Una exclusiva es un encargo por el cual un solo agente puede comercializar tu propiedad durante un plazo, y suele incluir que cobre su comisión aunque el comprador aparezca por otra vía. No es buena ni mala en sí: es un intercambio. Tú entregas exclusividad; a cambio deberías recibir un compromiso concreto de inversión y de trabajo, por escrito.
Datos clave
- Qué entregas: el derecho exclusivo a comercializar, por un plazo determinado.
- Qué deberías recibir: plan de trabajo escrito, material profesional, difusión y reportes periódicos.
- Cláusula clave: si cobra comisión cuando el comprador llega por tu cuenta.
- Plazo: acotado y renovable, no indefinido.
- Salida: tiene que existir una forma de terminar el encargo si no cumple.
Para dejar la exclusiva por escrito, con plazo, plan de comercialización y comisión: modelo de contrato de exclusividad de venta inmobiliaria (texto completo y Word).
¿Qué revisar antes de firmar?
| Cláusula | Qué mirar |
|---|---|
| Plazo | Definido y con fecha de término |
| Comisión | Porcentaje, base de cálculo y cuándo se devenga |
| Comprador propio | Si cobra igual cuando lo traes tú |
| Obligaciones del agente | Qué se compromete a hacer, con detalle |
| Reportes | Cada cuánto te informa resultados |
| Terminación | Cómo y con qué aviso se puede terminar |
| Cola de comisión | Si cobra por compradores que él presentó, después del plazo |
Elaboración propia, 2026.
Este artículo cubre un punto concreto; el recorrido entero, con la ley, el curso, el registro del MVCS y las comisiones de 2026, está en cómo ser agente inmobiliario en el Perú, paso a paso.
Para ver cómo se compara esta opción con las demás, revisa quiero vender mi casa a una inmobiliaria: la guía completa 2026.
¿Cuándo conviene?
- Propiedades difíciles, donde hace falta inversión sostenida en material y difusión.
- Si no vives en la ciudad y necesitas que alguien se haga cargo de todo.
- Si no tienes tiempo para atender consultas y coordinar visitas.
- Cuando el agente trae un plan concreto y compradores de su cartera para tu perfil de propiedad.
¿Cuándo no conviene?
Cuando el agente no ofrece nada distinto de lo que harías tú, cuando el plazo es largo y sin salida, o cuando la cláusula de comisión te obliga a pagar incluso si el comprador es tu vecino y llegó sin que el agente interviniera. Una exclusiva sin contrapartida es solo una restricción a cambio de nada.
¿Puedo publicar yo si firmé exclusiva?
Depende de lo pactado, y es la primera pregunta que hay que hacer antes de firmar. En muchos encargos exclusivos, la publicación la maneja el agente y el propietario no publica en paralelo. En otros se admite, coordinando precio e información. Lo que nunca conviene es publicar por tu cuenta contradiciendo el aviso del agente: confunde al comprador y te deja mal parado en la negociación.
Qué pasa cuando hay varios avisos de la misma propiedad está en qué pasa si dos agentes publican tu casa.
Por qué todo tiene que quedar escrito
El Código Civil peruano no dedica un capítulo propio al corretaje. El encargo se rige por las reglas generales de los contratos y de la prestación de servicios, así que no hay una norma de respaldo que complete lo que olvidaste pactar. En la práctica, lo que no figura en el documento no te protege. Además de la tabla anterior, incluye estos puntos:
- Datos del inmueble y su partida registral. Así no habrá discusión sobre qué propiedad estaba encargada.
- Momento exacto en que se gana la comisión. Que diga si es al firmar las arras, la minuta o al desembolso. Si no se precisa, cada parte lo interpretará a su favor.
- Renovación expresa. Al vencer el plazo, el encargo debe terminar salvo que ambos firmen una extensión; evita la renovación automática.
- Precio de salida y cuándo se revisa. Fija qué pasa si no hay movimiento después de cierto tiempo.
Dos listas que evitan pagar una comisión que no corresponde
La mayoría de conflictos por exclusivas nace de una misma pregunta: quién trajo al comprador. Se resuelve con dos listas por escrito.
