Si el edificio colapsa o se demuele, ¿de quién es el terreno? Lo que dice la ley peruana

Si se cae un edificio o se demuele, el terreno es de los propietarios de los departamentos en copropiedad ordinaria, en la proporción del porcentaje de participación que tenía cada unidad. Lo dice la Directiva 009-2008-SUNARP/SN, numeral 5.14: el régimen de propiedad exclusiva y común se extingue por demolición o destrucción del edificio, y sobre el suelo nace una copropiedad ordinaria regida por el Código Civil.

¿Qué norma dice que el terreno sigue siendo de los propietarios?

Es la pregunta de fondo, porque mucho de lo que circula sobre este tema habla de un "vacío legal". La respuesta está en una norma registral concreta: la Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN, aprobada por Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN y publicada el 26 de diciembre de 2008. Su numeral 5.14 dice textualmente:

"El régimen de propiedad exclusiva y común se extingue por demolición o destrucción del edificio, salvo que las zonas comunes y exclusivas puedan delinearse exclusivamente en función del suelo. También se extingue el régimen por acuerdo unánime de todos los propietarios, en cuyo caso se procede a la acumulación respectiva en la partida matriz."

Y la parte de antecedentes de esa misma directiva explica qué queda después, distinguiendo las dos formas en que un edificio deja de existir. Si los propietarios deciden demolerlo (extinción voluntaria), se requiere el consentimiento en asamblea y el acto material de la demolición, y entonces "nace una copropiedad ordinaria sobre el suelo, salvo que exista un solo titular de todas las zonas de dominio exclusivo". Si la demolición ocurre por causas ajenas a su voluntad —el caso típico es la destrucción del edificio por un sismo—, la directiva señala el mismo resultado: "nace una copropiedad ordinaria sobre el suelo".

Ese régimen de propiedad exclusiva y común está definido en el artículo 129 del reglamento aprobado por Decreto Supremo N° 035-2006-VIVIENDA, que desarrolla el Título III de la Ley N° 27157. Es el marco que se aplica hoy a los edificios de departamentos del Perú.

¿Y el Decreto Legislativo 1568, el "nuevo régimen de propiedad horizontal"?

Existe y conviene conocerlo, pero hay que leer con cuidado desde cuándo rige. El Decreto Legislativo N° 1568, publicado en el diario oficial El Peruano el 28 de mayo de 2023, crea el nuevo régimen de la propiedad horizontal y en su artículo 12 enumera los bienes comunes empezando por "el terreno sobre el que está construida la edificación, salvo aquellos que provengan de régimen de independización y copropiedad". Su Única Disposición Derogatoria deroga el artículo 13, el Título III y la Tercera Disposición Final de la Ley N° 27157, pero —y esto es lo importante— solo "a partir de la vigencia del presente Decreto Legislativo".

¿Y cuándo entra en vigencia? Su Primera Disposición Complementaria Final lo condiciona: "El presente Decreto Legislativo entra en vigencia a los ciento ochenta días calendario siguientes a la publicación de su Reglamento". Al cierre de esta actualización (octubre de 2026) ese reglamento no se ha publicado como decreto supremo: en julio de 2024 el Ministerio de Vivienda publicó únicamente el proyecto, mediante la Resolución Ministerial N° 242-2024-VIVIENDA, para recibir comentarios. Mientras el reglamento no se publique y no transcurran esos 180 días, el régimen que se aplica sigue siendo el del Título III de la Ley N° 27157 y su reglamento, y la respuesta a la pregunta de este artículo es la de la directiva registral de 2008.

¿Por qué la propiedad no desaparece?

Porque un departamento en un edificio no es solo el espacio delimitado por sus muros: es una unidad de propiedad exclusiva a la que corresponde una participación en los bienes comunes, y el terreno es el más importante de esos bienes comunes. Cuando la edificación deja de existir, lo que queda —el suelo— sigue perteneciendo a quienes eran propietarios, en la proporción que ya tenían.

Por eso el reglamento interno inscrito es el documento clave de todo este escenario: es el que fija los porcentajes de participación. Un edificio sin reglamento interno inscrito o con participaciones mal definidas convierte una situación ya difícil en un conflicto largo. Si ese porcentaje nunca se determinó, el Código Civil ofrece una salida de emergencia poco cómoda: el artículo 970 presume que "las cuotas de los propietarios se presumen iguales, salvo prueba en contrario", lo que puede perjudicar al dueño del departamento más grande.

Si lo que quieres es vender el lote, conviene leer primero la guía completa para vender un terreno en el Perú y volver aquí para el detalle de este punto. Y si el edificio sigue en pie pero muy dañado, mira qué pasa con los inmuebles en estado crítico.

Cuando el régimen se extingue ya no decide la junta de propietarios: decide el Código Civil

Este es el punto que casi nadie explica y el que más conflictos genera. Mientras el edificio existe, las decisiones se toman en junta de propietarios, con las mayorías del reglamento interno. Cuando el régimen se extingue, la junta de propietarios se queda sin objeto: lo que hay es una copropiedad ordinaria sobre el terreno, y esa figura se rige por el Código Civil (Decreto Legislativo N° 295), artículos 969 y siguientes. El artículo 969 la define así: "Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas".

