Inscribir una declaratoria de fábrica en Sunarp cuesta S/ 53,30 de derecho de calificación más el 3 por mil del valor de la construcción: por una casa cuya obra vale S/ 200.000 pagas S/ 653,30 en derechos registrales. A eso se suman los honorarios del verificador y la certificación notarial de firmas, que son libres. Por la vía de regularización solo entran obras terminadas hasta el 31 de diciembre de 2016.
La declaratoria de fábrica es el acto que incorpora la construcción a la partida registral: sin ella, el registro solo reconoce el terreno, aunque encima haya una casa de tres pisos. Es la razón por la que muchas viviendas no pueden hipotecarse ni venderse a un comprador con crédito, y regularizarla suele ser la inversión con mejor retorno que puede hacer un propietario informal. Se pide cuando terminas una obra nueva, cuando amplías (otro piso o ambientes) o cuando una remodelación cambia la estructura o la distribución.
Datos clave
- Sin fábrica inscrita, el banco financia sobre el terreno, no sobre la casa.
- Régimen aplicable: Ley 27157 y su reglamento para regularizaciones, y Ley 29090 para edificaciones con licencia.
- La Resolución 00059-2026-SUNARP/SN flexibilizó el artículo 78 del Reglamento de Inscripciones: permite la declaratoria con la intervención de un solo cónyuge o con la mayoría absoluta de copropietarios.
- Costos: honorarios profesionales del verificador, honorarios notariales libres y arancel registral tarifario.
- Tasa registral 2026 (Sunarp): S/ 53,30 fijos de calificación más 3 × valor de la construcción ÷ 1.000 de inscripción.
- Regularización por Ley 27157 (modificada por la Ley 30830): solo para construcciones terminadas hasta el 31 de diciembre de 2016, con formulario registral (FOR) y verificador inscrito en el índice de Sunarp.
- Efecto directo: sube el autovalúo y, con él, el predial. Es el costo recurrente de estar formal.
Los componentes del costo
| Concepto | Quién lo cobra | Cómo se determina |
|---|---|---|
| Planos y formulario | Verificador (arquitecto o ingeniero) | Honorarios profesionales según el área |
| Escritura o formulario registral | Notaría | Honorarios libres (DL 1049) |
| Arancel de inscripción | Sunarp | Tarifario, según el valor de la obra |
| Regularización municipal, si aplica | Municipalidad | TUPA del distrito |
| Efecto posterior en el predial | Municipalidad | Sube el autovalúo declarado |
Este artículo cubre una parte del tema; el recorrido entero, con costos, peritos, métodos y plazos de 2026, está en tasación de inmuebles en el Perú 2026: cuánto cuesta y cómo se hace.
Para ver en qué momento de la compra se revisa esto, consulta cómo verificar un inmueble antes de comprar: la guía completa.
Para comparar esta intervención con las demás y saber en qué orden hacerlas, revisa qué mejoras aumentan el valor de tu casa antes de vender.
Lo que viene antes y después de este paso está en la guía 2026 para formalizar un terreno o una casa.
¿Cuánto cuesta una declaratoria de fábrica en el Perú en 2026?
La parte que sí tiene tarifa es la de Sunarp. Según la información oficial publicada por Sunarp en junio de 2026, se paga un derecho de calificación fijo de S/ 53,30 y un derecho de inscripción de 3 por cada S/ 1.000 del valor de la construcción declarada. Así se ve con distintos valores de obra:
| Valor de la construcción | Calificación | Inscripción (3 por mil) | Total derechos Sunarp |
|---|---|---|---|
| S/ 50.000 | S/ 53,30 | S/ 150,00 | S/ 203,30 |
| S/ 100.000 | S/ 53,30 | S/ 300,00 | S/ 353,30 |
| S/ 200.000 | S/ 53,30 | S/ 600,00 | S/ 653,30 |
| S/ 350.000 | S/ 53,30 | S/ 1.050,00 | S/ 1.103,30 |
| S/ 500.000 | S/ 53,30 | S/ 1.500,00 | S/ 1.553,30 |
El resto del costo no tiene tarifa oficial: el verificador (arquitecto o ingeniero civil colegiado) cobra según el área y la complejidad, y la notaría cobra por certificar las firmas del formulario, los planos y el informe técnico. Pide ambas cotizaciones por escrito antes de empezar.
¿Qué documentos pide Sunarp para regularizar la fábrica?
