Publícala tal como está y dilo desde el título: existe un comprador que busca exactamente eso y paga por la oportunidad de hacerla a su gusto. El error es maquillar el estado con fotos ventajosas y esperar que no se note: el interesado equivocado viene, se decepciona en la visita y no vuelve, mientras el comprador correcto —que buscaba una casa para refaccionar— nunca vio tu aviso porque no decía lo que él estaba buscando.
Datos clave
- El comprador correcto: quien quiere refaccionar a su gusto, y el inversionista que compra para revender.
- Palabras que atraen a ese comprador: "para refaccionar", "en el estado en que está", "ideal para remodelar".
- El precio debe reflejarlo: el comprador descuenta el costo de la obra más un margen.
- Ventaja legal: declarar el estado real cumple con la obligación de información veraz y evita reclamos.
- Ojo: revisa si la propiedad tiene ampliaciones no declaradas, que hay que informar.
¿Qué arreglo antes de publicar y qué no?
Arregla lo barato que elimina rechazo —limpieza profunda, retiro de escombros y muebles rotos, ventilación, focos, y tratar filtraciones activas— y no arregles lo caro. Una remodelación a medias en una casa que necesita obra completa no se recupera: el comprador la va a demoler igual. Lo que sí conviene es que la casa esté limpia y vacía, porque eso permite ver la estructura, los ambientes y el potencial.
| Situación | Cómo publicarla | Comprador |
|---|---|---|
| Necesita pintura y detalles | Arreglar y publicar normal | Familia |
| Cocina y baños obsoletos | "Para remodelar a tu gusto" | Familia con presupuesto de obra |
| Instalaciones por renovar | Declararlo, precio acorde | Comprador con obra planificada |
| Estructura comprometida | Declararlo con claridad | Inversionista o constructor |
| Vale por el terreno | Publicar como terreno con construcción | Constructor |
Elaboración propia, septiembre de 2026.
¿Cómo escribo el aviso?
Con honestidad y con números. "Casa de 180 m² en [zona], para refaccionar: instalaciones eléctricas y sanitarias por renovar, cocina y baños originales, estructura en buen estado. Precio ajustado a su condición." Ese texto filtra perfectamente: espanta a quien busca entrar a vivir y atrae a quien tiene presupuesto de obra y quiere ubicación por menos dinero.
¿Muestro los defectos en las fotos?
Sí, los relevantes. Parece contraintuitivo y funciona: quien ve las fotos de la cocina antigua y aun así escribe, es un interesado real. Además, la coherencia entre lo que muestran las fotos y lo que se ve en la visita genera confianza para toda la negociación posterior. Lo que sí conviene es fotografiar con buena luz y con la casa limpia: estado no es sinónimo de desorden.
¿Cómo pongo el precio?
Partiendo del valor de una casa equivalente en buen estado y descontando el costo estimado de la obra más el margen que el comprador espera por asumir el trabajo y el riesgo. Si pides el precio de una casa remodelada por una que necesita obra, tu aviso simplemente no compite. Y si tienes un presupuesto de obra hecho por un profesional, mencionarlo en el aviso es un argumento potente.
Ese comprador tiene su propio negocio, y conviene entender cómo calcula: cómo funciona el flipping inmobiliario.
Preguntas frecuentes
¿Debo declarar los problemas estructurales?
Sí. Ocultar defectos relevantes puede derivar en reclamos y en responsabilidad por vicios ocultos.
¿Conviene un informe técnico previo?
Ayuda mucho: convierte la incertidumbre del comprador en un número y suele mejorar las ofertas.
¿Se puede vender con crédito hipotecario?
Depende de la tasación y del estado. Propiedades muy deterioradas suelen requerir compra al contado.
¿Y si tiene ampliaciones sin declarar?
Debe informarse. Condiciona el crédito del comprador y suele exigir regularización.
¿Es mejor demolerla antes de vender?
Casi nunca: demoler cuesta y elimina opciones. Deja que el comprador decida qué hacer.
Si quieres el proceso entero, paso a paso, está en nuestra guía completa de la venta.
Fuentes
- Sunarp — Registro de Predios y publicidad registral
- Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento
- Autoridad Nacional del Agua — derechos de uso de agua
Cómo te ayuda EximiaHaus
Herramientas para un inmueble que necesita más explicación:
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