Los documentos no se juntan cuando aparece el comprador: se juntan antes de publicar. Un expediente completo permite cerrar en semanas; uno incompleto convierte cualquier operación en una carrera contra el plazo de una carta de aprobación bancaria. Esta es la lista, con dónde se obtiene cada pieza.
Lo imprescindible
- Copia literal de la partida registral (Sunarp), reciente.
- Declaratoria de fábrica inscrita si hay construcción.
- HR y PU del predial del año en curso.
- Constancia de no adeudo de predial y arbitrios.
- DNI vigente de todos los titulares, con los nombres tal como figuran en la partida.
La lista completa, paso por paso
| Documento | Dónde se obtiene | Para qué lo piden |
|---|---|---|
| Copia literal de partida | Sunarp | Acreditar titularidad y ver cargas |
| Declaratoria de fábrica | Municipalidad y Sunarp | Que lo construido exista legalmente |
| HR y PU | Municipalidad o SAT | Base del cálculo de alcabala y predial |
| Constancia de no adeudo | Municipalidad o SAT | Que no queden deudas del inmueble |
| Recibo de servicios | Empresa de agua y luz | Verificar que no haya deuda pendiente |
| Certificado de gravamen | Sunarp | Confirmar que no hay hipoteca ni embargo |
| Reglamento interno y no adeudo de mantenimiento | Junta de propietarios | Departamentos en edificio |
| Partida de matrimonio o declaración de soltería | Reniec | Definir quién debe firmar |
Elaboración EximiaHaus con los requisitos habituales de notarías y bancos en el Perú, el TUO de la Ley de Tributación Municipal (DS N° 156-2004-EF) y el TUO del reglamento de la Ley N° 27157.
Los tres papeles que más ventas frenan
La declaratoria de fábrica. Si construiste, ampliaste o techaste un piso más y no lo inscribiste, registralmente ese metraje no existe: el banco no lo financia y el comprador no lo paga. Regularizarlo toma tiempo, así que se empieza temprano.
La constancia de no adeudo. Como transferente debes cancelar el íntegro del predial del ejercicio en que transfieres, hasta el último día hábil del mes siguiente. Sin eso, la municipalidad no emite la constancia y el trámite se atasca.
La firma del cónyuge. Si el inmueble es un bien social, se necesita la intervención de ambos. Es la causa de más minutas devueltas de las que uno imagina.
El detalle está en puedo vender mi casa si mi esposo no firma y en vender una casa con ampliación no declarada.
Lo que pide el banco si tu comprador usa crédito
Además de lo anterior, el banco solicitará una tasación hecha por un perito de su lista, verificará la partida y exigirá que el inmueble esté libre de cargas al momento del desembolso. Si sobre tu propiedad pesa una hipoteca vigente, el proceso tiene una secuencia propia que conviene conocer antes de aceptar una oferta.
Está explicada en vender un inmueble con hipoteca vigente.
Un consejo de orden
Arma una carpeta digital con todo escaneado y compártela apenas haya un interesado serio. Transmite dos cosas a la vez: que el inmueble está saneado y que tratas con alguien ordenado. En igualdad de precio, eso decide más operaciones de las que parece.
La guía completa del proceso está en cómo vender mi departamento paso a paso.
Preguntas frecuentes
¿Qué documentos necesito para vender mi casa?
Copia literal de la partida, declaratoria de fábrica inscrita, HR y PU del predial, constancia de no adeudo, DNI de los titulares y, en edificio, el no adeudo de mantenimiento.
¿Puedo vender sin declaratoria de fábrica?
Solo a compradores al contado: sin fábrica inscrita el banco no financia lo construido y el universo de compradores se reduce mucho.
¿Quién paga el predial del año de la venta?
El transferente debe cancelar el íntegro del impuesto del ejercicio hasta el último día hábil del mes siguiente de producida la transferencia.
¿Cuánto demora obtener estos documentos?
Los registrales y municipales son rápidos; la regularización de una fábrica no inscrita es la que puede tomar meses, y por eso se empieza por ahí.
¿Necesito certificado de gravamen si ya tengo la partida?
La copia literal muestra las cargas inscritas, pero el certificado de gravamen es el documento que el comprador y el banco suelen exigir por ser específico y actualizado.
Fuentes
- Sunarp — solicitar copia literal de una partida registral
- SAT de Lima — trámites, constancias de no adeudo y pago del predial
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, DS N° 156-2004-EF (predial, arbitrios y alcabala)
- TUO del Reglamento de la Ley N° 27157, DS N° 035-2006-VIVIENDA (declaratoria de fábrica y propiedad exclusiva y común)
Cómo te ayuda EximiaHaus
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