Por la vía de regularización de la Ley 27157, que la Ley 30830 limitó a construcciones terminadas hasta el 31 de diciembre de 2016, Sunarp pide:
- Solicitud de inscripción de título, llenada y firmada por quien presenta el trámite.
- Formulario registral (FOR), firmado por los propietarios y por el verificador responsable, con firmas certificadas ante notario.
- Planos de ubicación, localización y distribución, firmados por el verificador, con firma certificada.
- Informe técnico de verificación, firmado por el verificador, con firma certificada.
- Declaración jurada del verificador, con firma legalizada, de que la obra no está en los supuestos de improcedencia de la Ley 30830.
- Partida de matrimonio, solo si la sociedad conyugal construyó sobre un terreno propio de uno de los cónyuges.
- Pago de los derechos registrales.
Esos supuestos de improcedencia son concretos: no se puede regularizar por esta vía una edificación levantada en zona arqueológica, de protección ecológica o de riesgo, en riberas de ríos, lagos o mares, ni una que contravenga de forma evidente los elementos básicos de seguridad. Si la obra es posterior a 2016, esta vía no aplica: hay que revisar con la municipalidad si procede una licencia de regularización conforme a la Ley 29090 antes de ir a Sunarp.
Por qué conviene aunque suba el predial
Porque el aumento del predial es pequeño frente a lo que se gana: el inmueble pasa a ser hipotecable, vendible a un comprador con crédito y valorizable por su construcción y no solo por su suelo. Un inmueble sin fábrica inscrita compite en un mercado mucho más chico y siempre con descuento. Ver Declaratoria de fábrica 2026: cuánto cuesta inscribirla y qué pasa si no la tienes.
La fábrica inscrita es también el punto de partida si quieres separar pisos en partidas distintas para venderlos o heredarlos por separado: ver cómo independizar el segundo piso de una casa.
Declaratoria de fábrica e independización: en ese orden
Son dos actos distintos que suelen confundirse. La declaratoria de fábrica hace existir en el registro lo construido; la independización divide ese predio en unidades con partida propia, para que cada piso o departamento pueda venderse, hipotecarse o heredarse por separado. Sunarp lo explica en ese orden: primero se inscribe la fábrica y recién después se independiza. Sin independización solo puedes vender el predio completo, no por unidades.
En edificios, la independización se acompaña del reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad común, que define las áreas comunes, el porcentaje de participación de cada unidad y las reglas de convivencia. Cuándo te hace falta y qué pasa si no la haces está en qué es la independización y cuándo la necesito.
Los pasos
- Verifica el estado de la partida: si figura solo el terreno, necesitas declaratoria.
- Contrata un verificador que levante planos y elabore el expediente.
- Regulariza lo municipal si la obra no tenía licencia.
- Otorga el instrumento en la notaría.
- Inscribe en Sunarp y verifica el resultado en la partida.
- Si vas a dividir, tramita la independización y, en edificios, el reglamento interno.
- Actualiza tu declaración jurada de autoavalúo en la municipalidad: una construcción no declarada tampoco está bien reflejada ahí y puede generar contingencias.
Ver licencias de obra y ¿Qué pasa si construyo sin licencia?.
No toda obra pasa por licencia: algunas refacciones menores están exceptuadas, y el detalle está en qué obras no necesitan licencia de construcción.
La novedad de 2026 que destraba casos
Antes, una declaratoria podía quedar detenida porque un cónyuge no aparecía o porque no había acuerdo unánime entre copropietarios. Con la Resolución 00059-2026-SUNARP/SN, publicada el 7 de mayo de 2026 y vigente desde el día siguiente, se admite la declaratoria con la intervención de un solo cónyuge o con la mayoría absoluta de copropietarios, y el criterio alcanza incluso a títulos que estaban en trámite. Ver qué cambia la Resolución 59-2026.
Una vez presentado el título, su avance en el registro se sigue en línea con Síguelo Sunarp, donde se ve si quedó observado, liquidado o inscrito.
Si tu casa no tiene planos, el primer paso es conseguirlos o levantarlos: lo vemos en planos de una casa ya construida: quién los hace y para qué trámites sirven.
Para no saltarte ningún paso, descarga gratis el checklist para independizar un inmueble en PDF: cada punto dice dónde se hace y qué guía del blog lo explica.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta una declaratoria de fábrica en el Perú?
En Sunarp, S/ 53,30 de calificación más el 3 por mil del valor de la construcción; para una obra de S/ 200.000 son S/ 653,30. Aparte van los honorarios del verificador y la certificación notarial de firmas, que son libres, y, si la obra es posterior a 2016, los trámites municipales que correspondan.
