Se puede negociar e incluso firmar la minuta con deuda de predial o arbitrios, pero la operación no se cierra limpia: para la escritura, el notario debe exigirte que acredites el pago del impuesto predial de todos los periodos en que fuiste contribuyente (art. 7 de la Ley de Tributación Municipal, modificado por el Decreto Legislativo 1520). Y sin constancia de no adeudo, el trámite municipal posterior se traba.
Datos clave
- El vendedor paga el predial del ejercicio en que transfiere, completo.
- Antes de la escritura: el notario debe exigir que acredites el pago del predial de los periodos en que fuiste contribuyente.
- Constancia de no adeudo: es lo que exige el comprador y suele pedir la notaría.
- Los arbitrios impagos son tuyos, no del comprador, pero su deuda pesa en la negociación.
- Descargo: desde el D. Leg. 1246 ya no es obligatorio para el vendedor; la municipalidad te da de baja cuando el comprador declara. Puedes presentarlo de forma voluntaria.
Si ya decidiste, aquí explicamos cómo vender tu casa o departamento en Lima y dónde publicarlo.
Qué pasa en la práctica
| Escenario | Qué ocurre |
|---|---|
| Deuda pequeña y al día de detectarla | Se paga antes de la firma y no afecta el precio |
| Deuda grande acumulada | El comprador la descuenta del precio o exige pagarla del desembolso |
| Deuda en cobranza coactiva | Puede haber medidas sobre el predio: hay que levantarlas primero |
| Compra con crédito bancario | El banco exige el no adeudo antes del desembolso |
Elaboración EximiaHaus con el TUO de la Ley de Tributación Municipal (DS N° 156-2004-EF) y la práctica habitual de notarías y bancos.
Las diez etapas de una venta, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en cómo vender una propiedad: la guía completa 2026.
La salida más usada: pagar del precio de venta
Cuando la deuda es alta y no hay efectivo para cancelarla antes, se pacta por escrito que se pagará con parte del precio en el mismo acto de la firma, y que el comprador reciba el cargo de pago y la constancia. Es una solución limpia siempre que quede claro en la minuta cuánto se destina a la deuda y quién hace el trámite.
Lo que sí no funciona es ocultarla: el comprador la verá al pedir el HR y PU o el no adeudo, y descubrirla a última hora suele costar más que la propia deuda.
El trámite que muchos olvidan
Desde el D. Leg. 1246 (noviembre de 2016, art. 11), el vendedor ya no está obligado a presentar la declaración jurada de descargo: la declaración la presenta el comprador, hasta el último día hábil de febrero del año siguiente, y con ella la municipalidad te da de baja de oficio. Lo que sí sigue siendo tuyo es el predial de todo el año de la venta, porque eras el propietario al 1 de enero.
El descargo voluntario sigue siendo útil: te deja una constancia de que ya no eres propietario y te protege si el comprador no declara. En ese caso el padrón no cambia, y el predial de los años siguientes se sigue emitiendo a nombre de quien ya no es propietario.
El procedimiento de la constancia está en la constancia de no adeudo antes de vender.
Cómo se calcula lo que debes
El predial se paga sobre el valor del autoavalúo, que resulta de aplicar los valores arancelarios del terreno y los valores unitarios de edificación que aprueba el Estado cada año. Los arbitrios, en cambio, los fija cada municipalidad por ordenanza según el servicio prestado —limpieza pública, parques y jardines, serenazgo— y varían mucho de un distrito a otro. Por eso dos inmuebles del mismo valor pueden tener arbitrios muy distintos según dónde estén.
Si no sabes cuánto debes, el estado de cuenta se pide en la municipalidad o, en los distritos que lo administran, en el SAT. Conviene pedirlo por escrito y revisar si hay intereses y moras acumuladas, porque a veces el grueso de la deuda no es el tributo sino lo que se le sumó encima.
Cómo afecta al precio
Una deuda municipal no reduce el valor del inmueble, pero sí el precio realizable: el comprador la usa como argumento de negociación y, si además hay cobranza coactiva, muchos simplemente se retiran. Resolverla antes de publicar es de las pocas cosas que se pagan solas.
El resto del expediente está en Vender un inmueble: los documentos que el notario te va a pedir.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender con deuda de predial?
Puedes negociar y firmar la minuta, pero para la escritura el notario debe exigirte que acredites el pago del predial de los periodos en que fuiste contribuyente, y el comprador pedirá la constancia de no adeudo. En la práctica, la deuda se paga antes de firmar.
¿La deuda de arbitrios pasa al comprador?
No. La deuda es del contribuyente que la generó, y el comprador asume el predial recién desde el 1 de enero del año siguiente a la compra (artículo 10 de la Ley de Tributación Municipal). Aun así se vuelve un problema práctico: si la municipalidad ya inscribió un embargo, queda en la partida, y aclarar cobros mal emitidos toma tiempo; por eso el comprador exige el no adeudo.
¿Se puede pagar la deuda con el dinero de la venta?
Sí, es lo más habitual: se pacta por escrito en la minuta y se paga en el acto de la firma, entregando el cargo al comprador.
¿Qué pasa si hay cobranza coactiva?
Puede haber medidas inscritas sobre el predio que hay que levantar antes de transferir; conviene revisarlo al pedir la copia literal.
¿Qué hago después de vender?
Pagar el predial completo del año de la venta y guardar el cargo. El descargo ya no es obligatorio: la municipalidad te da de baja cuando el comprador declara el predio a su nombre. Aun así, puedes presentarlo de forma voluntaria para tener constancia, sobre todo si el comprador no declara.
Si quieres el proceso entero, paso a paso, está en nuestra guía de cómo vender una propiedad paso a paso.
Fuentes
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, DS N° 156-2004-EF (predial, arbitrios y alcabala)
- Guía para el registro y determinación del impuesto predial — MEF (descargo automático, D. Leg. 1246, art. 11)
- SAT de Lima — trámites, constancias de no adeudo y pago del predial
- Sunarp — solicitar copia literal de una partida registral
- Rentas de segunda categoría: venta de inmuebles y valores mobiliarios — SUNAT
Cómo te ayuda EximiaHaus
Una deuda municipal se resuelve antes de publicar, no en la notaría:
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
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