El cambio de reglas es grande, porque el artículo 971 del Código Civil exige mayorías distintas a las de una junta de propietarios:

De esa tabla sale la consecuencia práctica más útil: un solo propietario que no firma puede bloquear la venta del terreno completo, porque el artículo 971 pide unanimidad. Pero nadie queda atrapado para siempre: el artículo 977 permite vender o gravar la cuota propia, y el artículo 984 obliga a hacer partición cuando uno de los copropietarios —o el acreedor de cualquiera de ellos— la pide, salvo los casos de indivisión forzosa o de un plazo fijado por acto jurídico o por ley. Si el desacuerdo se enquista, el camino es ese, y conviene leer la guía de conflictos legales sobre inmuebles.

A partir de ese momento el terreno se comporta como cualquier inmueble con varios dueños, con las mismas exigencias de firmas al momento de venderlo o publicarlo. Un caso vecino que conviene tener a mano: ¿Puedo publicar si la casa está a nombre de varias personas?.

¿Qué opciones tienen los copropietarios?

Reconstruir. Requiere acuerdo, financiamiento y un proyecto nuevo con licencia. Es la vía natural cuando el terreno tiene buena ubicación y los propietarios pueden aportar. Como implica modificar el bien, entra en el supuesto de unanimidad del artículo 971.

Vender el terreno. La copropiedad puede transferir el inmueble en conjunto y repartir el producto según las participaciones. Suele ser la salida más rápida y la que exige menos capital de los propietarios; también necesita unanimidad. En el mercado el lote se valoriza como suelo, no como construcción: eso es lo que explica por qué en estos casos se paga el terreno y no la edificación.

Asociarse con un desarrollador. Los propietarios aportan el terreno y reciben unidades en el nuevo proyecto o una participación en el resultado. Es una figura común en renovación urbana y requiere asesoría especializada.

División y partición. Poco práctica en terrenos urbanos pequeños, pero jurídicamente disponible y exigible por cualquier copropietario según el artículo 984 del Código Civil.

¿Y si solo se demuele una parte del edificio?

No todo colapso extingue el régimen, y aquí hay un criterio registral claro. La Resolución N° 861-2013-SUNARP-TR-L del Tribunal Registral resolvió un caso de demolición de una sola unidad inmobiliaria y dejó sentado que la extinción del reglamento interno procede "bajo dos modalidades: por la demolición total del edificio o por el acuerdo unánime de todos los propietarios". Como en ese caso la edificación matriz no había sido demolida por completo —solo una de las secciones exclusivas—, el Tribunal concluyó que "no existe regulación normativa que obligue la extinción del reglamento interno por demolición de una sección exclusiva".

La consecuencia práctica: si se demuele una parte y el resto del edificio sigue compartiendo bienes y servicios comunes, el régimen continúa vigente y lo que corresponde es modificar el reglamento interno para precisar qué unidades abarca, no extinguirlo. Si vas a demoler por decisión propia, revisa antes qué permiso municipal necesitas y cuánto cuesta la demolición.

¿Y la hipoteca?

Subsiste. La deuda hipotecaria es una obligación personal del deudor y no se extingue porque el bien se destruya; la garantía sigue el derecho que le corresponde al propietario. Si hay seguro y el evento está cubierto, la indemnización se aplica según la póliza, normalmente con el banco como beneficiario preferente. Lo explicamos en qué pasa con tu hipoteca ante un sismo.

Pasos en orden si el edificio ya no existe

1. Saca la partida registral de tu unidad y la partida matriz del edificio. Ahí están tu titularidad y el porcentaje de participación inscrito, que es la base de tu cuota sobre el terreno.
2. Consigue copia del reglamento interno inscrito. Es el documento que fija los porcentajes; sin él, el artículo 970 del Código Civil presume cuotas iguales.
3. Reúne a los propietarios y deja constancia del acuerdo. Si la demolición es voluntaria, la directiva registral exige consentimiento en asamblea y el acto material de la demolición.
4. Formaliza la extinción del régimen y la acumulación en la partida matriz. Es el paso que convierte registralmente las unidades en una copropiedad sobre el suelo.
5. Decide el destino con las mayorías del Código Civil. Unanimidad para vender, hipotecar o alquilar el terreno; mayoría absoluta por valor de cuotas para la administración ordinaria.
6. Si no hay acuerdo, evalúa vender tu cuota (art. 977) o pedir la partición (art. 984). Son las dos salidas individuales que la ley reconoce.
7. Mantén al día los arbitrios y el impuesto predial del terreno. El predio sigue existiendo para la municipalidad aunque la edificación ya no esté.

¿Qué conviene tener listo antes de que ocurra?

