La mora es el retraso en el pago que produce consecuencias jurídicas: intereses moratorios, penalidad si se pactó, y la posibilidad de resolver el contrato. El detalle que casi nadie escribe es cuándo empieza. Por regla general, el Código Civil exige que el acreedor requiera el pago para constituir en mora al deudor, salvo que la ley o el propio contrato establezcan que la mora opera de forma automática al vencimiento. Traducido: si quieres que el interés corra desde el día siguiente sin tener que mandar una carta, tiene que decirlo el contrato.
Datos clave
- Mora automática: se pacta expresamente para que corra desde el vencimiento, sin requerimiento previo.
- Interés moratorio: compensa el retraso; debe pactarse, con la tasa dentro de los límites aplicables.
- Penalidad: es distinta del interés y puede convivir con él si el contrato lo prevé.
- La garantía no es una cuota adelantada: usarla para cubrir el mes en mora deja al propietario sin respaldo.
- Regla práctica: reclamar por escrito desde el primer retraso, con tono cordial, evita el segundo.
¿Qué debe decir el contrato?
Cuatro líneas. La fecha exacta de pago de cada mes, sin ambigüedad. Que la mora es automática al vencimiento, sin necesidad de requerimiento. El interés moratorio aplicable, con la tasa pactada dentro de los límites que correspondan. Y una penalidad por retraso, con tope acumulado, si se quiere sumar un desincentivo adicional.
Con eso escrito, el retraso deja de ser una conversación incómoda y pasa a ser una liquidación automática que ambas partes conocen desde el primer día.
| Concepto | Qué es | Requisito |
|---|---|---|
| Mora | El estado de retraso con consecuencias | Requerimiento, salvo pacto de mora automática |
| Interés moratorio | Compensación por el tiempo de retraso | Pacto expreso y tasa dentro de los límites |
| Penalidad | Monto fijo o diario por incumplir | Pacto expreso, con tope recomendable |
| Resolución del contrato | Terminar el arrendamiento por incumplimiento | Causal pactada o legal, con la comunicación que corresponda |
| Garantía | Respaldo por daños y deudas | Se liquida al final, no reemplaza la renta |
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¿Qué hago desde el primer día de retraso?
Día uno: un mensaje corto y cordial recordando la fecha. La mayoría de los retrasos se resuelven acá y no vale la pena escalarlos. Día siete: una comunicación escrita formal, con el detalle de lo adeudado y los intereses que corren. Día quince: carta notarial requiriendo el pago y advirtiendo la resolución. A partir de ahí: ejecutar lo que el contrato prevé.
Esa escalera importa porque documenta la conducta. Un propietario que dejó pasar cuatro meses sin reclamar nada llega a cualquier procedimiento en peor posición que uno que tiene tres comunicaciones fechadas.
El error de usar la garantía para cubrir el mes
Es tentador y es un error. La garantía existe para responder por daños y deudas al final del contrato; si se consume durante la relación, el propietario queda sin respaldo justo cuando más lo necesita, y el inquilino entiende que hay un colchón para atrasarse. Lo correcto es exigir el pago del mes y mantener la garantía intacta hasta la liquidación final, en el acta de salida.
Ver también: qué pasa si el inquilino no paga, Desalojo en 2026: cuánto cuesta, cuánto demora y por qué vía y qué es la cláusula penal.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cobrar intereses si no los pacté?
Sin pacto, la situación se rige por las reglas supletorias del Código Civil, y el margen es menor. Por eso conviene pactarlos expresamente.
¿Puedo cortar los servicios si no paga?
No. Es una vía de hecho que expone al propietario; el camino es el requerimiento y la resolución. Está desarrollado en su propio artículo.
¿Cuántos meses de atraso permiten resolver el contrato?
Lo define el contrato y las reglas aplicables. Fijar un número concreto —por ejemplo, dos rentas consecutivas— evita discusiones.
¿La mora afecta al aval?
Si hay fiador o aval, responde en los términos en que se obligó. Conviene notificarle también los retrasos.
¿Debo declarar la renta que no cobré?
El tratamiento de la renta de primera categoría tiene reglas propias y es una duda frecuente; está tratada en el artículo sobre el inquilino que no paga y el impuesto.
El resto del proceso, ordenado por etapas, está en cómo alquilar tu departamento paso a paso.
Fuentes
- Código Civil peruano — arrendamiento, artículos 1666 y siguientes
- Sunat — rentas de primera categoría
- Poder Judicial del Perú
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