Una exclusiva es un encargo por el cual un solo agente puede comercializar tu propiedad durante un plazo, y suele incluir que cobre su comisión aunque el comprador aparezca por otra vía. No es buena ni mala en sí: es un intercambio. Tú entregas exclusividad; a cambio deberías recibir un compromiso concreto de inversión y de trabajo, por escrito.
Datos clave
- Qué entregas: el derecho exclusivo a comercializar, por un plazo determinado.
- Qué deberías recibir: plan de trabajo escrito, material profesional, difusión y reportes periódicos.
- Cláusula clave: si cobra comisión cuando el comprador llega por tu cuenta.
- Plazo: acotado y renovable, no indefinido.
- Salida: tiene que existir una forma de terminar el encargo si no cumple.
¿Qué revisar antes de firmar?
| Cláusula | Qué mirar |
|---|---|
| Plazo | Definido y con fecha de término |
| Comisión | Porcentaje, base de cálculo y cuándo se devenga |
| Comprador propio | Si cobra igual cuando lo traes tú |
| Obligaciones del agente | Qué se compromete a hacer, con detalle |
| Reportes | Cada cuánto te informa resultados |
| Terminación | Cómo y con qué aviso se puede terminar |
| Cola de comisión | Si cobra por compradores que él presentó, después del plazo |
Elaboración propia, 2026.
¿Cuándo conviene?
- Propiedades difíciles, donde hace falta inversión sostenida en material y difusión.
- Si no vives en la ciudad y necesitas que alguien se haga cargo de todo.
- Si no tienes tiempo para atender consultas y coordinar visitas.
- Cuando el agente trae un plan concreto y compradores de su cartera para tu perfil de propiedad.
¿Cuándo no conviene?
Cuando el agente no ofrece nada distinto de lo que harías tú, cuando el plazo es largo y sin salida, o cuando la cláusula de comisión te obliga a pagar incluso si el comprador es tu vecino y llegó sin que el agente interviniera. Una exclusiva sin contrapartida es solo una restricción a cambio de nada.
¿Puedo publicar yo si firmé exclusiva?
Depende de lo pactado, y es la primera pregunta que hay que hacer antes de firmar. En muchos encargos exclusivos, la publicación la maneja el agente y el propietario no publica en paralelo. En otros se admite, coordinando precio e información. Lo que nunca conviene es publicar por tu cuenta contradiciendo el aviso del agente: confunde al comprador y te deja mal parado en la negociación.
Qué pasa cuando hay varios avisos de la misma propiedad está en qué pasa si dos agentes publican tu casa.
Preguntas frecuentes
¿La exclusiva tiene que ser por escrito?
Sí, y conviene leerla completa antes de firmar.
¿Cuánto suele durar?
Se pacta; los plazos acotados con renovación son los más equilibrados.
¿Puedo terminarla antes?
Según lo que diga la cláusula de terminación; por eso hay que revisarla.
¿Firmar exclusiva vende más rápido?
Puede, si el agente invierte de verdad. No por el hecho de firmarla.
¿Qué es la cola de comisión?
El derecho a cobrar si vendes, después del plazo, a alguien que él te presentó.
Fuentes
- Ministerio de Vivienda — Registro de Agentes Inmobiliarios
- Indecopi — Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571)
- Sunarp — Registro de Predios
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