Sí: desde el 8 de mayo de 2026 se puede inscribir la declaratoria de fábrica sin la firma del otro cónyuge —aunque esté en el extranjero— y, en copropiedad, con los copropietarios que representen la mayoría absoluta. Lo dice el artículo 78 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, modificado por la Resolución N.° 00059-2026-SUNARP/SN (El Peruano, 07/05/2026).
Es uno de los cambios que más trámites destraba en la práctica, y Sunarp lo confirmó en su propia orientación al público: si el inmueble está a nombre de una sociedad conyugal, basta la firma de cualquiera de los cónyuges en los documentos que sustentan la inscripción.
Datos clave
- Norma: artículo 78 del RIRP, modificado por la Resolución 00059-2026-SUNARP/SN.
- Publicación: Diario Oficial El Peruano, 7 de mayo de 2026 (norma legal 2512358-1).
- Vigente desde: 8 de mayo de 2026, aplicable a títulos en trámite.
- Sociedad conyugal: interviene cualquiera de los cónyuges.
- Copropiedad: mayoría absoluta de copropietarios, no unanimidad.
- Cómo se mide esa mayoría: por el valor de las cuotas, según el inciso 2 del artículo 971 del Código Civil, al que remite el propio artículo 78.
- Qué es la declaratoria de fábrica: el acto que hace constar en la partida registral lo que está efectivamente construido sobre el terreno.
- Lo que no cambia: vender o hipotecar el bien social sigue exigiendo a los dos cónyuges (artículo 315 del Código Civil).
El texto oficial, para que lo cites en ventanilla
Este es el párrafo que se agregó al artículo 78 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y que no existía en el texto anterior:
"Cuando conste inscrito el dominio a favor de una sociedad conyugal, bastará la intervención de cualquiera de sus integrantes en los respectivos instrumentos y anexos que dan mérito a la inscripción de la declaratoria de fábrica. Asimismo, en caso de predios inscritos bajo el régimen de copropiedad, bastará la intervención de copropietarios que representen la mayoría absoluta, de conformidad con el inciso 2 del artículo 971 del Código Civil."
Si un registrador te exige la firma del otro cónyuge o la de todos los copropietarios, esa es la cita exacta que corresponde invocar: artículo 78 del RIRP, modificado por la Resolución N.° 00059-2026-SUNARP/SN, vigente desde el 8 de mayo de 2026 y aplicable incluso a los títulos en trámite a esa fecha (artículo 2 de la resolución). El panorama completo de la reforma está en qué cambió en Sunarp en 2026 con la Resolución 059-2026.
¿Por qué este cambio importa tanto?
Porque la declaratoria de fábrica es el trámite que más veces se queda a medias por una razón puramente logística: falta una firma. El cónyuge que emigró, el hermano copropietario que no aparece, el heredero que vive en otra región. Con la regla anterior, una sola ausencia bloqueaba el expediente completo, y con él la venta, la hipoteca y hasta la tasación bancaria.
El efecto económico es directo. Un inmueble cuya construcción no está declarada vale menos en el mercado y financia peor: el banco tasa lo que figura inscrito, no lo que ve. Si tienes tres pisos construidos y la partida dice "terreno", esa es la diferencia que estás perdiendo. Lo explicamos en Declaratoria de fábrica 2026: cuánto cuesta inscribirla y qué pasa si no la tienes.
Lo que viene antes y después de este paso, desde la partida registral hasta las fotos del aviso, está en la guía de cómo aumentar el valor de tu casa antes de vender.
Declaratoria de fábrica con el cónyuge en el extranjero: qué se presenta
No hace falta que el cónyuge que vive fuera del país firme, ni que otorgue un poder por consulado: el artículo 78 permite que intervenga cualquiera de los dos. Estos son los pasos del trámite, en orden:
- Revisa la partida registral y confirma que el dominio está inscrito a favor de la sociedad conyugal. Ese es el supuesto exacto del artículo 78.
- Define la vía. Con licencia y conformidad de obra municipal, va por la Ley N° 29090 con el Formulario Único de Edificaciones (FUE). Para construcciones terminadas hasta el 31 de diciembre de 2016 y sin licencia, va por regularización de la Ley N° 27157 (modificada por la Ley N° 30830) con el Formulario Registral (FOR) y un verificador inscrito en el índice de verificadores de la zona registral.
- Reúne los planos de ubicación, localización y distribución, autorizados por profesional competente; en la vía de regularización van suscritos por el verificador con firma certificada ante notario, junto con su Informe Técnico de Verificación.
- Firma tú solo el formulario y los anexos. El cónyuge ausente no interviene; el registrador no puede observarlo por esa razón desde el 8 de mayo de 2026.
- Agrega la copia certificada de la partida de matrimonio si la fábrica fue edificada por la sociedad conyugal sobre un terreno que es bien propio de uno de los cónyuges: lo exige el artículo 79 del mismo reglamento, y con ese mérito el registrador extiende además el asiento de dominio a favor de la sociedad conyugal.
