Si hubo arras de retractación, puedes retenerlas; si hubo arras confirmatorias o ya se firmó la minuta, puedes exigir el cumplimiento del contrato o resolverlo con indemnización. Si solo hubo un depósito sin condiciones escritas, la discusión se vuelve difícil y casi siempre termina en devolución para evitar un litigio.
Datos clave
- Arras de retractación: permiten desistir; quien se retracta pierde lo entregado o devuelve el doble, según quién sea.
- Arras confirmatorias: no habilitan retractarse; se imputan al precio y refuerzan el compromiso.
- Con minuta firmada ya hay contrato: la retractación pasa a ser incumplimiento.
- La cláusula penal es válida, aunque un juez puede reducirla si es excesiva.
- Sin documento escrito de condiciones, retener el dinero es jurídicamente frágil.
Los escenarios y lo que puedes hacer
| Qué se firmó | Qué puedes hacer | Riesgo |
|---|---|---|
| Arras de retractación | Retener lo entregado | Bajo: está pactado de antemano |
| Arras confirmatorias | Exigir el cumplimiento o resolver con daños | Medio: puede requerir vía judicial |
| Minuta firmada | Exigir el otorgamiento de escritura pública | Medio: proceso, pero posición fuerte |
| Separación con condición de crédito | Devolver, si el rechazo no le es imputable | Bajo: así se pactó |
| Solo un depósito sin condiciones | Negociar | Alto: sin sustento escrito |
Cómo redactarlo antes de que pase
- Define expresamente el tipo de arras: escribir "arras" a secas genera discusión.
- Fija un plazo para firmar la minuta y otro para la escritura.
- Distingue las causas: no es lo mismo un rechazo del banco que un cambio de opinión.
- Incluye una cláusula penal razonable, proporcional al perjuicio real.
- Deja constancia del inmueble con número de partida registral.
Ver la diferencia entre arras y cláusulas que te protegen.
Lo que te cuesta de verdad que se caiga una venta
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Preguntas frecuentes
¿Me puedo quedar con la separación sin más?
Solo si el documento lo permite. Sin condiciones escritas, retener es riesgoso.
¿Puedo obligar al comprador a comprar?
Con minuta firmada se puede demandar el cumplimiento, aunque en la práctica suele negociarse.
¿Y si el banco le negó el crédito?
Si eso estaba previsto como condición, corresponde devolver lo entregado.
¿Sirve una cláusula penal muy alta?
Puede reducirse judicialmente si es excesiva. Mejor una proporcional y bien fundada.
¿Debo denunciar al comprador?
Retractarse de un contrato no es delito: es un incumplimiento civil.
El caso inverso tiene reglas distintas: ver qué pasa si el vendedor se arrepiente antes de firmar.
Fuentes
- Código Civil peruano — Sistema Peruano de Información Jurídica
- Plataforma de servicios en línea Sunarp
- Indecopi — Portal institucional
- Ministerio de Justicia y Derechos Humanos — SPIJ
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