El vendedor se arrepiente antes de la escritura: qué puedes exigirle

Si firmaron arras de retractación, el vendedor puede desistirse devolviendo el doble de lo recibido y el contrato queda sin efecto. Si las arras eran confirmatorias, no puede: el contrato ya está celebrado y el comprador puede exigir su cumplimiento, incluido el otorgamiento de la escritura pública. Todo se decide en cómo está redactado ese párrafo del contrato de separación o de compraventa, y por eso conviene leerlo antes de entregar dinero, no después.

El requerimiento con el que se activa la resolución: modelo de carta notarial de resolución de contrato de compraventa por incumplimiento.

Qué puede hacer el comprador en cada caso

Las diez etapas de una venta, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en cómo vender una propiedad: la guía completa 2026.

Lo que se revisa antes y después de este punto está en la guía completa de verificación antes de comprar un inmueble.

Por qué se arrepienten los vendedores

Casi siempre por una de dos razones: apareció una oferta mejor, o el vendedor descubrió que su inmueble tenía un problema —una deuda, una sucesión pendiente, un copropietario que no quiere firmar— y prefiere retroceder antes que resolverlo. Distinguir cuál de las dos es cambia la estrategia: en la primera conviene sostener el contrato, en la segunda a veces conviene negociar plazo a cambio del saneamiento.

Las dos protecciones que se toman antes, no después

La primera es redactar el contrato con claridad: decir expresamente que las arras son confirmatorias, fijar la fecha de la escritura y establecer la penalidad por incumplimiento. La segunda es dejar rastro registral: la anotación preventiva del contrato advierte a terceros y desincentiva la venta paralela. Ambas cuestan poco al inicio y valen mucho cuando alguien cambia de opinión.

Ver también: arras confirmatorias o de retractación, qué pasa si el comprador se arrepiente y ¿Qué pasa con mi adelanto si la compra se cae?.

Qué hacer apenas el vendedor te avisa

1. Relee el documento firmado. Busca tres cosas: si las arras se definieron como confirmatorias o de retractación, qué fecha se fijó para la escritura y si hay una penalidad por incumplimiento.
2. Pide la negativa por escrito. Una llamada o un audio son difíciles de probar. Solicita que te lo confirme por correo o por el canal que usaron para negociar.
3. Requiérelo formalmente. Envíale una comunicación con cargo o por un medio verificable, exigiendo que cumpla en una fecha cierta. Si no responde, ese documento es el punto de partida de cualquier reclamo.
4. Revisa la partida registral. Confirma que el inmueble sigue a su nombre y si apareció alguna anotación nueva. Si ves señales de una venta a otra persona, actúa de inmediato.
5. Reúne las pruebas de pago: transferencias, recibos y el documento donde consta lo que entregaste.
6. Consulta a un abogado con todo a la vista. La vía correcta depende del texto firmado, no de lo que cada parte recuerda.

Qué perjuicios puedes reclamar y cómo probarlos

Si el contrato tiene una penalidad pactada, reclamas ese monto sin necesidad de demostrar cuánto perdiste. La cláusula penal es válida, aunque un juez puede reducirla si resulta excesiva frente al daño real.

Si no hay penalidad, lo que obtengas dependerá de lo que puedas acreditar. Guarda desde el primer día:

• Los contratos y recibos del alquiler que sigues pagando porque no pudiste mudarte.
• La aprobación del crédito hipotecario y su fecha de vencimiento, si el banco ya te había aprobado.
• Los comprobantes de mudanza, depósitos o reservas que tuviste que reprogramar.
• Todas las comunicaciones con el vendedor, ordenadas por fecha.

Cuando quien vende es una empresa, como una constructora o una inmobiliaria, además de la vía civil puedes reclamar ante Indecopi: en Lima al (511) 224-7777 y en regiones al 0-800-4-4040. Los pasos de un reclamo así, explicados para el caso de retraso en la entrega, están en ¿Cómo reclamo a una inmobiliaria ante Indecopi?.

Si ya firmaron la minuta y falta la escritura

Con la minuta firmada la compraventa existe entre las partes, así que el vendedor ya no puede desistirse: el artículo 1412 del Código Civil permite exigirle que cumpla la formalidad pendiente, es decir, que firme la escritura. Antes de demandar el otorgamiento de escritura pública, envíale una carta notarial que le pida presentarse en una notaría determinada, en una fecha concreta: deja por escrito su negativa.

El problema es que, mientras no haya inscripción, el registro sigue mostrándolo como propietario, y frente a terceros vale lo que dice el registro:

Mientras tanto, conserva la minuta original y los comprobantes de pago, pide de nuevo la copia literal para confirmar que no aparecieron cargas, y activa la alerta registral: si aparece otro comprador o un acreedor del vendedor, necesitas enterarte el mismo día. El bloqueo registral puede reservar la prioridad mientras se firma.

Cuánto cuesta cerrar lo pendiente (2026): la minuta con firma de abogado se cotiza entre S/ 250 y S/ 800 si aún no la tienes; la escritura de compraventa en Lima suele costar entre S/ 700 y S/ 3.700, porque no hay arancel obligatorio y cada notaría fija su precio; la inscripción en Sunarp cuesta S/ 44,50 más el 3 por mil del precio si supera S/ 35.000 (1,5 por mil si no llega), y la notaría pedirá el comprobante de la alcabala antes de elevar la minuta. En la notaría, el parte notarial es la copia que va a Sunarp y el testimonio, la que te queda.

