Sí, la demolición requiere licencia municipal. Y al terminar hay que declarar la demolición en Sunarp para que la construcción deje de figurar en la partida registral. Omitir ese segundo paso deja el terreno con una casa que ya no existe, y con la base imponible del predial calculada sobre ella.
Datos clave
- Licencia de demolición ante la municipalidad distrital.
- Declaración de demolición ante Sunarp, para actualizar la partida.
- Actualización del predial ante la municipalidad, con la declaración jurada.
- Eliminación de desmonte por vías autorizadas; es una partida de costo real.
- Cuidado con medianeras: demoler junto a un vecino exige protecciones y a veces calzaduras.
¿Cuál es el circuito?
| Paso | Dónde | Para qué |
|---|---|---|
| Licencia de demolición | Municipalidad | Autorización para demoler |
| Ejecución con profesional | Obra | Seguridad, protecciones y desmonte |
| Declaración de demolición | Sunarp | Quitar la fábrica de la partida |
| Declaración jurada | Municipalidad | Actualizar el autoavalúo |
¿Por qué actualizar la partida y el predial?
Porque el impuesto predial se calcula sobre el valor del terreno más el de la construcción declarada. Si demoliste y no declaraste, sigues tributando por una edificación inexistente. Y al vender, el comprador encuentra una partida que no coincide con la realidad. Ver Autovalúo: para qué trámites te lo piden y por qué no es el valor de tu casa.
¿Qué cuidados técnicos exige?
Protección de medianeras, apuntalamiento cuando corresponde, control de polvo y ruido, y disposición del desmonte en lugares autorizados. Demoler pegado a la casa del vecino sin protecciones es la fuente clásica de conflictos y de responsabilidad por daños. Ver muro medianero.
¿Cuánto cuesta demoler?
Depende del área, del número de pisos, del sistema constructivo y sobre todo de la eliminación del desmonte, que suele ser la partida más grande. También influye si la demolición es manual —por acceso restringido o medianeras— o con maquinaria.
¿Conviene demoler antes de vender?
Depende. Si el comprador es un desarrollador que va a construir, muchas veces prefiere comprar con la casa y demoler él, porque controla el proceso. Si la casa está en muy mal estado y afea el predio, demoler puede ayudar a la venta. Es una decisión de números: valor del terreno, costo de demolición y perfil del comprador. Ver Material noble: qué te están vendiendo y por qué pesa en la tasación.
¿Qué acordar con los vecinos antes de empezar?
Lo más útil es un acta de estado previo: recorrer con el vecino colindante, fotografiar y describir el estado de sus muros, pisos y techos antes de que empiece la demolición, y firmar ese registro ambos. Con ese documento, cualquier discusión posterior sobre fisuras se resuelve comparando; sin él, se convierte en la palabra de uno contra la del otro.
Acuerda también horarios de trabajo, ruta de salida del desmonte y medidas de control de polvo. Son detalles menores que definen si la obra transcurre con normalidad o entre reclamos. Y si la demolición implica intervenir cerca de una medianera, el apuntalamiento y las protecciones deben estar diseñados por un profesional, no improvisados en obra.
Preguntas frecuentes
¿Puedo demoler sin licencia?
No: la demolición requiere licencia de la municipalidad distrital, según el procedimiento previsto en el TUO de la Ley 29090. Con la licencia, la obra se ejecuta con un profesional a cargo de la seguridad, las protecciones y el manejo del desmonte.
¿Tengo que declararlo en Sunarp?
Sí, con la declaración de demolición, para que la construcción deje de figurar en la partida registral. Si omites ese paso, el terreno sigue inscrito con una casa que ya no existe, y al vender el comprador encuentra una partida que no coincide con la realidad.
¿Baja mi impuesto predial?
Sí, cuando actualizas la declaración jurada ante la municipalidad, porque el predial se calcula sobre el valor del terreno más el de la construcción declarada. Con la actualización, la base imponible refleja solo el terreno; si no declaras la demolición, sigues tributando por una edificación inexistente.
¿Debo avisar a los vecinos?
Sí: es lo prudente, y obligatorio en la práctica cuando hay medianeras o riesgo de afectación. Lo más útil es un acta de estado previo, firmada por ambos, con fotos y descripción de los muros, pisos y techos del vecino. Acuerda también horarios de trabajo, la ruta de salida del desmonte y el control de polvo.
¿Qué cuidados técnicos exige una demolición junto a un vecino?
Protección de medianeras, apuntalamiento cuando corresponde y a veces calzaduras, además de control de polvo y ruido. El apuntalamiento y las protecciones deben estar diseñados por un profesional, no improvisados en obra. Demoler pegado a la casa del vecino sin protecciones es la fuente clásica de conflictos y de responsabilidad por daños.
¿Qué pasa con el desmonte?
Debe eliminarse por vías autorizadas y disponerse en lugares autorizados. Es una partida de costo real y suele ser la más grande del presupuesto de demolición, así que conviene tenerla calculada antes de empezar.
¿Cuánto cuesta demoler?
El costo lo definen el área, el número de pisos, el sistema constructivo y, sobre todo, la eliminación del desmonte. También influye si la demolición es manual, por acceso restringido o medianeras, o si se hace con maquinaria.
¿Conviene demoler antes de vender?
Solo en algunos casos. Si el comprador es un desarrollador que va a construir, muchas veces prefiere comprar con la casa y demoler él, porque controla el proceso. Si la casa está en muy mal estado y afea el predio, demoler puede ayudar. Es una decisión de números: valor del terreno, costo de demolición y perfil del comprador.
Además del permiso, conviene presupuestar la obra: ver cuánto cuesta demoler una casa por m².
Relacionado con este tema: ¿Qué son los revisores urbanos?.
Relacionado con este tema: Casa antigua para demoler: se paga el terreno, no la construcción.
Fuentes
- TUO de la Ley 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones (DS 006-2017-VIVIENDA)
- Sunarp — Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
- Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
- MVCS — Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
Cómo te ayuda EximiaHaus
Si vas a demoler para construir o vender, ordenamos los trámites y el valor del terreno:
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
- Asesoría de compra e inversión — elegir con números: rentabilidad neta, costo total de la operación y estado legal verificado.
- Acompañamiento de principio a fin — un especialista contigo en los cuatro tramos críticos: precio, material, filtrado de interesados y cierre.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.
