El Código Civil peruano regula dos clases de arras con efectos distintos. Las arras confirmatorias refuerzan un contrato ya celebrado: si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento o resolver el contrato con indemnización, y las arras se imputan al precio. Las arras de retractación son distintas: permiten que cualquiera de las partes se arrepienta, y fijan de antemano el precio de ese arrepentimiento —quien las entregó las pierde; quien las recibió devuelve el doble—. La mayoría de documentos de "separación" que circulan no dice cuál de las dos es, y esa omisión es la que produce el conflicto.
Datos clave
- Son dos figuras distintas del Código Civil, con efectos opuestos ante el arrepentimiento.
- Confirmatorias: refuerzan el contrato; se imputan al precio; el incumplimiento habilita exigir cumplimiento o resolver.
- De retractación: autorizan apartarse; quien las dio las pierde, quien las recibió devuelve el doble.
- Las de retractación solo caben en el contrato preparatorio, no en el definitivo.
- Si el documento no lo dice expresamente, la discusión se traslada a la interpretación.
- Antes de entregar dinero hay que verificar titularidad y cargas en la partida registral.
¿Cuál es la diferencia práctica?
| Situación | Arras confirmatorias | Arras de retractación |
|---|---|---|
| Naturaleza | Refuerzan un contrato celebrado | Autorizan apartarse del contrato preparatorio |
| El comprador se arrepiente | El vendedor puede exigir cumplimiento o resolver | El comprador pierde lo entregado |
| El vendedor se arrepiente | El comprador puede exigir cumplimiento o resolver | El vendedor devuelve el doble |
| Destino del dinero si se cumple | Se imputa al precio | Se imputa al precio |
| Dónde caben | En el contrato definitivo o el preparatorio | Solo en el contrato preparatorio |
| Efecto sobre la certeza del negocio | Alta: el negocio se hace | Menor: cualquiera puede salirse pagando el precio |
¿Cuál conviene a cada parte?
Al que quiere certeza le convienen las confirmatorias: el negocio se hace y, si la otra parte falla, tiene herramientas para exigirlo. Al que quiere margen de salida le convienen las de retractación: puede apartarse pagando un precio conocido de antemano. Un comprador que aún depende de la aprobación de un crédito puede preferir las segundas; un vendedor que va a retirar su inmueble del mercado durante semanas casi siempre prefiere las primeras.
Esa tensión se resuelve mejor filtrando antes: si sabes que el comprador califica, la incertidumbre desaparece. Está en cómo filtrar compradores.
¿Qué debe decir el documento?
Seis cosas, como mínimo. Uno: la clase de arras, con esas palabras. Dos: el monto y el medio de pago, con la constancia bancaria correspondiente. Tres: la identificación completa del inmueble, con su partida registral. Cuatro: el precio total pactado y la forma de pago del saldo. Cinco: el plazo para firmar la minuta y la escritura pública. Seis: qué ocurre si el crédito del comprador no se aprueba, que es la contingencia más frecuente y la que casi nunca está prevista.
Esa sexta cláusula evita el conflicto más común de todos. El resto del expediente está en checklist legal antes de la minuta.
¿Qué verificar antes de entregar dinero?
La partida registral actualizada del inmueble: quién es el titular, si hay hipotecas, embargos u otras cargas, y si la descripción coincide con lo que estás comprando. También la identidad de quien firma y su facultad para hacerlo, especialmente si actúa por poder o si el inmueble pertenece a una sociedad conyugal. Entregar dinero antes de esa verificación es el error que convierte una separación en una pérdida.
Está en cómo saber si una propiedad tiene deudas y cargas.
¿Y la "separación" que piden las inmobiliarias?
Es un uso comercial que puede corresponder a cualquiera de las dos figuras, o a ninguna, según cómo esté redactado el documento. Lo que importa no es el nombre que le pongan sino el contenido: qué pasa si te arrepientes, qué pasa si se arrepienten ellos, y qué pasa si tu crédito no sale. Pedir que esas tres respuestas estén por escrito antes de transferir es enteramente razonable y ninguna operación seria se cae por eso.
El detalle está en arras y separación.
Ver también: qué pasa si el comprador se arrepiente a última hora.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre arras confirmatorias y de retractación?
Las confirmatorias refuerzan un contrato celebrado y habilitan a exigir su cumplimiento. Las de retractación permiten apartarse: quien las entregó las pierde y quien las recibió devuelve el doble.
¿Qué pasa si el comprador se arrepiente?
Con arras de retractación, pierde lo entregado. Con arras confirmatorias, el vendedor puede exigir el cumplimiento del contrato o resolverlo con la indemnización que corresponda.
¿Y si el vendedor se arrepiente?
Con arras de retractación debe devolver el doble de lo recibido. Con confirmatorias, el comprador puede exigir el cumplimiento o resolver el contrato.
¿Qué pasa si no me aprueban el crédito?
Depende de lo pactado. Es la contingencia más frecuente y la que menos veces está prevista: conviene incluir una cláusula expresa que regule la devolución del dinero en ese supuesto.
¿Qué reviso antes de entregar el dinero?
La partida registral actualizada del inmueble —titularidad y cargas—, la identidad y las facultades de quien firma, y que la descripción del inmueble coincida con lo que estás comprando.
Para dejarlo por escrito, parte de un modelo de contrato de arras confirmatorias.
El resto del proceso, ordenado por etapas, está en nuestra guía completa de la compra.
Fuentes
- Código Civil peruano — arrendamiento (arts. 1666 y ss.), arras (arts. 1477 a 1483) y compraventa
- Decreto Legislativo N.° 1049, Ley del Notariado, y Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú
- Indecopi — Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley N.° 29571) y canales de reclamo
- Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios — Sunarp
- Indecopi impone más de 260 sanciones en el sector inmobiliario por infringir derechos de los consumidores — Indecopi, 08/06/2026
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