Si firmaron arras de retractación, el vendedor puede desistirse devolviendo el doble de lo recibido y el contrato queda sin efecto. Si las arras eran confirmatorias, no puede: el contrato ya está celebrado y el comprador puede exigir su cumplimiento, incluido el otorgamiento de la escritura pública. Todo se decide en cómo está redactado ese párrafo del contrato de separación o de compraventa, y por eso conviene leerlo antes de entregar dinero, no después.
Datos clave
- Arras confirmatorias: confirman el contrato; no habilitan a desistirse.
- Arras de retractación: permiten desistirse; quien recibió devuelve el doble, quien entregó las pierde.
- Silencio del contrato: el tipo de arras se interpreta según el Código Civil; hay que pactarlo expresamente.
- Otorgamiento de escritura: el comprador puede demandarlo si el vendedor se niega.
- Anotación preventiva: protege frente a que el inmueble se venda a otro mientras tanto.
Qué puede hacer el comprador en cada caso
| Lo que firmaron | El vendedor se retracta | Qué puede hacer el comprador |
|---|---|---|
| Arras de retractación | Puede hacerlo | Recibir el doble de lo entregado |
| Arras confirmatorias | No puede desistirse | Exigir el cumplimiento y la escritura, o resolver con indemnización |
| Minuta firmada | No puede desistirse | Demandar el otorgamiento de escritura pública |
| Solo un acuerdo verbal | Difícil de acreditar | Reclamar lo entregado con la prueba del pago |
Por qué se arrepienten los vendedores
Casi siempre por una de dos razones: apareció una oferta mejor, o el vendedor descubrió que su inmueble tenía un problema —una deuda, una sucesión pendiente, un copropietario que no quiere firmar— y prefiere retroceder antes que resolverlo. Distinguir cuál de las dos es cambia la estrategia: en la primera conviene sostener el contrato, en la segunda a veces conviene negociar plazo a cambio del saneamiento.
Las dos protecciones que se toman antes, no después
La primera es redactar el contrato con claridad: decir expresamente que las arras son confirmatorias, fijar la fecha de la escritura y establecer la penalidad por incumplimiento. La segunda es dejar rastro registral: la anotación preventiva del contrato advierte a terceros y desincentiva la venta paralela. Ambas cuestan poco al inicio y valen mucho cuando alguien cambia de opinión.
Ver también: arras confirmatorias o de retractación, qué pasa si el comprador se arrepiente y si puedes recuperar tus arras.
Preguntas frecuentes
¿Me tienen que devolver el doble siempre?
Solo si las arras pactadas son de retractación y quien se retracta es quien las recibió.
¿Puedo obligar a que me vendan?
Si el contrato está celebrado, puede demandarse el otorgamiento de escritura pública y el cumplimiento de la obligación.
¿Sirve un contrato firmado en papel simple?
Sí, obliga a las partes. Para inscribir la transferencia hace falta después la escritura pública.
¿Qué pasa si el vendedor ya se lo vendió a otro?
Se abre un conflicto de doble venta, donde pesa la inscripción registral y la buena fe. Conviene actuar rápido y con asesoría.
¿Puedo anotar el contrato en la partida?
Existen mecanismos de anotación preventiva y de bloqueo registral que dan protección temporal mientras se firma.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar?
Depende de la acción y de los plazos de prescripción; conviene consultar apenas se conoce la negativa del vendedor.
Fuentes
- Código Civil del Perú — contratos, capacidad y arras
- Sunarp — Registro de Predios y publicidad registral
- Plataforma del Estado Peruano — servicios notariales y registrales
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