Si te arrepientes de una compra con arras de retractación, pierdes lo que entregaste; si fuiste tú quien las recibió, devuelves el doble (artículo 1481 del Código Civil). Con arras confirmatorias el contrato ya está cerrado: la otra parte puede quedarse con las arras y dejarlo sin efecto (artículo 1478), o exigirte que cumplas o resolver con una indemnización que puede superar lo entregado (artículo 1479).
Las arras confirmatorias refuerzan un contrato ya celebrado y se imputan al precio; las de retractación permiten que cualquiera de las partes se arrepienta y fijan de antemano el precio de ese arrepentimiento. La mayoría de documentos de "separación" que circulan no dice cuál de las dos es, y esa omisión es la que produce el conflicto.
Datos clave
- Son dos figuras distintas del Código Civil, con efectos opuestos ante el arrepentimiento.
- Confirmatorias: refuerzan el contrato; se imputan al precio; el incumplimiento habilita exigir cumplimiento o resolver. Base: artículos 1477 a 1479 del Código Civil.
- De retractación: autorizan apartarse; quien las dio las pierde, quien las recibió devuelve el doble. Base: artículos 1480 a 1483 del Código Civil.
- Las de retractación solo caben en el contrato preparatorio, no en el definitivo.
- Si el documento no lo dice expresamente, la discusión se traslada a la interpretación.
- Antes de entregar dinero hay que verificar titularidad y cargas en la partida registral.
Si lo que buscas es asegurar la compra y no dejar abierta la salida, puedes descargar gratis el modelo de contrato de arras confirmatorias en Word.
¿Cuál es la diferencia práctica?
| Situación | Arras confirmatorias | Arras de retractación |
|---|---|---|
| Naturaleza | Refuerzan un contrato celebrado | Autorizan apartarse del contrato preparatorio |
| El comprador se arrepiente | El vendedor puede exigir cumplimiento o resolver | El comprador pierde lo entregado |
| El vendedor se arrepiente | El comprador puede exigir cumplimiento o resolver | El vendedor devuelve el doble |
| Destino del dinero si se cumple | Se imputa al precio | Se imputa al precio |
| Dónde caben | En el contrato definitivo o el preparatorio | Solo en el contrato preparatorio |
| Efecto sobre la certeza del negocio | Alta: el negocio se hace | Menor: cualquiera puede salirse pagando el precio |
El lugar de este paso dentro de toda la operación está explicado en la guía maestra para vender una propiedad.
Este artículo cubre una verificación concreta; las diez, con lo que cuesta cada documento en 2026 y la señal que obliga a frenar, están en qué revisar antes de comprar un departamento.
¿Qué dicen los artículos 1477 a 1483 del Código Civil?
| Artículo | Clase de arras | Qué establece |
|---|---|---|
| 1477 | Confirmatorias | Su entrega "importa la conclusión del contrato". Si se cumple, quien las recibió las devuelve o las imputa a su crédito (por ejemplo, al precio) |
| 1478 | Confirmatorias | Si incumple quien las entregó, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato conservando las arras. Si incumple quien las recibió, la otra puede dejarlo sin efecto y exigir el doble |
| 1479 | Confirmatorias | Si la parte cumplidora prefiere demandar la ejecución o la resolución, la indemnización de daños se rige por las normas generales |
| 1480 | De retractación | Solo son válidas en los contratos preparatorios y dan a las partes el derecho de retractarse |
| 1481 | De retractación | Si se retracta quien las entregó, las pierde a favor del otro. Si se retracta quien las recibió, debe devolverlas dobladas |
| 1482 | De retractación | Quien recibe las arras puede renunciar a su derecho de retractarse |
| 1483 | De retractación | Si se firma el contrato definitivo, quien las recibió las devuelve de inmediato o las imputa a su crédito |
¿Cuánto pierdes si te arrepientes? Un ejemplo con S/ 10.000
Supón que entregaste S/ 10.000 de arras para comprar un departamento. Esto es lo que dice la ley en cada caso:
- Arras de retractación, te arrepientes tú (comprador): pierdes los S/ 10.000 y ahí termina el asunto.