- Tus interesados previos, al firmar. Anota con nombre a las personas que ya te habían consultado antes del encargo. Si alguna compra, esa operación queda fuera de la exclusiva. Hacerlo después ya no sirve.
- Los interesados que presentó el agente, al terminar. Si el contrato tiene cola de comisión, pide que te entregue por escrito la lista de las personas que llevó. Solo esas quedan cubiertas en el periodo posterior al vencimiento; cualquier otro comprador es tuyo.
Con ambas listas, la cola deja de ser una cláusula abierta y se convierte en un compromiso concreto. Cómo se redactan estos anexos se explica en el anexo de exclusividad de un corretaje.
Señales de alerta al negociar la exclusiva
La forma en que te piden la exclusiva dice mucho de cómo se trabajará el encargo. Desconfía si el agente:
- te promete un precio más alto que el de mercado para que firmes; suele terminar en un aviso que nadie consulta;
- no puede detallar qué hará con tu propiedad: fotos, video, ficha, canales de difusión y frecuencia de reportes;
- te presiona para decidir en la misma reunión.
Si dudas, propón una exclusiva corta. A ti te expone poco y al agente le alcanza para demostrar su trabajo: si en ese periodo produjo el material, te informó cada semana y trajo visitas, renovar será una decisión sencilla; si no, el encargo termina sin ataduras.
Cómo se ve una exclusiva bien pactada desde el lado del agente, con el plan de trabajo anexado al contrato, lo contamos en el caso práctico de captar una propiedad en exclusiva.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una exclusiva de venta?
Es un encargo por el que un solo agente puede comercializar tu propiedad durante un plazo determinado, y suele incluir que cobre su comisión aunque el comprador llegue por otra vía. No es buena ni mala en sí misma: a cambio de la exclusividad, deberías recibir por escrito un plan de trabajo, material profesional, difusión y reportes periódicos.
¿Me conviene firmar una exclusiva?
Conviene cuando hay una contrapartida real: propiedades difíciles, si no vives en la ciudad o no tienes tiempo para atender visitas, o si el agente trae un plan concreto y compradores de su cartera. No conviene si no ofrece nada distinto de lo que harías tú, si el plazo es largo y sin salida o si cobra aunque el comprador llegue sin su intervención.
¿La exclusiva tiene que ser por escrito?
Sí, y conviene leerla completa antes de firmar. Revisa el plazo y su fecha de término, el porcentaje y la base de la comisión, si cobra cuando el comprador lo traes tú, qué se compromete a hacer el agente, cada cuánto te reporta y cómo se puede terminar.
¿Cuánto suele durar?
No hay un plazo fijo: se pacta entre las partes. Lo más equilibrado es un plazo acotado, con fecha de término y opción de renovación, en lugar de uno indefinido. Un plazo largo y sin forma de salida es una señal de que el encargo no te favorece.
¿Puedo terminarla antes?
Depende de lo que diga la cláusula de terminación, que debe indicar cómo y con qué aviso se puede cerrar el encargo. Por eso hay que revisarla antes de firmar: una exclusiva bien planteada siempre prevé una salida si el agente no cumple lo comprometido.
¿Firmar exclusiva vende más rápido?
Puede, si el agente invierte de verdad en material, difusión y trabajo sostenido, pero no por el solo hecho de firmarla. Para poder comprobarlo, pide que el plan de trabajo y la frecuencia de los reportes queden detallados en el contrato.
¿Puedo publicar yo si firmé exclusiva?
Depende de lo pactado, y es lo primero que conviene aclarar antes de firmar. En muchos encargos exclusivos la publicación la maneja el agente; en otros se permite publicar en paralelo, coordinando precio e información. Lo que nunca conviene es contradecir el aviso del agente, porque confunde al comprador y te debilita en la negociación.
¿Qué es la cola de comisión?
Es el derecho del agente a cobrar su comisión si, después de vencido el plazo, vendes a un comprador que él te presentó. Revisa cómo está redactada junto con la cláusula de comprador propio, que define si cobra cuando el comprador llega por tu cuenta.
Conviene revisarlo junto con la guía completa para vender una propiedad.
Fuentes
- Ministerio de Vivienda — Registro de Agentes Inmobiliarios
- Indecopi — Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571)
- Sunarp — Registro de Predios
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Para decidir con números:
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