En 2026 hay depósitos a plazo fijo que pagan más que el alquiler de un departamento en Lima: 7,13% anual frente a cerca de 6% bruto. Es un dato incómodo para el discurso inmobiliario tradicional y conviene mirarlo de frente, porque la comparación completa tiene tres capas que el titular no muestra: los impuestos y costos que descuenta cada opción, la revalorización del inmueble y, sobre todo, el apalancamiento.
Datos clave
- Cerca de 6% es la rentabilidad bruta anual del alquiler de departamentos en los 12 distritos del panel del BCRP (PER de 16,7 años, primer trimestre de 2026).
- 7,13% paga la tasa más alta en depósitos a plazo fijo a más de 360 días (Caja Cusco, según SBS, mayo 2026).
- Caja Incasur 6,04%, Caja Los Andes 5,96%, Caja Maynas 5,94% completan el podio de cajas.
- Entre bancos: Compartamos 5,19%, GNB 4,70%, Mibanco 4,48%, Ripley 4,25%.
- +1,5% en soles (+10,9% en dólares) subió el precio mediano del metro cuadrado en ese panel entre el primer trimestre de 2025 y el de 2026 (BCRP).
- 16,7 años toma recuperar el precio de compra solo con la renta, según el indicador precio/alquiler del BCRP.
La comparación cara a cara
| Departamento en alquiler | Depósito a plazo fijo | |
|---|---|---|
| Rendimiento anual | Cerca de 6% bruto (panel BCRP de 12 distritos) | Hasta 7,13% en cajas; 4%-5% en bancos |
| Revalorización del capital | +1,5% en soles y +10,9% en dólares en el último año (varía por distrito) | Ninguna |
| Costos que descontar | Renta de 1.ª categoría, predial, arbitrios, mantenimiento, vacancia | Ninguno relevante para persona natural |
| Liquidez | Baja: vender toma meses | Alta al vencimiento; penalidad si se retira antes |
| Riesgo principal | Vacancia, inquilino moroso, zona que se deprecia | Solvencia de la entidad (cubierto por el Fondo de Seguro de Depósitos hasta el límite legal) |
| Apalancamiento | Sí: puedes comprar con crédito | No: rindes solo sobre lo que depositas |
| Ticket de entrada | Decenas de miles de soles | Desde montos bajos |
Este artículo cubre una etapa concreta; el recorrido entero, con requisitos, costos y plazos de 2026, está en cómo comprar una casa o departamento en el Perú, paso a paso.
El factor que cambia el resultado: el apalancamiento
Un plazo fijo rinde sobre el dinero que pones. Un inmueble puede rendir sobre un capital que en buena parte no es tuyo. Si compras un departamento de S/ 300.000 con S/ 60.000 de inicial y un crédito por el resto, la revalorización se calcula sobre S/ 300.000 aunque tú hayas puesto S/ 60.000. Esa asimetría es la razón real por la que el ladrillo ha construido patrimonio en el Perú.
La contracara, que hay que decir con la misma claridad: el apalancamiento amplifica en los dos sentidos. Amplifica la ganancia si la zona se revaloriza, y amplifica el daño si compras en una zona que baja de precio. Incluso dentro del panel del BCRP, donde los 12 distritos subieron en dólares en el último año, las alzas fueron muy desiguales: de 3,1% en Lince a 21,5% en San Isidro. Además, la cuota del crédito se paga todos los meses, con o sin inquilino.
Rentabilidad bruta no es rentabilidad neta
Ese 6% aproximado es bruto: no descuenta el impuesto a la renta de primera categoría, el predial, los arbitrios, el mantenimiento, las reparaciones ni los meses de vacancia. Un cálculo honesto de tu rendimiento neto tiene que restar todo eso. Lo desarrollamos en cómo calcular el ROI de una propiedad en alquiler.
Del otro lado, el plazo fijo también tiene su asterisco: su rendimiento es nominal y en 2026 la inflación interanual estuvo en torno a 4,1%, así que el rendimiento real es bastante menor que el número del aviso.
Entonces, ¿qué conviene?
- Plazo fijo, si tu horizonte es corto (uno a tres años), necesitas el dinero disponible o estás justamente ahorrando la cuota inicial. Hoy, además, paga bien.
- Inmueble, si tu horizonte es largo, quieres construir patrimonio y puedes tolerar iliquidez y gestión. Aquí el retorno viene de tres fuentes —renta, revalorización y amortización del crédito— y no de una sola.
- Ambos, que es lo que suele tener sentido: el plazo fijo como reserva líquida y el inmueble como posición de largo plazo.
Lo que no tiene sentido es comparar el 7,13% de una caja contra el 6% bruto aproximado del alquiler y concluir sin más que el ladrillo perdió: son instrumentos con horizonte, riesgo y mecánica distintos.
La comparación distrito por distrito, con la serie del BCRP desde 2014, está en nuestro estudio trimestral de rentabilidad del alquiler por distrito frente al depósito a plazo y la inflación.
Preguntas frecuentes
¿Qué rinde más en 2026, un departamento en alquiler o un plazo fijo?
En rendimiento anual directo, hoy puede rendir más un plazo fijo: hasta 7,13% en la entidad con mejor tasa frente a cerca de 6% bruto del alquiler en los distritos que mide el BCRP. El inmueble suma, además, revalorización (+1,5% en soles y +10,9% en dólares en el último año, según el BCRP) y permite apalancamiento con crédito, algo que el depósito no ofrece.
¿Cuál es la mejor tasa de plazo fijo en Perú en 2026?
Según el ranking de la SBS difundido en mayo de 2026, Caja Cusco lideraba con 7,13% anual en depósitos a más de 360 días en soles, seguida de Caja Incasur (6,04%), Caja Los Andes (5,96%) y Caja Maynas (5,94%).
¿La rentabilidad de alrededor de 6% del alquiler es neta?
No, es bruta. No descuenta impuesto a la renta de primera categoría, impuesto predial, arbitrios, mantenimiento, reparaciones ni meses de vacancia. El rendimiento neto es sensiblemente menor y depende de la gestión de cada propietario.
¿Es riesgoso comprar para alquilar en 2026?
El riesgo principal no es el promedio del mercado sino la zona: en el panel del BCRP los 12 distritos subieron en dólares en el último año, pero con alzas que van de 3,1% a 21,5%, y fuera de ese panel no hay una serie oficial por distrito. La decisión debe tomarse con la cifra del distrito específico y un cálculo de vacancia realista.
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Fuentes
- Precios de venta de departamentos en Lima Metropolitana y relación precio/alquiler (PER), 1T2026 — BCRP
- SBS: entidades que ofrecen las tasas más altas en depósitos a plazo fijo en 2026 — La República (28-may-2026)
- Estas son las mejores tasas para depósitos a plazo fijo en el 2026 — Infobae
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