Desde el 8 de mayo de 2026, para inscribir una declaratoria de fábrica sobre un predio de la sociedad conyugal basta con que intervenga uno de los cónyuges, y cuando el predio está en copropiedad basta la mayoría absoluta de copropietarios. Lo estableció la Resolución 00059-2026-SUNARP/SN al modificar el artículo 78 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios. Es uno de los cambios que más trámites destraba en la práctica.
Datos clave
- Norma: artículo 78 del RIRP, modificado por la Resolución 00059-2026-SUNARP/SN.
- Vigente desde: 8 de mayo de 2026, aplicable a títulos en trámite.
- Sociedad conyugal: interviene cualquiera de los cónyuges.
- Copropiedad: mayoría absoluta de copropietarios, no unanimidad.
- Qué es la declaratoria de fábrica: el acto que hace constar en la partida registral lo que está efectivamente construido sobre el terreno.
¿Por qué este cambio importa tanto?
Porque la declaratoria de fábrica es el trámite que más veces se queda a medias por una razón puramente logística: falta una firma. El cónyuge que emigró, el hermano copropietario que no aparece, el heredero que vive en otra región. Con la regla anterior, una sola ausencia bloqueaba el expediente completo, y con él la venta, la hipoteca y hasta la tasación bancaria.
El efecto económico es directo. Un inmueble cuya construcción no está declarada vale menos en el mercado y financia peor: el banco tasa lo que figura inscrito, no lo que ve. Si tienes tres pisos construidos y la partida dice "terreno", esa es la diferencia que estás perdiendo. Lo explicamos en declaratoria de fábrica e independización.
¿Qué es "mayoría absoluta" en copropiedad?
No es la mitad de los copropietarios contados por cabeza: es la mayoría de las cuotas o porcentajes de participación. Tres hermanos con un tercio cada uno necesitan dos de ellos. Pero si uno tiene el 60% y los otros dos el 20% cada uno, ese solo copropietario ya reúne la mayoría absoluta.
Conviene tenerlo claro porque cambia por completo la estrategia en herencias. Ver sucesión intestada y herencias inmobiliarias y vender un inmueble en copropiedad.
¿Declarar la fábrica es lo mismo que tener licencia?
No, y confundirlos sale caro. La licencia de edificación es la autorización municipal previa para construir. La declaratoria de fábrica es el acto que inscribe lo construido en Registros Públicos. Puedes tener licencia y no haber declarado la fábrica, que es la situación más común.
El caso inverso —construir sin licencia y querer declarar después— tiene su propia vía, más lenta y con regularización municipal de por medio. Ver licencia de edificación y pisos adicionales sin licencia.
¿Qué gano declarando la fábrica antes de vender?
| Con fábrica declarada | Sin declarar |
|---|---|
| El área construida figura en la partida | La partida dice terreno o un área menor |
| El banco puede tasar y financiar al comprador | El crédito hipotecario se complica o se cae |
| El precio refleja los metros reales | El comprador descuenta el riesgo y el trámite |
| La venta avanza en semanas | La venta se detiene hasta regularizar |
¿Sigue habiendo casos donde se necesita la firma de todos?
Sí. La flexibilización alcanza a la declaratoria de fábrica, que es un acto de constatación de lo construido. No convierte en unilateral la disposición del inmueble: vender, hipotecar o arrendar el bien completo sigue exigiendo unanimidad de los copropietarios, conforme al Código Civil. Un copropietario puede disponer libremente de su cuota ideal, pero no del bien entero.
Esa distinción entre "constatar" y "disponer" es la clave de todo el asunto, y es donde más se equivoca la gente al leer los titulares. Ver sociedad conyugal y bienes propios.
Preguntas frecuentes
¿Puede un solo cónyuge inscribir la declaratoria de fábrica en 2026?
Sí. Desde el 8 de mayo de 2026, el artículo 78 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios admite la intervención de cualquiera de los cónyuges cuando el predio pertenece a la sociedad conyugal.
¿Cuántos copropietarios se necesitan para declarar la fábrica?
La mayoría absoluta, medida por porcentajes de participación y no por número de personas. Ya no se exige la unanimidad.
¿Con esta regla puedo vender el inmueble sin mi cónyuge?
No. La regla alcanza a la declaratoria de fábrica. La disposición del bien —venta, hipoteca, arrendamiento del inmueble completo— sigue requiriendo la intervención de ambos cónyuges o la unanimidad de copropietarios.
¿Qué pasa si construí sin licencia municipal?
La declaratoria de fábrica no sustituye la licencia. Habrá que regularizar la situación ante la municipalidad antes o durante el trámite registral, según el caso y la antigüedad de la construcción.
¿Cuánto vale más un inmueble con la fábrica declarada?
No hay un porcentaje único, pero el efecto es doble: el área inscrita coincide con la real, lo que sostiene el precio, y el comprador accede a crédito hipotecario, lo que amplía el universo de interesados.
Fuentes
- Resolución N° 00059-2026-SUNARP/SN — Modifican el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, Diario Oficial El Peruano, 07/05/2026
- Actualización registral: modifican el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios — CMS Grau
- Lexinmobiliario: modifican el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios — Payet, Rey, Cauvi, Pérez Abogados
- Sunarp uniformiza criterios para simplificar procedimientos y eliminar cargas innecesarias para actos vinculados al Registro de Predios — Sunarp, gob.pe
- Trámites más baratos en Sunarp: modifican reglamento de predios para agilizar independizaciones y ventas — La República, 31/07/2026
Cómo te ayuda EximiaHaus
Una construcción sin declarar es una venta bloqueada. Si tienes metros construidos que no figuran en la partida, esto te sirve:
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
- Tasación profesional — recibe una tasación certificada, lista para trámites bancarios y notariales.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Publicar un inmueble — anuncia tu propiedad en minutos y llega a miles de compradores e inquilinos en todo el Perú.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.