Si lo que impide la escritura es un problema del vendedor —una sucesión no inscrita, una hipoteca sin levantar, una declaratoria de fábrica pendiente—, no falta un trámite sino sanear: fija por escrito un plazo y un responsable y, si el saneamiento resulta inviable, evalúa la resolución del contrato.

Si el vendedor desapareció y no contesta

A veces el vendedor no se niega: simplemente deja de responder y no se presenta a la notaría. Con la minuta firmada no estás en el aire, porque la ruta es la misma demanda de otorgamiento de escritura pública, que se tramita como proceso sumarísimo, con la minuta y los comprobantes de pago como prueba. Si la demanda se declara fundada y el vendedor sigue sin aparecer, el juez otorga la escritura en su nombre. No necesitas ubicarlo para demandar: se le notifica en su domicilio conocido y, si no se le encuentra, el juzgado ordena la notificación por edictos.

Si sospechas que desapareció porque quiere venderle a otro, lo primero no es la demanda sino cerrarle la puerta registral: una medida anotada en la partida avisa a cualquiera que consulte que el inmueble está en disputa, y eso destruye la buena fe de quien compre después. Y si el inmueble ya no te interesa, o la partida está tan enredada que ganar la escritura no te daría una propiedad limpia, la otra salida es resolver el contrato por incumplimiento y exigir la devolución de lo pagado más los daños.

Cuándo conviene negociar en lugar de demandar

Exigir la escritura por la vía judicial es posible con arras confirmatorias o minuta firmada, pero toma tiempo y mientras tanto sigues sin la vivienda. Antes de decidir, pon las dos opciones en números:

• Demandar sostiene tu derecho sobre ese inmueble, pero implica un proceso, gastos de abogado y meses de espera.
• Negociar te permite aceptar la devolución con la penalidad o el doble de las arras, según lo pactado, y volver a buscar, sabiendo que los precios pueden haber subido.

Si el vendedor se echó atrás por un problema del inmueble y no por una oferta mejor, hay una tercera salida: firmar una adenda con un nuevo plazo para sanear y una penalidad clara si tampoco cumple. Así conservas la compra sin dejar el plazo abierto.

Preguntas frecuentes

¿Me tienen que devolver el doble siempre?

Solo si las arras pactadas son de retractación y quien se retracta es quien las recibió.

¿Puedo obligar a que me vendan?

Si el contrato está celebrado, puede demandarse el otorgamiento de escritura pública y el cumplimiento de la obligación.

¿Sirve un contrato firmado en papel simple?

Sí, obliga a las partes. Para inscribir la transferencia hace falta después la escritura pública.

¿Qué pasa si el vendedor ya se lo vendió a otro?

Se abre un conflicto de doble venta, donde pesa la inscripción registral y la buena fe. Conviene actuar rápido y con asesoría.

¿Puedo anotar el contrato en la partida?

Existen mecanismos de anotación preventiva y de bloqueo registral que dan protección temporal mientras se firma.

¿Qué pasa si firmé la minuta y no la escritura?

La compraventa existe entre las partes y puedes exigir la escritura, pero hasta inscribirla estás expuesto a una doble venta o a embargos de acreedores del vendedor, y no puedes hipotecar ni revender el inmueble. Eleva la minuta a escritura e inscríbela cuanto antes.

¿Qué diferencia hay entre minuta y escritura pública?

La minuta es el contrato firmado por las partes con firma de abogado; la escritura es esa minuta elevada ante notario, y con ella se pide la inscripción en Sunarp, que es lo que hace oponible tu derecho frente a terceros.

¿Necesito ubicar al vendedor para demandar?

No. Se le notifica en su domicilio conocido y, si no se le ubica, el juzgado dispone la notificación por edictos. Si no comparece, el proceso sigue y el juez puede otorgar la escritura en su nombre.

¿Qué pasa si el vendedor falleció antes de firmar la escritura?

La obligación pasa a sus herederos: la demanda de otorgamiento de escritura se dirige contra ellos.

¿Puedo tomar posesión mientras tanto?

Si el contrato preveía la entrega y esta se produjo, sí. Entrar por la fuerza a un inmueble que no te entregaron es otra historia y te expone a un problema penal.

¿Sirve la minuta si las firmas no están legalizadas?

Sirve como contrato, pero la firma legalizada le da fecha cierta (artículo 245 del Código Procesal Civil) y hace mucho más sólida la prueba.

¿Cuánto tiempo tengo para reclamar?

Depende de la acción y de los plazos de prescripción; conviene consultar apenas se conoce la negativa del vendedor.

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Fuentes

• Código Civil del Perú — contratos, capacidad y arras
• Sunarp — Registro de Predios y publicidad registral
• Sunarp — Alerta Registral e inmovilización temporal de partidas
• Plataforma del Estado Peruano — servicios notariales y registrales
• Código Procesal Civil — proceso sumarísimo y art. 245 (fecha cierta del documento privado)