¿Cómo cambio de inmobiliaria sin pagar dos comisiones?

La doble comisión ocurre cuando dos agentes reclaman el mismo cierre, y casi siempre nace de la misma cláusula: la de supervivencia o "cola", que reconoce comisión al agente saliente si el comprador fue presentado por él, aunque la venta ocurra después. Se evita con un documento: el acta de interesados presentados.

¿Cuáles son los cinco pasos?

El lugar de este tema dentro de la decisión de vender solo, con agente, con inmobiliaria o directo está explicado en la guía para elegir inmobiliaria, agente o vender por tu cuenta.

¿Qué es el acta de interesados y cómo se pide?

Es un documento simple, firmado por ambas partes al terminar el contrato, con la lista de personas que el agente presentó formalmente al inmueble: nombre, fecha de la visita y forma de contacto. Su función es cerrar la lista. Sin ella, si tu casa se vende tres meses después, el agente saliente puede afirmar que ese comprador era suyo y no habrá forma de contrastarlo. Con ella, la discusión se resuelve mirando el papel.

¿Y si la inmobiliaria se niega a firmarla?

Envíasela tú con la lista que tú tienes —de las visitas que efectivamente ocurrieron— y pide su conformidad u observaciones en un plazo de cinco días hábiles, por escrito y con cargo. Si no responde, tu documento con cargo de recepción es la mejor prueba disponible de cuál era la lista al momento del término.

¿Puedo cambiar si tengo exclusividad vigente?

Solo si el contrato lo permite o si hay incumplimiento acreditado —no publicaron, no reportaron, no atendieron visitas—. En ese caso, documenta el incumplimiento con fechas y requerimientos por escrito antes de terminar. Es lo que convierte una salida discutible en una salida justificada. Los estándares del servicio están en qué incluye el servicio de una inmobiliaria.

Qué dejar escrito con la nueva inmobiliaria

Cerrar bien la salida es la mitad del trabajo. La otra mitad es que el nuevo encargo no repita el problema. Antes de firmar, revisa que el contrato diga con claridad:

• El porcentaje de comisión y si incluye o no IGV.
• El tipo de encargo: exclusivo o abierto, con su duración.
• Cuándo se gana la comisión: a la firma de las arras, de la minuta o de la escritura.
• Qué ocurre si el comprador aparece por tu cuenta mientras el encargo está vigente.
• Los interesados excluidos: adjunta el acta de la inmobiliaria anterior y deja escrito que, si alguno de esos nombres compra durante el plazo de cola, la nueva no cobra por ese cierre.
• Una cláusula de cola con lista y plazo, para que el día que termines este encargo tampoco quede abierta la puerta a un reclamo.

Estos puntos se explican con más detalle en cómo funcionan las comisiones de los agentes en el Perú.

Cuánto está en juego y qué no es doble comisión

En el Perú la comisión se pacta libremente, pero suele rondar el 3% del precio y se paga al cerrar. En una casa de US$ 150.000 son unos US$ 4.500. Pagarla dos veces por la misma venta es un error que se evita con papeles, no con suerte.

No confundas la doble comisión con la comisión compartida. Si el comprador llega por medio de un agente distinto al que te representa, lo habitual es que ambos se repartan una sola comisión. Tú no pagas un porcentaje adicional: el monto pactado se divide entre los dos profesionales.

Si el comprador llega por tu cuenta

Muchos propietarios publican en paralelo mientras cambian de inmobiliaria. Lo que debes al cerrar depende del tipo de encargo que tengas vigente:

1. Con exclusividad: es posible que el agente tenga derecho a su comisión aunque el comprador te haya contactado directamente, mientras dure el plazo pactado.
2. Con encargo abierto: normalmente cobra quien efectivamente trae al comprador.
3. Sin encargo vigente: si publicaste, atendiste y negociaste tú, no le debes nada a nadie más, salvo que ese comprador figure en el acta de un encargo anterior y el plazo de cola siga corriendo.

Un portal cobra por publicar, no por vender, así que un interesado que llega desde tu aviso no le genera un porcentaje al sitio donde publicaste. La diferencia está en si un portal inmobiliario cobra comisión por vender.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que pagar algo por terminar el contrato con la inmobiliaria?

Solo lo que el contrato prevea expresamente y esté sustentado. Los gastos genéricos sin comprobante no son exigibles. Al terminar el encargo, liquida los gastos sustentados que el contrato haya previsto: así evitas reclamos posteriores.

¿Puedo publicar mi casa por mi cuenta mientras dure el preaviso?

Solo si no hay exclusividad vigente. Si la hay, espera al término efectivo, que se activa con la carta de término enviada con el preaviso pactado y con cargo de recepción. Verifica también que la inmobiliaria saliente baje todos sus avisos, porque un aviso vivo genera contactos que después reclamarán comisión.

¿Y si ya hay una oferta en curso?

Si la oferta la trajo el agente saliente, la comisión le corresponde aunque el cierre ocurra después. Es lo que reconoce la cláusula de supervivencia o "cola", y respetarla es lo correcto y lo que evita litigios. Un plazo razonable de cola es de 30 a 60 días desde la terminación, con la lista de interesados cerrada en el acta.

¿La nueva inmobiliaria puede exigirme exclusividad?

Puede proponerla, y tú decides si la aceptas. Antes de firmar, revisa las diferencias entre exclusividad o encargo abierto. Buena parte de los reclamos de doble comisión nace en la cláusula de cola firmada al inicio, así que cuida que tenga lista y plazo.

¿Qué hago si igual me reclaman dos comisiones?

Con el acta de interesados presentados y las cartas con cargo, la discusión se resuelve documentalmente. Si la inmobiliaria se negó a firmar el acta, tu propia lista enviada con cargo de recepción es la mejor prueba disponible de quiénes eran los interesados al término. Si el conflicto escala, corresponde el reclamo o la vía judicial según el caso.

Buena parte de ese enredo nace en la cláusula que firmaste al inicio: qué es una exclusiva y cuándo conviene.

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Fuentes

• Código Civil peruano — contrato de corretaje, mandato y prestación de servicios
• Ley 29571 — Código de Protección y Defensa del Consumidor
• El Peruano (2026) — Indecopi impone más de 260 sanciones en el sector inmobiliario por infringir derechos de los consumidores