- Presenta el título con la solicitud de inscripción y el pago de los derechos registrales, y sigue el estado del trámite hasta el asiento.
Si lo que está en juego no es declarar la fábrica sino vender, la respuesta es distinta y la damos en ¿puedo vender mi casa si mi esposo no firma?.
¿Qué es "mayoría absoluta" en copropiedad?
No es la mitad de los copropietarios contados por cabeza: es la mayoría de las cuotas o porcentajes de participación. Tres hermanos con un tercio cada uno necesitan dos de ellos. Pero si uno tiene el 60% y los otros dos el 20% cada uno, ese solo copropietario ya reúne la mayoría absoluta.
La regla viene del artículo 971 del Código Civil, al que remite el artículo 78 del reglamento: las decisiones sobre el bien común se adoptan por unanimidad para disponer, gravar o arrendar el bien (inciso 1) y por mayoría absoluta para los actos de administración ordinaria (inciso 2), y el propio artículo precisa que "los votos se computan por el valor de las cuotas". En caso de empate, decide el juez por la vía incidental.
| Caso | Cuotas | ¿Quiénes bastan para la declaratoria de fábrica? |
|---|---|---|
| Tres hermanos por herencia | 33,33% cada uno | Dos cualesquiera (66,66%) |
| Un copropietario mayoritario | 60% / 20% / 20% | Solo el de 60% |
| Dos copropietarios al 50% | 50% / 50% | Ninguno solo: no hay mayoría absoluta; en empate decide el juez (art. 971 del Código Civil) |
| Sociedad conyugal (no es copropiedad) | Patrimonio social | Cualquiera de los dos cónyuges (art. 78 del RIRP) |
Conviene tenerlo claro porque cambia por completo la estrategia en herencias. Ver Cómo vender una casa heredada en el Perú: sucesión intestada, Sunarp e impuestos (guía completa 2026) y vender un inmueble en copropiedad.
¿Declarar la fábrica es lo mismo que tener licencia?
No, y confundirlos sale caro. La licencia de edificación es la autorización municipal previa para construir. La declaratoria de fábrica es el acto que inscribe lo construido en Registros Públicos. Puedes tener licencia y no haber declarado la fábrica, que es la situación más común.
El caso inverso —construir sin licencia y querer declarar después— tiene su propia vía, más lenta y con regularización municipal de por medio. Ver licencia de edificación y ¿Qué pasa si construyo sin licencia?.
¿Cuánto cuesta y en qué plazos se resuelve en 2026?
Los derechos registrales no los cambió la reforma: lo que cambió es a cuántas firmas hay que perseguir. Estas son las cifras y los plazos oficiales vigentes:
| Concepto | Cuánto | Fuente oficial |
|---|---|---|
| Derecho de calificación, vía regularización (Ley N° 27157) | S/ 53,30 (tasa fija) | Sunarp, orientación al público del 11/06/2026, que ya incorpora las facilidades del artículo 78 |
| Derecho de calificación, según la ficha de la Subdirección de Capacitación Registral | S/ 42,00 por la Ley N° 29090 y S/ 41,00 por la Ley N° 27157 | Sunarp, Subdirección de Capacitación Registral (ficha sin fecha, consultada el 17/10/2026) |
| Derecho de inscripción (tasa variable) | Valor de la construcción × 3 ÷ 1000 | Coincide en las dos fuentes de Sunarp |
| Vigencia del asiento de presentación | 35 días desde el ingreso del título | Art. 25 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos |
| Plazo del registrador para inscribir u observar | Dentro de los 7 primeros días | Arts. 25 y 37 del TUO del RGRP |
| Último día para subsanar una observación | Hasta el sexto día anterior al vencimiento del asiento | Arts. 25 y 37 del TUO del RGRP |
| Prórroga de la vigencia del asiento | Hasta 25 días adicionales | Art. 27 del TUO del RGRP |
El desglose completo del gasto, incluidos honorarios del verificador y del notario, está en cuánto cuesta inscribir una declaratoria de fábrica, y la tabla general de derechos registrales, en tasas registrales de Sunarp 2026.
¿Qué gano declarando la fábrica antes de vender?
| Con fábrica declarada | Sin declarar |
|---|---|
| El área construida figura en la partida | La partida dice terreno o un área menor |
| El banco puede tasar y financiar al comprador | El crédito hipotecario se complica o se cae |
| El precio refleja los metros reales | El comprador descuenta el riesgo y el trámite |
| La venta avanza en semanas | La venta se detiene hasta regularizar |
¿Sigue habiendo casos donde se necesita la firma de todos?