- Arras de retractación, se arrepiente el vendedor: te devuelve S/ 20.000, el doble.
- Arras confirmatorias, incumples tú: el vendedor puede quedarse con los S/ 10.000 y dar por terminado el contrato; o puede demandarte para que compres o para resolver el contrato y cobrarte los daños que pruebe, que pueden ser más que las arras.
- Arras confirmatorias, incumple el vendedor: puedes dejar sin efecto el contrato y exigir S/ 20.000, o demandar que te venda o resolver con indemnización de daños.
En resumen: con arras confirmatorias, el costo de echarse atrás no tiene un techo fijo.
¿Cuál conviene a cada parte?
Al que quiere certeza le convienen las confirmatorias: el negocio se hace y, si la otra parte falla, tiene herramientas para exigirlo. Al que quiere margen de salida le convienen las de retractación: puede apartarse pagando un precio conocido de antemano. Un comprador que aún depende de la aprobación de un crédito puede preferir las segundas; un vendedor que va a retirar su inmueble del mercado durante semanas casi siempre prefiere las primeras.
Esa tensión se resuelve mejor filtrando antes: si sabes que el comprador califica, la incertidumbre desaparece. Está en cómo filtrar compradores.
¿Qué debe decir el documento?
Seis cosas, como mínimo. Uno: la clase de arras, con esas palabras. Dos: el monto y el medio de pago, con la constancia bancaria correspondiente. Tres: la identificación completa del inmueble, con su partida registral. Cuatro: el precio total pactado y la forma de pago del saldo. Cinco: el plazo para firmar la minuta y la escritura pública. Seis: qué ocurre si el crédito del comprador no se aprueba, que es la contingencia más frecuente y la que casi nunca está prevista.
Conviene sumar dos cláusulas más: una que declare que el inmueble está libre de cargas, embargos y deudas de predial, arbitrios, mantenimiento y servicios (o cuál se cancelará con el saldo del precio), con la fecha de entrega desocupado; y otra que reparta los gastos: los notariales, como acuerden; los registrales y la alcabala, del comprador; y el impuesto a la renta que corresponda a la venta, del vendedor. Si quieres partir de un texto con todas ellas, usa el modelo de contrato de arras confirmatorias o, si pactan la salida, el modelo de arras de retractación.
Esa sexta cláusula evita el conflicto más común de todos. El resto del expediente está en checklist legal antes de la minuta.
¿Qué verificar antes de entregar dinero?
La partida registral actualizada del inmueble: quién es el titular, si hay hipotecas, embargos u otras cargas, y si la descripción coincide con lo que estás comprando. También la identidad de quien firma y su facultad para hacerlo, especialmente si actúa por poder o si el inmueble pertenece a una sociedad conyugal. Entregar dinero antes de esa verificación es el error que convierte una separación en una pérdida.
Tres cuidados más: revisa las deudas del inmueble (predial, arbitrios y mantenimiento); no entregues de arras más de lo que estarías dispuesto a perder si incumples; y paga por transferencia o depósito a nombre del propietario, nunca en efectivo ni a un tercero. Certificar las firmas ante notario no es obligatorio, pero le da fecha cierta al documento.
Está en cómo saber si una propiedad tiene deudas y cargas.
¿Y la "separación" que piden las inmobiliarias?
Es un uso comercial que puede corresponder a cualquiera de las dos figuras, o a ninguna, según cómo esté redactado el documento. Lo que importa no es el nombre que le pongan sino el contenido: qué pasa si te arrepientes, qué pasa si se arrepienten ellos, y qué pasa si tu crédito no sale. Pedir que esas tres respuestas estén por escrito antes de transferir es enteramente razonable y ninguna operación seria se cae por eso.
El detalle está en arras y separación.
Ver también: qué pasa si el comprador se arrepiente a última hora.
Las cláusulas que conviene escribir en el documento de separación están en contrato de separación: qué debe decir, y el contrato preparatorio donde se pactan las arras de retractación en compromiso de compraventa. Si lo que buscas es reservar el inmueble sin obligarte a comprar, la figura es la opción de compra.
Preguntas frecuentes
¿Qué son las arras?
