números de la inversión
- Rentabilidad del alquiler en Lima
- Bruta frente a neta
- Cómo calcular el ROI
- Cuánto te queda limpio
- Qué gastos restan rentabilidad
- Comprado con crédito: ¿la renta paga la cuota?
- ¿El alquiler paga la hipoteca?
- Vivir de alquileres
- Qué es la plusvalía y cómo se gana
Estrategias y salida
- Flipping: comprar, remodelar, vender
- Remate judicial: ¿oportunidad o trampa?
- Remate bancario
- Preventa para revender
- Segunda hipoteca: comprar sin vender
- Comprar para alquiler temporal
- Entrar a un desarrollo sin ser desarrollador
- La guía completa del propietario que alquila
Preguntas frecuentes
¿Por dónde empiezo mi primera inversión inmobiliaria?
Por definir qué quieres que haga tu dinero, no por mirar avisos. Primero decide si buscas flujo mensual o revalorización, luego cuándo vas a necesitar ese dinero y, por último, cuánto puedes poner sin quedarte sin colchón. Elegir el inmueble antes que el objetivo explica la mayoría de las malas compras.
¿Cuánto necesito para empezar?
Lo que puedas poner sin quedarte sin colchón, sumando los gastos de cierre de cada compra y una reserva para imprevistos. Sobre un inmueble de S/ 300.000, la alcabala es de S/ 7.350, la inscripción en Sunarp de S/ 944,50 y la escritura parte de S/ 250 en los tarifarios publicados de notarías de Lima. Si tu presupuesto es chico, hay instrumentos del mercado de capitales con exposición inmobiliaria. Ver cuánto dinero necesitas.
¿Conviene usar crédito?
Solo si el rendimiento neto supera el costo financiero con margen. En agosto de 2026 la tasa hipotecaria promedio de la banca en soles fue 7,47 % TEA según el BCRP, y tu TCEA será mayor con seguros y comisiones, mientras que la rentabilidad bruta en Lima se mueve entre 5,1% y 6,9%, y la neta suele ser entre 2 y 3 puntos menor. Si el crédito cuesta más de lo que rinde el inmueble, pierdes cada mes.
¿Departamento o terreno?
Según tu objetivo: el departamento da flujo y el terreno solo revalorización. Para flujo, lo habitual es un departamento pequeño o mediano en un distrito con alta demanda de alquiler; para revalorización, una zona en consolidación con señales objetivas, con un riesgo mayor. Ver invertir en terrenos.
¿Lima o provincia?
Si tu presupuesto es chico, las ciudades del interior permiten entrar con inmuebles de menor ticket, porque el precio por metro es sensiblemente menor que en Lima. En ambos casos, compra donde hay demanda de alquiler y no donde te gustaría vivir. Ver invertir fuera de Lima.
¿En cuánto tiempo recupero la inversión?
El plazo lo marca la rentabilidad neta, no la bruta, así que descuenta vacancia, mantenimiento, tributos y el impuesto a la renta del alquiler, de 5% efectivo. Si vas a necesitar el dinero en menos de 5 años, casi todo queda descartado. Ver en cuántos años se recupera.
¿Cuáles son los errores más caros de la primera inversión?
Comprar donde te gustaría vivir en lugar de donde hay demanda de alquiler, calcular solo la rentabilidad bruta y no dejar reserva para imprevistos. También apalancarte por encima del rendimiento del inmueble y saltarte la verificación legal por prisa o por confianza.
Las otras guías del blog
Fuentes
- Banco Central de Reserva del Perú — Notas de Estudios
- Tasas de interés por tipo de crédito y empresa bancaria — SBS
- Mercado inmobiliario va por récord en 2026 — RPP
- Rentas de Primera Categoría — SUNAT Personas
Cómo te ayuda EximiaHaus
Una primera inversión se acierta eligiendo bien, no eligiendo rápido. Podemos acompañarte:
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