Sí. La flexibilización alcanza a la declaratoria de fábrica, que es un acto de constatación de lo construido. No convierte en unilateral la disposición del inmueble: vender, hipotecar o arrendar el bien completo sigue exigiendo unanimidad de los copropietarios, conforme al Código Civil. Un copropietario puede disponer libremente de su cuota ideal, pero no del bien entero.
En la sociedad conyugal ocurre lo mismo y la norma es tajante: el artículo 315 del Código Civil dispone que "para disponer de los bienes sociales o gravarlos, se requiere la intervención del marido y la mujer", salvo que uno tenga poder especial del otro. Una resolución de Sunarp no puede cambiar eso. Qué firma se necesita para cada documento está en qué documentos necesitan firma del cónyuge.
Esa distinción entre "constatar" y "disponer" es la clave de todo el asunto, y es donde más se equivoca la gente al leer los titulares. Ver sociedad conyugal y bienes propios.
Preguntas frecuentes
¿Puede un solo cónyuge inscribir la declaratoria de fábrica en 2026?
Sí. Desde el 8 de mayo de 2026, el artículo 78 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios admite la intervención de cualquiera de los cónyuges cuando el predio pertenece a la sociedad conyugal.
¿Cuántos copropietarios se necesitan para declarar la fábrica?
La mayoría absoluta, medida por porcentajes de participación y no por número de personas. Ya no se exige la unanimidad.
¿Con esta regla puedo vender el inmueble sin mi cónyuge?
No. La regla alcanza a la declaratoria de fábrica. La disposición del bien —venta, hipoteca, arrendamiento del inmueble completo— sigue requiriendo la intervención de ambos cónyuges o la unanimidad de copropietarios.
¿Qué pasa si construí sin licencia municipal?
La declaratoria de fábrica no sustituye la licencia. Habrá que regularizar la situación ante la municipalidad antes o durante el trámite registral, según el caso y la antigüedad de la construcción.
¿Cuánto vale más un inmueble con la fábrica declarada?
No hay un porcentaje único, pero el efecto es doble: el área inscrita coincide con la real, lo que sostiene el precio, y el comprador accede a crédito hipotecario, lo que amplía el universo de interesados.
¿Necesito un poder del cónyuge que está en el extranjero?
No para la declaratoria de fábrica: el artículo 78 del reglamento dice que "bastará la intervención de cualquiera de sus integrantes". El poder especial del artículo 315 del Código Civil sigue siendo necesario para disponer o gravar el bien social, es decir, para vender o hipotecar, no para hacer constar lo construido.
¿Qué hago si un copropietario se opone a la declaratoria?
Si quienes firman representan más del 50% de las cuotas, el título se inscribe igual: la oposición de la minoría no impide la inscripción, porque el artículo 78 pide mayoría absoluta y no unanimidad. Si las cuotas están empatadas al 50%, el artículo 971 del Código Civil remite la decisión al juez por la vía incidental.
¿La regla se aplica a un trámite que presenté antes de mayo de 2026?
Sí, si el asiento de presentación sigue vigente. El artículo 2 de la Resolución N.° 00059-2026-SUNARP/SN dispone que la norma se aplica, inclusive, a los títulos en trámite a la fecha de su entrada en vigencia, de modo que una observación por falta de firma del cónyuge o de un copropietario puede subsanarse invocando el texto nuevo.
¿Qué pasa si construimos sobre un terreno que es bien propio de uno de los cónyuges?
Se acompaña la copia certificada de la partida de matrimonio y el registrador extiende simultáneamente el asiento de dominio a favor de la sociedad conyugal por el solo mérito de la declaratoria, salvo que se acredite que el bien mantiene la condición de propio (artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios).
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Fuentes
- Resolución N° 00059-2026-SUNARP/SN — Modifican el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Diario Oficial El Peruano, 07/05/2026 (artículo 78: sociedad conyugal y mayoría absoluta de copropietarios; artículo 2: vigencia y títulos en trámite)
- ¿Qué es la declaratoria de fábrica y por qué es importante inscribirla en la Sunarp? — Sunarp, gob.pe, 11/06/2026 (requisitos de la vía Ley 27157 y derechos registrales; confirma la firma de un solo cónyuge y la mayoría absoluta)
- Declaratoria de fábrica y sus modalidades — Subdirección de Capacitación Registral de Sunarp (requisitos por Ley 29090 y por Ley 27157, y derechos registrales)
- Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Resolución N° 097-2013-SUNARP/SN — Sunarp (artículo 79: partida de matrimonio y asiento de dominio de la sociedad conyugal)
- Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, Resolución N° 126-2012-SUNARP-SN — Sunarp (artículos 25, 27 y 37: vigencia del asiento de presentación, prórroga y plazos de calificación)
- Código Civil, Decreto Legislativo N° 295 — edición oficial del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos (artículo 315: disposición de bienes sociales; artículo 971: decisiones sobre el bien común y cómputo de votos por el valor de las cuotas)
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