Una construcción ejecutada sin licencia puede regularizarse por la vía de la Ley 27157: un verificador responsable suscribe el Formulario Registral (FOR) junto con los propietarios, con firmas certificadas ante notario, y se presenta a Sunarp con los planos correspondientes. Para edificaciones culminadas antes del 31 de diciembre de 2016 existe una vía simplificada.
Datos clave
- Norma base: Ley 27157 y su régimen de regularización de edificaciones.
- Documento: Formulario Registral (FOR), aprobado por Sunarp y disponible sin costo.
- Firma: propietarios y verificador responsable, con firmas certificadas ante notario.
- Vía rápida: aplicable a construcciones finalizadas antes del 31 de diciembre de 2016.
- Costos registrales: tasa fija de calificación más una tasa variable en función del valor de la construcción.
¿Cuál es el procedimiento?
| Paso | Quién interviene | Resultado |
|---|---|---|
| Evaluación previa | Verificador responsable | Determina si la obra es regularizable |
| Levantamiento y planos | Profesional | Planos de la edificación existente |
| Formulario Registral (FOR) | Propietarios y verificador | Declaración de la fábrica |
| Certificación de firmas | Notaría | Formalización del FOR |
| Presentación a Sunarp | Interesado | Calificación e inscripción |
¿Cuánto cuesta?
Los derechos registrales combinan una tasa fija de calificación con una tasa variable calculada sobre el valor de la construcción. A eso se suman los honorarios del verificador, los planos y la certificación notarial. Ver cuánto cuesta inscribir una declaratoria de fábrica.
¿Qué no se puede regularizar?
Lo que contraviene la normativa de forma sustancial: pisos que exceden la altura permitida, invasión de retiros, ocupación de área libre por debajo del mínimo o construcciones sobre bienes de dominio público. Ahí la vía no es la regularización sino la corrección. Ver pisos adicionales sin licencia.
¿Por qué hacerlo aunque nadie me lo exija?
Porque el valor de tu casa depende de lo que está inscrito. Regularizar convierte metros construidos en metros valorizables, habilita el crédito con garantía hipotecaria, ordena la sucesión futura y elimina el descuento que todo comprador aplica a un inmueble con la fábrica sin declarar. Ver qué pasa si tu casa no está inscrita.
¿Quién es el verificador responsable?
Un profesional inscrito en el registro correspondiente, que constata en campo que lo declarado coincide con lo construido y asume responsabilidad por esa declaración. No es un trámite que puedas hacer solo con un abogado: requiere ese respaldo técnico.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el FOR?
El Formulario Registral aprobado por Sunarp, que se usa para declarar la fábrica vía regularización.
¿Necesito licencia municipal para regularizar?
La vía de la Ley 27157 permite inscribir sin licencia previa en los supuestos que la norma contempla.
¿Cuál es la fecha de la vía rápida?
Aplica a construcciones finalizadas antes del 31 de diciembre de 2016.
¿Cuánto demora?
Depende del levantamiento de planos y de la calificación registral; el trabajo previo es lo que más tiempo toma.
¿Sube el valor de mi casa?
Sí: la construcción pasa a existir registralmente y el mercado y los bancos la reconocen.
Regularizada la construcción, queda conectar los servicios: cómo se pide una conexión nueva de agua.
Fuentes
- Ley 27157 — regularización de edificaciones y régimen de unidades inmobiliarias
- Sunarp — Wikiregistral: inscripción de declaratoria de fábrica vía regularización
- Sunarp — Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
- TUO de la Ley 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones (DS 006-2017-VIVIENDA)
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