Son una suma de dinero, u otro bien, que una parte entrega a la otra al pactar una compraventa, para asegurarla. En el Perú hay dos clases: las confirmatorias, que dan por celebrado el contrato, y las de retractación, que permiten arrepentirse pagando un precio fijo. Si la compra se cumple, lo entregado se devuelve o, lo más común, se descuenta del precio.
¿Qué diferencia hay entre arras confirmatorias y de retractación?
Las confirmatorias refuerzan un contrato celebrado y habilitan a exigir su cumplimiento (artículos 1477 a 1479 del Código Civil). Las de retractación permiten apartarse: quien las entregó las pierde y quien las recibió devuelve el doble (artículos 1480 a 1483). Si el documento no dice cuál es, la discusión pasa a la interpretación.
¿Qué son las arras retractatorias?
Es otra forma de llamar a las arras de retractación. Solo valen en un contrato preparatorio, como un compromiso de contratar o un contrato de opción, y permiten que cualquiera de las partes se salga: quien las dio las pierde y quien las recibió devuelve el doble, según el artículo 1481.
¿Qué pasa si el comprador se arrepiente?
Con arras de retractación, pierde lo entregado y ahí termina el asunto. Con arras confirmatorias, el vendedor puede quedarse con las arras y dejar sin efecto el contrato, o exigir su cumplimiento o resolverlo con una indemnización que puede superar lo entregado.
¿Y si el vendedor se arrepiente?
Con arras de retractación debe devolver el doble de lo recibido: si entregaste S/ 10.000, te devuelve S/ 20.000. Con confirmatorias, el comprador puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble, o demandar el cumplimiento o la resolución con indemnización de daños.
¿Qué pasa si no me aprueban el crédito?
Depende de lo pactado en el documento. Es la contingencia más frecuente y la que menos veces está prevista: conviene incluir una cláusula expresa que regule la devolución del dinero en ese supuesto. Un comprador que aún depende de la aprobación del crédito puede preferir arras de retractación, que le dan una salida a un precio conocido.
¿Qué reviso antes de entregar el dinero?
La partida registral actualizada del inmueble —titularidad, hipotecas, embargos y otras cargas—, la identidad y las facultades de quien firma, y que la descripción del inmueble coincida con lo que estás comprando. Presta especial atención si el firmante actúa por poder o si el inmueble pertenece a una sociedad conyugal.
¿Cuánto se paga de arras?
La ley no fija un porcentaje: es lo que acuerden las partes. Ten presente que es el monto que pierdes si incumples, así que no conviene entregar más de lo que podrías perder.
¿El contrato de arras tiene que ir al notario?
No es obligatorio: un documento privado firmado por ambas partes obliga. Pero conviene certificar las firmas ante notario, porque eso le da fecha cierta y hace más sólida la prueba si hay conflicto.
¿Las arras se descuentan del precio?
Sí. Si la compraventa se firma, quien recibió las arras las devuelve o las imputa al precio (artículos 1477 y 1483 del Código Civil). Lo habitual es imputarlas y pagar solo el saldo.
¿Se puede renunciar al derecho de retractación?
Sí. El artículo 1482 permite que quien recibe las arras renuncie a su derecho de retractarse. En la práctica, el vendedor se compromete a no echarse atrás, mientras el comprador conserva la opción de salir perdiendo lo entregado. Si lo pactan, que quede escrito en el documento.
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Fuentes
- Código Civil peruano — arrendamiento (arts. 1666 y ss.), arras (arts. 1477 a 1483) y compraventa
- Decreto Legislativo N.° 1049, Ley del Notariado, y Junta de Decanos de los Colegios de Notarios del Perú
- Indecopi — Código de Protección y Defensa del Consumidor (Ley N.° 29571) y canales de reclamo
- Código Civil peruano, artículos 1477 a 1483 (arras confirmatorias y de retractación), texto actualizado — DeLeyes, consultado en septiembre de 2026
- Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios — Sunarp
- Indecopi impone más de 260 sanciones en el sector inmobiliario por infringir derechos de los consumidores — Indecopi, 08/06/2026
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Antes de entregar dinero conviene revisar el documento y la situación registral del inmueble. Te acompañamos:
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