Es una de las situaciones más frecuentes del mercado peruano: la casa tiene tres pisos, pero en Registros Públicos figuran dos. Esos metros construidos y no inscritos son, para el banco y para la partida registral, metros que no existen. Y lo que no existe, no se financia ni se paga.
Datos clave
- Declaratoria de fábrica: es el acto que incorpora lo construido a la partida registral.
- Sin ella: el crédito hipotecario cubre solo lo inscrito, no lo real.
- Regularización: la Ley N° 27157 y su reglamento establecen el procedimiento.
- Intervienen un verificador responsable, la municipalidad y Sunarp.
- Efecto en el precio: el comprador al contado descuenta; el comprador con crédito ni siquiera puede.
Qué pierdes exactamente
| Comprador | Qué pasa con los metros no inscritos |
|---|---|
| Con crédito hipotecario | La tasación del banco y la garantía se basan en lo inscrito: no los financia |
| Al contado | Los paga, pero con descuento por el riesgo y el costo de regularizar |
| Inversionista | Los descuenta al costo completo de la regularización más el tiempo |
| Comprador con bono o subsidio | Queda fuera: el programa exige inmueble saneado |
Elaboración EximiaHaus con el marco de la Ley N° 27157 y su TUO reglamentario (DS N° 035-2006-VIVIENDA) y la práctica de evaluación bancaria.
Cómo se regulariza
El procedimiento pasa por un verificador responsable inscrito en el índice correspondiente, que levanta los planos y el informe técnico de lo efectivamente construido; con eso se tramita el FUE ante la municipalidad y luego se inscribe la declaratoria de fábrica en Sunarp. Lo que más demora no suele ser el registro, sino conseguir que lo construido cumpla con los parámetros urbanísticos y las condiciones mínimas exigibles.
Los parámetros de tu lote están en el certificado de parámetros urbanísticos.
Si no hay tiempo para regularizar
Hay dos caminos honestos. El primero: vender declarando la situación, poniendo precio solo a lo inscrito y presentando lo demás como potencial —con el costo estimado de regularización sobre la mesa—. El segundo: pactar con el comprador que la regularización se inicie antes de la firma y se complete como condición, con parte del precio retenida hasta la inscripción.
Lo que no funciona es callarlo: el comprador lo descubre en la primera visita comparando la partida con lo que ve.
Ojo con lo que sí o sí hay que revisar antes
Antes de iniciar la regularización conviene confirmar dos cosas: que lo construido respeta los parámetros urbanísticos del lote —altura, retiros, área libre— y que no invade propiedad de terceros ni la vía pública. Si la ampliación excede la altura permitida o se comió el área libre exigida, la regularización se complica y a veces obliga a demoler parte de lo construido.
Ese diagnóstico lo hace el verificador antes de levantar planos, y es plata bien invertida: saber de entrada si el caso es regularizable o no evita empezar un trámite que no va a terminar.
Cuánto vale regularizar
Depende del metraje, de la complejidad del inmueble y de si lo construido cumple o no con la normativa. Hay que contar honorarios del verificador, tasas municipales y registrales, y el tiempo del trámite. En la mayoría de los casos el costo es bastante menor que el descuento que aplica un comprador al contado, y por eso suele convenir hacerlo antes de publicar.
El resto del expediente está en el checklist de documentos para vender, y el proceso general, en cómo vender mi departamento paso a paso.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender una casa con un piso no declarado?
Sí, pero solo a compradores al contado y con descuento: el banco financia sobre lo inscrito, no sobre lo construido.
¿Qué es la declaratoria de fábrica?
El acto que incorpora la edificación a la partida registral del predio. Sin ella, la construcción no consta en Registros Públicos.
¿Cómo se regulariza una ampliación?
Con un verificador responsable que levanta planos e informe técnico, el trámite del FUE en la municipalidad y la inscripción en Sunarp, según la Ley N° 27157.
¿Conviene regularizar antes de vender?
En general sí: el costo suele ser menor que el descuento que aplica el mercado, y amplía el universo de compradores a los que usan crédito.
¿Qué pasa si no digo nada?
El comprador lo detecta comparando la partida con lo que ve, y descubrirlo tarde suele costar la operación entera.
Fuentes
- TUO del Reglamento de la Ley N° 27157, DS N° 035-2006-VIVIENDA (declaratoria de fábrica y propiedad exclusiva y común)
- Sunarp — solicitar copia literal de una partida registral
- Sunarp — protege tu propiedad de posibles estafas inmobiliarias
- TUO de la Ley de Tributación Municipal, DS N° 156-2004-EF (predial, arbitrios y alcabala)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Regularizar antes de publicar es lo que recupera el valor de esos metros:
- Asesoría legal inmobiliaria — acompañamiento en compraventa, contratos y saneamiento para que operes con seguridad.
- Tasación profesional — recibe una tasación certificada, lista para trámites bancarios y notariales.
- Valorizador Inmobiliario — estima el valor de tu propiedad al instante con nuestro modelo de IA y datos reales del mercado.
- Publicar un inmueble — anuncia tu propiedad en minutos y llega a miles de compradores e inquilinos en todo el Perú.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.