Una casa construida sin licencia y sin declaratoria de fábrica jurídicamente no existe: la partida solo registra el terreno. Eso significa que no se puede hipotecar el inmueble por su valor real, que el comprador no accede a crédito y que la tasación siempre queda por debajo. La Ley 27157 creó el procedimiento para corregirlo.
Datos clave
- Verificador responsable: el trámite se apoya en un profesional inscrito en el índice de verificadores, que constata lo construido y firma el informe.
- Documento clave: el Formulario Único junto con los planos y la memoria descriptiva de lo efectivamente edificado.
- Resultado: inscripción de la declaratoria de fábrica en la partida del predio.
- Efecto práctico: el inmueble pasa a valer y a poder financiarse por lo que realmente es, no por el terreno.
¿Cuáles son los pasos?
| Paso | Qué implica | Quién interviene |
|---|---|---|
| 1. Verificación previa | Comprobar qué está inscrito y qué está construido | Propietario y asesor |
| 2. Contratación del verificador | Inspección y levantamiento de lo edificado | Verificador inscrito |
| 3. Planos y memoria descriptiva | Documentación técnica de la edificación | Arquitecto o ingeniero |
| 4. Formulario y declaración | Presentación del expediente | Propietario |
| 5. Inscripción | Calificación registral e inscripción de la fábrica | Sunarp |
| 6. Actualización municipal | Declaración jurada de predial con la nueva construcción | Municipalidad |
¿Cuánto cuesta y qué se gana?
El costo se compone de honorarios del verificador, planos, derechos registrales y, según el caso, multas o pagos municipales. Lo que se gana es medible: un inmueble con fábrica inscrita se tasa por construcción y terreno, mientras que uno sin declaratoria se tasa prácticamente como terreno. Antes de decidir, conviene ver la diferencia en números con el Valorizador Inmobiliario y revisar cuánto cuesta inscribir una declaratoria de fábrica.
¿Qué pasa con los pisos que agregué después?
Es el caso más común y el que más problemas causa al vender: pisos adicionales, azoteas techadas y ampliaciones que no figuran en ningún lado. La regla es la misma: si no está inscrito, no existe para el registro ni para el banco. Ver pisos adicionales y azoteas sin licencia y declaratoria de fábrica e independización.
¿Y si el predio tiene varias unidades?
Entonces la regularización suele venir acompañada de reglamento interno e independización, para que cada departamento tenga partida propia y pueda venderse por separado. Ver qué es la independización.
Preguntas frecuentes
¿Aplica a cualquier edificación?
Aplica a las que cumplen los requisitos y fechas que la normativa vigente señala. Es lo primero que se verifica.
¿Me pueden multar por regularizar?
Puede haber pagos municipales asociados. Aun así, el costo de no regularizar suele ser mayor.
¿Sirve si la construcción no respeta los parámetros?
Ahí se complica: hay que revisar el certificado de parámetros antes de iniciar. Ver certificado de parámetros.
¿Puedo vender mientras regularizo?
Puedes, pero venderás por menos y limitarás el universo de compradores a quienes paguen al contado.
¿Sube el predial?
Sí, porque se declara más construcción. Ese aumento es parte del cálculo, y aun así suele convenir.
Fuentes
- Ley 27157 — régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común, y regularización de edificaciones
- D.S. 035-2006-VIVIENDA — TUO del Reglamento de la Ley 27157
- TUO de la Ley 29090 — Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones (D.S. 006-2017-VIVIENDA)
- Sunarp — Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
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