Es una de las situaciones más frecuentes del mercado peruano: la casa tiene tres pisos, pero en Registros Públicos figuran dos. Esos metros construidos y no inscritos son, para el banco y para la partida registral, metros que no existen. Y lo que no existe, no se financia ni se paga.
Datos clave
- Declaratoria de fábrica: es el acto que incorpora lo construido a la partida registral.
- Sin ella: el crédito hipotecario cubre solo lo inscrito, no lo real.
- Regularización: la Ley N° 27157 y su reglamento establecen el procedimiento.
- Intervienen un verificador responsable, la municipalidad y Sunarp.
- Efecto en el precio: el comprador al contado descuenta; el comprador con crédito ni siquiera puede.
Antes de publicar conviene leer qué hacer para vender tu casa o departamento en Lima: pasos, costos y plazos.
Qué pierdes exactamente
| Comprador | Qué pasa con los metros no inscritos |
|---|---|
| Con crédito hipotecario | La tasación del banco y la garantía se basan en lo inscrito: no los financia |
| Al contado | Los paga, pero con descuento por el riesgo y el costo de regularizar |
| Inversionista | Los descuenta al costo completo de la regularización más el tiempo |
| Comprador con bono o subsidio | Queda fuera: el programa exige inmueble saneado |
Elaboración EximiaHaus con el marco de la Ley N° 27157 y su TUO reglamentario (DS N° 035-2006-VIVIENDA) y la práctica de evaluación bancaria.
Lo que viene antes y después de este paso está en la guía para vender una propiedad en 2026.
Este artículo cubre una verificación concreta; las diez, con lo que cuesta cada documento en 2026 y la señal que obliga a frenar, están en qué revisar antes de comprar un departamento.
Las ocho etapas para subirle el valor a un inmueble antes de venderlo, con tablas de costos, plazos y las dos vías para regularizar lo construido, están reunidas en la guía completa para aumentar el valor de una casa antes de vender.
Cómo se regulariza
El procedimiento pasa por un verificador responsable inscrito en el índice correspondiente, que levanta los planos y el informe técnico de lo efectivamente construido; con eso se tramita el FUE ante la municipalidad y luego se inscribe la declaratoria de fábrica en Sunarp. Lo que más demora no suele ser el registro, sino conseguir que lo construido cumpla con los parámetros urbanísticos y las condiciones mínimas exigibles.
Los parámetros de tu lote están en el certificado de parámetros urbanísticos.
Si no hay tiempo para regularizar
Hay dos caminos honestos. El primero: vender declarando la situación, poniendo precio solo a lo inscrito y presentando lo demás como potencial —con el costo estimado de regularización sobre la mesa—. El segundo: pactar con el comprador que la regularización se inicie antes de la firma y se complete como condición, con parte del precio retenida hasta la inscripción.
Lo que no funciona es callarlo: el comprador lo descubre en la primera visita comparando la partida con lo que ve.
Ojo con lo que sí o sí hay que revisar antes
Antes de iniciar la regularización conviene confirmar dos cosas: que lo construido respeta los parámetros urbanísticos del lote —altura, retiros, área libre— y que no invade propiedad de terceros ni la vía pública. Si la ampliación excede la altura permitida o se comió el área libre exigida, la regularización se complica y a veces obliga a demoler parte de lo construido.
Ese diagnóstico lo hace el verificador antes de levantar planos, y es plata bien invertida: saber de entrada si el caso es regularizable o no evita empezar un trámite que no va a terminar.
Cuánto vale regularizar
Depende del metraje, de la complejidad del inmueble y de si lo construido cumple o no con la normativa. Hay que contar honorarios del verificador, tasas municipales y registrales, y el tiempo del trámite. En la mayoría de los casos el costo es bastante menor que el descuento que aplica un comprador al contado, y por eso suele convenir hacerlo antes de publicar.
El resto del expediente está en Vender un inmueble: los documentos que el notario te va a pedir, y el proceso general, en cómo vender mi departamento paso a paso.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender una casa con un piso no declarado?
Sí, pero solo a compradores al contado y con descuento: el banco financia sobre lo inscrito, no sobre lo construido.
¿Qué es la declaratoria de fábrica?
El acto que incorpora la edificación a la partida registral del predio. Sin ella, la construcción no consta en Registros Públicos.
¿Cómo se regulariza una ampliación?
Con un verificador responsable que levanta planos e informe técnico, el trámite del FUE en la municipalidad y la inscripción en Sunarp, según la Ley N° 27157.
¿Conviene regularizar antes de vender?
En general sí: el costo suele ser menor que el descuento que aplica el mercado, y amplía el universo de compradores a los que usan crédito.
¿Qué pasa si no digo nada?
El comprador lo detecta comparando la partida con lo que ve, y descubrirlo tarde suele costar la operación entera.
Fuentes
- TUO del Reglamento de la Ley N° 27157, DS N° 035-2006-VIVIENDA (declaratoria de fábrica y propiedad exclusiva y común)
- Sunarp — solicitar copia literal de una partida registral
- Sunarp — protege tu propiedad de posibles estafas inmobiliarias
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, DS N° 156-2004-EF (predial, arbitrios y alcabala)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Regularizar antes de publicar es lo que recupera el valor de esos metros:
- Asesoría legal inmobiliaria — revisión de partida y cargas, minuta, arras y seguimiento de la inscripción antes de que firmes.
- Tasación certificada — informe firmado por perito acreditado, listo para el banco, la notaría o un juzgado.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Publicar un inmueble — anuncia tu propiedad en minutos, con ficha completa y video automático del aviso.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.
