Sí se recuperan, salvo que el contrato las haya pactado como arras de retractación y seas tú quien se echa atrás. El Código Civil distingue dos figuras con consecuencias opuestas: las arras confirmatorias se imputan al precio y se devuelven si la venta no se concreta sin culpa tuya; las arras de retractación son el precio de arrepentirse, y quien se retracta las pierde —o las devuelve dobladas si el que se arrepiente es el vendedor.
Datos clave
- Arras confirmatorias: son señal de que el contrato va en serio y se imputan a cuenta del precio.
- Arras de retractación: solo válidas en el contrato preparatorio, y habilitan a desistirse pagando ese costo.
- Quien se retracta pierde lo entregado; si se retracta quien las recibió, devuelve el doble.
- Si la compra se cae por causa ajena a ambos —por ejemplo, un problema registral del propio inmueble—, lo entregado se devuelve.
- Lo que manda es el texto: si el documento no dice de qué tipo son, se discute, y esa discusión la gana quien tenga mejor prueba.
¿En qué casos vuelven y en cuáles no?
| Qué pasó | Arras confirmatorias | Arras de retractación |
|---|---|---|
| El comprador se arrepiente | Se discute como incumplimiento: puede perderlas o responder por daños | Las pierde |
| El vendedor se arrepiente | Devuelve lo recibido y responde por el incumplimiento | Devuelve el doble |
| El banco niega el crédito | Se devuelven si el contrato lo previó como condición | Igual: depende de lo pactado |
| Aparece una carga oculta en la partida | Se devuelven: el incumplimiento es del vendedor | Se devuelven por la misma razón |
| Ambos deciden dejarlo sin efecto | Se devuelven según lo que acuerden por escrito | Se devuelven según lo que acuerden por escrito |
La cláusula que evita todo este problema
La mayoría de los conflictos por arras nacen de un documento de tres líneas escrito a mano. Un texto mínimo debería decir: que las arras son confirmatorias y se imputan al precio; que si el crédito hipotecario no se aprueba en un plazo determinado, se devuelven íntegras; que si aparece una carga, gravamen o discrepancia registral no declarada, se devuelven íntegras; y en qué plazo y a qué cuenta se hace la devolución. Cuatro frases que valen más que cualquier reclamo posterior.
¿Cómo las reclamo si no me las devuelven?
Primero por escrito: una carta notarial requiriendo la devolución, con plazo, fija la fecha del incumplimiento y sirve de prueba después. Si no responde, la conciliación extrajudicial suele ser requisito antes de demandar y a veces resuelve el asunto en una sesión. Si tampoco, la demanda de devolución más intereses. Y si hubo engaño desde el inicio —un vendedor que cobró arras de un inmueble que no era suyo—, esa es otra puerta: la penal.
Para lo demás: la diferencia legal entre los dos tipos de arras, qué pasa con la inicial si la compra se cae y cómo se resuelve el contrato por incumplimiento.
Preguntas frecuentes
¿Cómo sé qué tipo de arras firmé?
Por lo que dice el documento. Si no lo dice y solo se habla de "señal" o "separación", se interpreta según el contexto del contrato.
¿Las arras y la cuota inicial son lo mismo?
No. Las arras aseguran la celebración del contrato; la inicial es parte del precio. En la práctica se confunden porque suelen entregarse juntas.
¿Puedo pedir intereses además de la devolución?
Sí, se reclaman junto con el capital cuando hay demora en devolver.
¿Sirve un depósito sin contrato firmado?
Sirve como prueba del pago, pero sin documento es más difícil probar a qué título lo entregaste.
¿Y si pagué en efectivo y sin recibo?
Complica todo. Cualquier entrega debería ser bancarizada y con constancia; es la prueba más simple de que el dinero salió de tu cuenta.
¿La inmobiliaria puede quedarse con las arras por gastos?
Solo si se pactó y los gastos están sustentados. Un descuento genérico y sin respaldo es reclamable.
Para no llegar a esta discusión, firma un modelo de contrato de arras con cláusula de financiamiento.
Este artículo es una pieza de la guía de cómo se compra una casa paso a paso, donde está el proceso completo en orden.
Fuentes
- Código Civil del Perú — contrato de compraventa y resolución por incumplimiento (arts. 1352, 1361, 1428-1430, 1529)
- Código Procesal Civil — art. 245 (fecha cierta del documento privado)
- Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (Sunarp)
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