El reglamento interno inscrito y la certeza de tu porcentaje de participación. La partida registral de tu unidad, actualizada. La junta de propietarios constituida, porque mientras el edificio existe es el órgano que decide y representa. Y la póliza vigente, con la suma asegurada correcta.

Los cuatro documentos sirven mucho antes de cualquier desastre: son los mismos que necesitas para vender, hipotecar o alquilar. Ver reglamento interno y junta de propietarios y qué documentos digitalizar.

Preguntas frecuentes

¿Pierdo mi departamento si el edificio se demuele?

No. Se genera copropiedad del terreno entre los propietarios originales, en proporción a su participación previa en el edificio, salvo pacto unánime distinto formalizado por escritura pública.

Si se cae un edificio, ¿de quién es el terreno?

De los propietarios de los departamentos, en copropiedad ordinaria. La Directiva 009-2008-SUNARP/SN (numeral 5.14) establece que el régimen de propiedad exclusiva y común se extingue por demolición o destrucción del edificio, y que sobre el suelo nace una copropiedad ordinaria, salvo que todas las unidades exclusivas tuvieran un solo titular.

¿Cómo se determina mi porcentaje sobre el terreno?

Por la participación que tenía tu unidad en el edificio, según el reglamento interno inscrito y la información registral. Si ese porcentaje nunca se determinó, el artículo 970 del Código Civil presume que las cuotas son iguales, salvo prueba en contrario.

¿Puede un propietario impedir la venta del terreno?

Sí. El artículo 971 del Código Civil exige unanimidad para disponer, gravar o arrendar el bien común, de modo que una sola negativa bloquea la venta del terreno completo. Frente a eso, cada copropietario puede vender su propia cuota (art. 977) o pedir la partición (art. 984).

¿Qué pasa con mi hipoteca si el edificio ya no existe?

La deuda subsiste porque es una obligación personal. La garantía sigue el derecho que corresponde al propietario, y el seguro, si existe y cubre el evento, se aplica según la póliza.

¿Los propietarios pueden acordar otra distribución?

Sí, pero requiere acuerdo unánime de todos los propietarios, formalizado mediante escritura pública.

¿Qué opciones tienen los copropietarios del terreno?

Reconstruir con un proyecto nuevo, vender el terreno en conjunto y repartir el producto, asociarse con un desarrollador o, en casos puntuales, proceder a la división y partición.

¿Se extingue el régimen si se demuele solo un departamento?

No. Según la Resolución 861-2013-SUNARP-TR-L del Tribunal Registral, el reglamento interno se extingue por demolición total del edificio o por acuerdo unánime; demoler una sección exclusiva no obliga a extinguirlo, pero sí a modificarlo para precisar qué unidades abarca.

¿Ya se aplica el Decreto Legislativo 1568?

Todavía no. Su Primera Disposición Complementaria Final dispone que entra en vigencia a los 180 días calendario siguientes a la publicación de su reglamento, y al cierre de esta actualización (octubre de 2026) ese reglamento solo se ha publicado como proyecto, mediante la Resolución Ministerial 242-2024-VIVIENDA de julio de 2024. Hasta entonces rige el Título III de la Ley 27157 y su reglamento.

¿Hay que seguir pagando el impuesto predial del terreno?

Sí. El predio sigue inscrito y afecto aunque la edificación haya desaparecido; lo que cambia es la base imponible, porque ya no se valoriza la construcción. Conviene informar la demolición a la municipalidad para que el autovalúo lo refleje.

Fuentes

• Directiva N° 009-2008-SUNARP/SN sobre el régimen de propiedad exclusiva y común, numeral 5.14 (extinción del régimen) — Sunarp (PDF oficial)
• Resolución N° 340-2008-SUNARP/SN que aprueba la directiva — Plataforma del Estado Peruano
• Decreto Legislativo N° 1568, Decreto Legislativo del Régimen de la Propiedad Horizontal — El Peruano, 28/05/2023
• Resolución Ministerial N° 242-2024-VIVIENDA: publicación del proyecto de reglamento del D. Leg. 1568 — Ministerio de Vivienda
• Código Civil (Decreto Legislativo N° 295), artículos 969, 970, 971, 977, 983 y 984 — Ediciones Oficiales del Ministerio de Justicia
• Resolución N° 861-2013-SUNARP-TR-L, Tribunal Registral de la Sunarp: extinción del régimen de propiedad horizontal y demolición de una sección exclusiva.
• Seguros, créditos hipotecarios y más: qué pasa con una vivienda si un sismo la deja inhabitable o la destruye — El Comercio
• Vicios ocultos en edificios: responsabilidad de las constructoras — Casa Grande, administración de edificios
• 4.700 casonas del Rímac en riesgo de colapso ante un sismo en Lima — Infobae, 22/08/2026
• Escenario de riesgo por sismo y tsunami en Lima y Callao — Cenepred (PDF oficial)
• Construcción antisísmica: qué características debe tener una vivienda para proteger a las familias ante un terremoto — Revista Constructivo