La decisión de en qué invertir se toma antes de mirar el primer anuncio: primero defines si buscas renta, plusvalía o una combinación, y recién entonces filtras oportunidades contra esa tesis. Hacerlo al revés —mirar anuncios y luego justificar por qué el que gustó es buena inversión— es el error que explica la mayoría de las compras que decepcionan a los tres años.
Datos clave (agosto de 2026)
- Ventas de vivienda en Lima: alza proyectada cercana al 15% este año (Scotiabank).
- Precio en el panel del BCRP: US$ 2.042 por m² (S/ 6.916) en promedio en los 12 distritos que mide, primer trimestre de 2026.
- Mejor yield del segmento premium: La Molina, con una relación precio/alquiler (PER) de 15,5 años, cerca del 6,4% bruto anual (BCRP, primer trimestre de 2026).
- Distritos con mayor alza de precio: San Isidro +21,5% y Jesús María +20,3% en dólares entre el primer trimestre de 2025 y el de 2026, según el BCRP; Lince, en cambio, subió solo 3,1%.
- Regla básica: el rendimiento bruto no es el retorno; hay que descontar vacancia, mantenimiento, predial, arbitrios e impuesto a la renta.
Paso 1: ¿Qué tipo de inversionista eres?
| Perfil | Objetivo | Qué busca | Métrica que manda |
|---|---|---|---|
| Renta | Flujo mensual estable | Zonas con demanda de alquiler sostenida | Yield neto y tasa de vacancia |
| Plusvalía | Valor a 5-10 años | Zonas en transformación, obras de infraestructura | Tendencia de precios y proyectos en curso |
| Mixto | Renta que cubra la cuota y valor al final | Zonas intermedias consolidándose | Yield suficiente para cubrir deuda + tendencia positiva |
| Preservación | Proteger capital de la inflación | Activos líquidos y estándar | Liquidez de reventa |
El conflicto habitual: las zonas con mejor yield rara vez son las de mayor plusvalía, y viceversa. Querer ambas al máximo lleva a comprar algo que no cumple ninguna.
Paso 2: Fija el presupuesto real, no el nominal
Tu presupuesto de inversión no es el precio que puedes pagar: es el precio menos todo lo que la operación consume antes de generar el primer sol.
- Gastos de cierre: alcabala, notaría y registro. Dependen del precio: la alcabala es el 3 % sobre el precio menos 10 UIT (S/ 55.000 en 2026), Sunarp cobra S/ 44,50 más el 3 por mil del valor y la escritura parte desde S/ 250 en los tarifarios notariales publicados. Sobre S/ 400.000, por ejemplo: alcabala S/ 10.350, Sunarp S/ 1.244,50 y notaría desde S/ 250.
- Acondicionamiento para poner el inmueble en condición de alquilar.
- Colchón de vacancia: al menos tres meses de gastos fijos sin ingreso.
- Costo del financiamiento si usas crédito. Ver guía del crédito hipotecario.
Paso 3: Filtra con datos, no con anuncios
Con la tesis y el presupuesto definidos, la búsqueda se vuelve mecánica: filtras por distrito, tipo y rango en el buscador y evalúas solo lo que entra. Lo que no cumple la tesis no se mira, por atractivo que parezca la foto. Si el inventario disponible hoy no ofrece nada que la cumpla, deja una alerta de búsqueda en vez de flexibilizar los criterios.
Paso 4: Valoriza antes de ofertar
Para cada candidato, corre el Valorizador con sus datos exactos y compara el valor comercial estimado con el precio pedido. En inversión, esta comparación es el margen: comprar por debajo del valor estimado es la única parte del retorno que aseguras el día uno. Todo lo demás —renta futura, plusvalía— es proyección.
Paso 5: Calcula el retorno neto, no el bruto
| Concepto | Ejemplo anual |
|---|---|
| Renta bruta (12 meses) | S/ 30.000 |
| menos vacancia estimada (1 mes) | - S/ 2.500 |
| menos mantenimiento y reparaciones | - S/ 3.000 |
| menos impuesto predial y arbitrios | - S/ 1.800 |
| menos impuesto a la renta de primera categoría | - S/ 1.500 |
| Renta neta | S/ 21.200 |
| Valor del inmueble | S/ 450.000 |
| Yield neto | 4,7% (frente a 6,7% bruto) |
La diferencia entre 6,7% y 4,7% es exactamente lo que separa una proyección de folleto de un retorno real. El método completo está en cómo calcular el ROI de una propiedad en alquiler.
El riesgo que casi nadie modela: el inquilino
Todo el cálculo anterior asume que te pagan. Un inquilino moroso convierte un yield de 4,7% en negativo y añade un proceso de desalojo que se mide en meses. Verificar el historial crediticio del postulante con el Reporte Equifax cuesta S/ 7,90 — frente a lo que está en juego, es la línea más barata de todo el presupuesto de inversión.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor: invertir por renta o por plusvalía?
Depende de si necesitas flujo mensual o crecimiento de capital. Las zonas con mejor rendimiento de alquiler rara vez son las de mayor plusvalía, así que conviene definir el objetivo antes de buscar y no intentar maximizar ambos a la vez.
¿Cuánto rinde invertir en un departamento en Lima?
El rendimiento bruto en el segmento premium alcanza cerca de 6,4% anual en La Molina, según el PER de 15,5 años que publica el BCRP para el primer trimestre de 2026, pero el rendimiento neto —tras vacancia, mantenimiento, impuesto predial, arbitrios e impuesto a la renta— suele quedar dos puntos porcentuales por debajo.
¿Cuánto dinero necesito además del precio del inmueble?
Los gastos de cierre, que dependen del precio: en una compra de S/ 400.000 suman alcabala S/ 10.350, Sunarp S/ 1.244,50 y notaría desde S/ 250. A eso agrega el acondicionamiento para alquilar y un colchón de al menos tres meses de gastos fijos para cubrir vacancia.
¿Cómo sé si estoy pagando un precio correcto por una inversión?
Comparando el precio pedido con una valorización basada en comparables reales de la zona y el tipo de inmueble. Comprar por debajo del valor estimado es la única parte del retorno que se asegura el día de la compra.
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Fuentes
- Viviendas en Lima: ventas crecerían 15% este año — Infobae (11-ago-2026)
- Viviendas en Lima Centro: ventas, precios y distritos con mayor demanda — Gestión
- Precios de venta de departamentos en Lima Metropolitana: series trimestrales por distrito e indicador PER, 1T2026 — BCRP
- Información del impuesto de alcabala: tasa del 3 % e inafectación de las primeras 10 UIT — SAT de Lima, gob.pe
- Resolución 228-2025-SUNARP/GG: tasas registrales 2026, Anexo 1 (predios) — Sunarp, 23-dic-2025
- Precios por servicios notariales, IGV incluido — Notaría Gonzales Loli (Lima), consultado el 28 de septiembre de 2026
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