¿Qué pasa si dos agentes publican mi casa?

Con encargos no exclusivos, cobra quien efectivamente presentó al comprador que cerró. El problema no es legal sino comercial: dos avisos con precios distintos le muestran al comprador que hay margen antes de que empiece a negociar. Se resuelve con dos acuerdos: precio único e información idéntica, y un registro por escrito de a quién presentó cada agente.

¿Cómo se define quién cobra?

Lo que viene antes y después de esta decisión está en la guía completa 2026 sobre dónde vender una propiedad en el Perú.

¿Qué es el registro de presentación?

Un mensaje simple de cada agente hacia ti, cada vez que muestra la propiedad: nombre del interesado, fecha y canal. Con eso, cuando llegue una oferta, sabes exactamente quién presentó a esa persona y no hay discusión. Es una práctica de dos minutos que evita el conflicto más común entre agentes y propietarios.

¿Cuántos agentes conviene tener?

Pocos y bien coordinados. Con dos o tres bien informados cubres bastante mercado; con seis, tu propiedad aparece por todas partes con precios distintos y el comprador concluye que estás desesperado. La dispersión sin coordinación resta valor, no lo suma.

¿Y si un agente publicó sin mi permiso?

Puedes pedir la baja del aviso. Publicar una propiedad sin encargo del propietario no es una práctica aceptable, y los portales tienen canal para reportarlo acreditando titularidad. Antes de escalar, sin embargo, conviene una llamada: a veces es un malentendido sobre el alcance de una conversación previa.

Cómo se ve esto desde el lado del comprador está en por qué el mismo departamento aparece en varios avisos.

Qué debe decir cada encargo si trabajas con dos agentes

La mayoría de los conflictos se previenen en el papel que firmas con cada uno. Antes de entregar las llaves, confirma que el encargo incluya:

• Que no es exclusivo, dicho de forma expresa, para que nadie pueda cobrar por un comprador que no trajo.
• El precio de publicación, idéntico en ambos encargos.
• La comisión y en qué momento se paga, para que no haya sorpresas al firmar la venta.
• El plazo y la forma de terminarlo, para poder retirar a uno sin discusión.
• La obligación de reportar cada visita con nombre, fecha y canal.
• Qué ocurre si un interesado presentado vuelve después por su cuenta, que es la situación que más reclamos genera.

Cómo ordenar los avisos que ya están publicados

1. Busca todos los avisos de tu casa y anota en qué se diferencian: precio, metraje, número de ambientes o condiciones de pago.
2. Arma una ficha única con los datos correctos, las mismas fotos y el precio acordado, y envíasela a los dos agentes.
3. Pide por escrito que corrijan lo que no coincida o que retiren el aviso que no puedan ajustar.
4. Define quién coordina las visitas y en cuánto tiempo se responde: una casa que no se puede ver en 48 horas pierde a buena parte de los interesados.
5. Si el inmueble está desocupado, acuerda que ningún aviso lo mencione, por seguridad.

Revisa los avisos de nuevo a la semana. Es frecuente que uno se actualice y el otro quede con el precio anterior.

Si los dos reclaman la misma venta

No existe en el Perú una norma que fije un orden de prioridad entre agentes. Lo que se evalúa es qué gestión produjo realmente la operación, lo que se conoce como causa eficiente. Para eso se mira:

• Quién presentó primero tu casa a ese comprador, y con qué fecha.
• Quién hizo la visita y si tiene una constancia firmada por el interesado.
• Quién llevó la negociación hasta el acuerdo.
• Si la primera gestión tuvo seguimiento o se abandonó.

Tu papel no es arbitrar. Entrega a ambos tu registro de presentaciones y pídeles que se pongan de acuerdo entre ellos; si los dos aportaron, un reparto suele cerrar el tema rápido. Lo que te interesa es recibir por escrito quién emitirá el comprobante, para pagar una sola vez. El detalle de cómo lo resuelven los agentes está en qué hacer si dos agentes reclaman la misma comisión.

Para reforzar tu registro, pide que cada visita deje una constancia simple con la dirección, la fecha y el nombre y la firma de quien visitó. Con ese papel, la discusión suele terminar en la primera conversación.

Preguntas frecuentes

¿Puedo tener el mismo precio con todos los agentes?

Sí, y es lo que conviene: precio único e información idéntica en todos los avisos, sin excepción. Dos avisos con precios distintos le muestran al comprador que hay margen antes de que empiece a negociar, y lo que más daño hace son los avisos que se contradicen en metros, precio o condiciones.

¿Debo pagar dos comisiones?

No, salvo que hayas firmado algo que lo establezca, así que revisa los encargos. Con encargos no exclusivos, cobra quien presentó al comprador que cerró; si dos agentes presentaron al mismo comprador, cobra el primero que lo registró por escrito. Con un encargo exclusivo vigente, cobra el exclusivo según lo pactado.

¿Cómo sé qué agente presentó al comprador?

Con un registro de presentación: cada agente te envía un mensaje simple cada vez que muestra la propiedad, con el nombre del interesado, la fecha y el canal. Así, cuando llega una oferta, sabes exactamente quién presentó a esa persona y evitas el conflicto más común entre agentes y propietarios.

¿Los agentes pueden compartir comisión?

Sí, es una práctica habitual entre agentes que colaboran. Eso no cambia la regla para ti: con encargos no exclusivos, la comisión corresponde a quien presentó al comprador que cerró, salvo que hayas firmado un pacto distinto en alguno de los encargos.

¿Y si yo también publico mi casa?

Se puede, coordinando precio e información con los agentes y avisándoles. Si el comprador lo traes tú, quién cobra depende de lo firmado: con encargo exclusivo vigente, el agente puede cobrar aunque el comprador venga por otra vía, así que revisa ese punto antes de publicar.

¿Puedo dar de baja el encargo de uno de los agentes?

Sí, dentro de lo que permita el encargo firmado: depende del plazo y de la cláusula de terminación pactada. Revísalo con cuidado si el encargo es exclusivo, porque mientras siga vigente ese agente puede cobrar según lo pactado aunque el comprador llegue por otra vía.

¿Qué hago si un agente publicó mi casa sin mi permiso?

Puedes pedir la baja del aviso: publicar una propiedad sin encargo del propietario no es una práctica aceptable, y los portales tienen un canal para reportarlo acreditando titularidad. Antes de escalar conviene una llamada, porque a veces es un malentendido sobre el alcance de una conversación previa.

Fuentes

• Ministerio de Vivienda — Registro de Agentes Inmobiliarios
• Indecopi — Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley 29571)
• Sunarp — Registro de Predios