¿Qué es la declaratoria de fábrica?
Es el acto que incorpora la edificación a la partida registral del predio, es decir, inscribe en Sunarp lo que construiste. Antes de ella, la partida puede describir un terreno vacío aunque encima haya una casa de tres pisos.
¿Primero la declaratoria de fábrica o la independización?
Primero la declaratoria de fábrica. Una vez inscrita, recién puedes independizar los pisos o departamentos para que cada uno tenga su propia partida. En edificios, la independización va con el reglamento interno de propiedad exclusiva y común.
¿Qué pasa si no inscribo la fábrica?
El registro solo reconoce el terreno, aunque encima haya una casa de tres pisos. No puedes hipotecar la construcción, porque el banco financia sobre el terreno, y vender se complica: no puedes hacerlo a un comprador con crédito y compites en un mercado mucho más chico, siempre con descuento.
¿Sube mi impuesto predial?
Sí, porque el autovalúo incorpora la construcción: es el costo recurrente de estar formal. Aun así, ese aumento es pequeño frente a lo que ganas, porque el inmueble pasa a ser hipotecable, vendible a un comprador con crédito y valorizable por su construcción y no solo por su suelo.
¿Necesito licencia de edificación?
Para obras nuevas, sí, conforme a la Ley 29090, y la ruta pasa por la municipalidad: licencia, conformidad de obra y declaratoria de edificación. Para regularizar lo ya construido existe la vía de la Ley 27157, pero solo si la obra se terminó hasta el 31 de diciembre de 2016. Si es posterior, revisa con la municipalidad si procede una licencia de regularización antes de ir a Sunarp.
¿Qué construcciones se pueden regularizar con la Ley 27157?
Las terminadas hasta el 31 de diciembre de 2016, según la modificación de la Ley 30830. Quedan fuera las levantadas en zonas arqueológicas, de protección ecológica o de riesgo, en riberas de ríos, lagos o mares, o las que contravienen de forma evidente los elementos básicos de seguridad.
¿Qué documentos pide Sunarp para regularizar la fábrica?
La solicitud de inscripción, el formulario registral (FOR) firmado por los propietarios y el verificador, los planos de ubicación, localización y distribución, y el informe técnico de verificación, todos con firmas certificadas ante notario. También la declaración jurada del verificador de que la obra no está en los supuestos de improcedencia, y el pago de los derechos.
¿Quién puede ser el verificador?
Un ingeniero civil o arquitecto colegiado inscrito en el índice de verificadores de la zona registral correspondiente. Él constata la edificación y firma el formulario, los planos y el informe técnico, y cobra según el área y la complejidad. Sunarp publica la lista de verificadores habilitados en su web.
¿Cuánto demora?
Depende del levantamiento técnico y de la carga registral; suele medirse en semanas o meses. El circuito incluye que el verificador levante planos y arme el expediente, regularizar lo municipal si la obra no tenía licencia, otorgar el instrumento en la notaría e inscribir en Sunarp.
¿Puedo inscribirla si mi cónyuge o un copropietario no firma?
Sí, desde la Resolución 00059-2026-SUNARP/SN, publicada el 7 de mayo de 2026 y vigente desde el día siguiente. Admite la declaratoria con la intervención de un solo cónyuge o con la mayoría absoluta de copropietarios, e incluso alcanza a títulos que estaban en trámite.
¿Puedo hacerlo si el terreno está a nombre de un fallecido?
Primero hay que inscribir la sucesión, para que la partida refleje a los titulares actuales antes de declarar la construcción. Si además te faltan documentos del inmueble, revisa qué hacer en si faltan papeles.
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Fuentes
- Ley N° 27157 y su reglamento, DS 035-2006-VIVIENDA — SPIJ
- Plataforma de servicios en línea Sunarp
- Resolución N° 00059-2026-SUNARP/SN — Diario Oficial El Peruano
- Ley N° 29090, regulación de habilitaciones urbanas y edificaciones — SPIJ
- ¿Qué es la declaratoria de fábrica y por qué es importante inscribirla? Requisitos y tasas — Sunarp, 11 de junio de 2026
- Formularios registrales para la inscripción de propiedad y regularización de edificaciones — Sunarp
- Calculadora registral de derechos de inscripción — Sunarp
- Consulta de verificadores habilitados — Sunarp
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