El certificado de no adeudo acredita que el predio no tiene deudas pendientes de arbitrios —y normalmente también de impuesto predial— ante la municipalidad. Es el documento que la notaría y el comprador exigen para cerrar, y es también el que más veces retrasa una operación, porque para obtenerlo hay que estar al día y regularizar no se hace en una tarde.
Datos clave
- Los arbitrios son tasas por servicios: limpieza pública, parques y jardines, y serenazgo.
- Se emiten en la municipalidad distrital o, en varios distritos de Lima, a través del SAT.
- Requisito habitual: estar al día en todas las obligaciones del predio.
- El impuesto predial se paga en cuotas con vencimientos en febrero, mayo, agosto y noviembre.
- Empieza el trámite antes de firmar la minuta: es el documento que más demora en toda la carpeta.
Los pasos
| Paso | Qué haces | Nota |
|---|---|---|
| 1 | Consultar el estado de cuenta del predio | En línea, en la mayoría de distritos |
| 2 | Regularizar lo pendiente | Predial y arbitrios; hay fraccionamientos disponibles |
| 3 | Solicitar el certificado | Presencial o virtual, según el distrito |
| 4 | Pagar la tasa del TUPA | Varía por municipalidad |
| 5 | Recoger y verificar | Que el periodo cubierto sea el correcto |
Las diez verificaciones antes de comprar, con tasas de Sunarp 2026 y base legal, están reunidas en qué revisar antes de comprar una casa o departamento: checklist legal y técnico.
Si en algún momento decides vender antes de terminar de pagar el crédito, el recorrido completo está en la guía maestra para vender una casa hipotecada.
Si aparece una deuda que no reconoces
- Pide el detalle por periodo y concepto: no aceptes un monto global.
- Verifica si corresponde al dueño anterior, sobre todo si compraste hace poco.
- Revisa si el cálculo del arbitrio es correcto: se determina por criterios como uso, área y ubicación.
- Presenta un reclamo si hay error, con la documentación del predio.
- Si el monto es correcto pero grande, consulta el fraccionamiento antes de detener la venta.
Ver Arbitrios 2026: dónde se pagan, cuándo vencen y qué pasa si te atrasas y la deuda del dueño anterior.
El error de secuencia más común
Firmar la minuta y recién ahí pedir el certificado. Si aparece una deuda de años, el comprador se pone nervioso, el banco no desembolsa y la operación entra en un limbo con plazos corriendo. La secuencia correcta es al revés: consulta tu estado de cuenta antes de publicar el inmueble, y regulariza mientras buscas comprador. Ver la constancia de no adeudo antes de vender.
Dónde se pide según la ubicación del predio
Quien emite el certificado depende de quién cobra los tributos del inmueble. Antes de hacer cola, confirma cuál es tu caso:
- Cercado de Lima. Lo emite el SAT de Lima, por internet y con emisión automática.
- Otros distritos de Lima y el Callao. Se tramita en la municipalidad distrital, por mesa de partes presencial o virtual. La tasa figura en su TUPA.
- Ciudades con SAT propio. Se pide al SAT de esa ciudad con su propio formulario. En Chiclayo, por ejemplo, es el Formulario 4301.
- Resto del país. Lo emite la municipalidad provincial o distrital según su TUPA.
El código del predio aparece en tu HR y PU o en el recibo de arbitrios. Tenlo a mano, porque es el dato que te pedirán en cualquiera de los canales.
Un ejemplo: el trámite en línea del SAT de Lima
- Entra a sat.gob.pe y abre la Agencia Virtual SAT.
- Elige la opción Constancia de no adeudo y registra tu solicitud con tus datos.
- Selecciona el concepto: impuesto predial, arbitrios o los dos. Si la constancia es para una venta, pide ambos para no tener que repetir el trámite.
- Paga en línea S/ 1,80 por el derecho de tramitación.
- Revisa tu correo: llega un código de verificación y el enlace para descargar el documento.
Si el sistema detecta deuda, no emite la constancia. Primero pagas, en la web del SAT, en agentes o por banca por internet, y luego repites la solicitud. Revisa que el costo siga vigente antes de pagar. El detalle está en la constancia del SAT antes de vender.
Qué revisar antes de llevarla a la notaría
- La fecha. La constancia tiene una vigencia limitada. Si la sacaste con mucha anticipación, puede que tengas que pedir otra.
- Los conceptos. Confirma que diga predial y arbitrios si eso es lo que te piden, no solo uno de los dos.
- Los datos del predio. La dirección debe coincidir con la de la partida y la del HR y PU. Una diferencia de numeración es motivo de observación en la venta y en la evaluación de un crédito.
- El titular. Verifica que figure quien vende, sobre todo si el inmueble cambió de dueño hace poco.
Recuerda que la constancia no reemplaza al HR y al PU: estos muestran cómo se calculó el predial del año, y la notaría suele pedir los tres. Cómo obtenerlos está en cómo sacar el HR y el PU.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio para vender?
No lo exige una ley general, pero en la práctica la notaría y el comprador lo piden para cerrar. Además es el documento que más veces retrasa una operación, porque para obtenerlo hay que estar al día, y regularizar una deuda no se hace en una tarde.
¿Dónde se saca el certificado de no adeudo?
En la municipalidad distrital o, en varios distritos de Lima, a través del SAT. Primero consultas el estado de cuenta del predio, regularizas lo pendiente, solicitas el certificado de forma presencial o virtual según el distrito y pagas la tasa del TUPA, que varía por municipalidad. Al recogerlo, verifica que el periodo cubierto sea el correcto.
¿Cuánto demora?
El plazo lo fija cada municipalidad en su TUPA, así que cambia según el distrito. Lo que demora de verdad es regularizar si hay deuda. Por eso conviene consultar tu estado de cuenta antes de publicar el inmueble y empezar el trámite antes de firmar la minuta, no después.
¿Cubre también el impuesto predial?
Normalmente sí, según el formato de cada municipalidad: el certificado acredita que no hay deudas de arbitrios y, por lo general, tampoco de predial. El requisito habitual es estar al día en todas las obligaciones del predio, y el predial vence en cuotas en febrero, mayo, agosto y noviembre.
¿Qué hago si aparece una deuda que no reconozco?
Pide el detalle por periodo y concepto, sin aceptar un monto global. Verifica si corresponde al dueño anterior y si el arbitrio está bien calculado según uso, área y ubicación. Si hay error, presenta un reclamo con la documentación del predio.
¿Puedo fraccionar la deuda y vender igual?
Hay fraccionamientos disponibles, pero vender con uno vigente depende de si tu municipalidad emite la constancia en esa situación, porque el requisito habitual es estar al día. Si el monto es correcto pero grande, consulta el fraccionamiento antes de detener la venta.
¿Qué pasa si no pago los arbitrios?
Se generan intereses y cobranza coactiva, y no podrás obtener el certificado de no adeudo. Si la deuda aparece después de firmar la minuta, el comprador se pone nervioso, el banco no desembolsa y la operación queda en un limbo con plazos corriendo. Ver qué pasa si no pagas.
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Fuentes
- Servicio de Administración Tributaria de Lima — SAT
- Ministerio de Economía y Finanzas — Tributación municipal
- Plataforma del Estado Peruano — gob.pe
- Decreto Legislativo N° 1049, Ley del Notariado — SPIJ
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