¿Puedo comprar un departamento con un amigo?

Sí se puede, y la figura se llama copropiedad: cada uno es dueño de una cuota ideal del inmueble, no de un ambiente en particular. Esa cuota puede ser 50/50 o cualquier proporción que refleje lo que puso cada uno. La regla que ordena todo lo demás es simple: para vender o hipotecar el inmueble entero hacen falta todos; para administrarlo, mayoría; y cada uno puede vender su propia cuota sin permiso de los otros.

Quién decide qué

Las doce etapas de una compra, con las cifras oficiales de 2026, están reunidas en cómo comprar un departamento: la guía completa 2026.

El acuerdo que evita el 90% de los conflictos

La escritura de compraventa dice cuánto tiene cada uno, pero no dice qué pasa cuando uno quiere salir, cuando uno deja de pagar su parte del mantenimiento o cuando aparece una oferta que solo a uno le parece buena. Eso se pacta aparte, por escrito, el mismo día. Cuatro cláusulas resuelven casi todo:

• Reparto de gastos: quién paga qué y en qué proporción, incluido el impuesto predial y los arbitrios.
• Uso: si vive uno de los dos, si se alquila, y cómo se reparte la renta.
• Salida: derecho de preferencia con plazo y método de valorización, para que el precio no sea la discusión.
• Bloqueo: qué se hace si uno quiere vender y el otro no; el pacto de indivisión temporal da aire, pero no es eterno.

Cómo se valoriza la salida sin pelear

La fórmula que menos discusión genera es fijar de antemano el método, no el número: una tasación de un profesional acreditado, o el promedio de dos, contratadas en el momento de la salida. Poner un precio hoy para dentro de cinco años es la receta del conflicto.

Ver también: comprar sin estar casados, qué hacer si un copropietario no quiere vender y la unión de hecho y la casa.

Si piden el crédito juntos, la deuda no se parte

Lo más común es que dos amigos compren sumando sus ingresos ante el banco. Eso amplía lo que pueden financiar, pero los convierte en codeudores, y ahí está la sorpresa que más conflictos genera: cada uno responde por el total del crédito, no por su porcentaje. Si tu amigo deja de pagar, el banco puede cobrarte la cuota completa a ti.

Antes de firmar, tengan claro también que salir del crédito después no es sencillo:

• Sacar a uno de los dos requiere que el banco lo acepte.
• Normalmente, quien se queda tiene que calificar solo por el total de la deuda.
• No es un trámite automático ni gratuito.

Por eso conviene que el acuerdo privado diga qué pasa si uno no puede pagar su parte de la cuota durante algunos meses: si el otro la cubre, cómo se le devuelve y si eso cambia los porcentajes. Más detalle sobre la figura del codeudor en comprar un departamento con un familiar.

Cuánto efectivo pone cada uno el día de la firma

El precio no es todo lo que se paga. Con un departamento de S/ 150.000 y 20 % de inicial, la cuenta queda así:

1. Cuota inicial: S/ 30.000.
2. Alcabala: S/ 2.850, el 3 % sobre lo que excede 10 UIT.
3. Notaría, registro y tasación: alrededor de S/ 1.500.
4. Efectivo total el día de la firma: cerca de S/ 34.350.
5. Préstamo: S/ 120.000, con una cuota de S/ 1.041 al mes a 20 años.

Con estos números a la vista, el reparto deja de ser abstracto. Si uno pone toda la inicial y la cuota se divide en partes iguales, un 50/50 en la escritura no refleja lo que aportó cada uno. Definan desde el inicio si los porcentajes se calculan solo sobre la inicial o también sobre las cuotas que cada uno irá pagando, y déjenlo escrito. El detalle de este presupuesto está en qué se compra con S/ 150.000 en Lima.

Que cada aporte salga de la cuenta de quien lo pone

La transferencia de un inmueble tiene que pagarse a través del sistema financiero, como exige la Ley 28194, y tanto el banco como el notario piden sustentar el origen de los fondos. Entre dos compradores, esa trazabilidad cumple una doble función:

• Evita observaciones que retrasan la firma, como depósitos en efectivo sin explicación o transferencias de terceros.
• Prueba cuánto puso cada uno, que es la base para defender los porcentajes si algún día hay que repartir.

Lo ordenado es que cada amigo pague su parte desde una cuenta a su nombre y que ambos guarden los comprobantes junto con la escritura y el acuerdo privado.

Preguntas frecuentes

¿Podemos poner porcentajes distintos?

Sí, y conviene que reflejen el aporte real de cada uno, incluida la cuota inicial y las cuotas del crédito.

¿El banco nos da el crédito a los dos?

Es habitual evaluar a ambos como codeudores; entonces los dos responden por el íntegro de la deuda, no por su mitad.

¿Puedo vender mi parte a un tercero?

Sí, pero tu copropietario tiene derecho de preferencia en las mismas condiciones ofrecidas al tercero.

¿Qué pasa si uno deja de pagar el mantenimiento?

El otro puede pagarlo y reclamar el reembolso; por eso conviene dejar el procedimiento escrito.

¿Y si uno fallece?

Su cuota pasa a sus herederos, que se convierten en tus nuevos copropietarios. Vale la pena preverlo.

¿Se puede dividir físicamente el departamento?

En un departamento casi nunca es posible, así que la partición suele resolverse vendiendo y repartiendo el precio.

Fuentes

• Código Civil del Perú — régimen patrimonial del matrimonio (arts. 295 y siguientes)
• Sunarp — Registro Personal y actos inscribibles
• Ministerio de Justicia y Derechos Humanos — Sistema Peruano de Información Jurídica