Cuatro números explican todo lo que le pasa a un aviso: vistas, consultas, visitas y ofertas. No importa tanto el valor absoluto de cada uno como la caída entre uno y el siguiente, porque ahí está el problema.
Datos clave
- Vistas: cuánta gente abrió la ficha. Mide visibilidad.
- Consultas: cuántos escribieron. Mide si el aviso convence.
- Visitas: cuántos fueron a verlo. Mide si la consulta era real.
- Ofertas: cuántos ofrecieron. Mide si el inmueble sostiene el precio en persona.
- Referencia práctica: entre 1 y 3 consultas por cada 100 vistas es un rango sano.
¿Cómo se lee la caída entre etapas?
| Dónde cae | Diagnóstico | Corrección |
|---|---|---|
| Pocas vistas | No apareces en las búsquedas | Revisar filtros, precio de tramo, destacado |
| Vistas → consultas | El aviso no convence | Fotos, descripción, precio |
| Consultas → visitas | Respuesta lenta o datos que decepcionan | Responder en el día, informar mantenimiento y requisitos |
| Visitas → ofertas | El inmueble no sostiene el precio en persona | Corregir estado visible o ajustar precio |
| Ofertas muy bajas | El mercado te dice su número | Reevaluar con comparables |
Las doce etapas de un aviso que recibe consultas, con lo que exige la ley en 2026, están reunidas en la guía 2026 para publicar y anunciar tu propiedad.
Para ver qué canal rinde en cada etapa del embudo y cuánto conviene invertir, revisa la guía de estrategias, canales y costos del marketing inmobiliario.
¿Cada cuánto los reviso?
A los 7 días, a los 14 y después quincenal. La primera semana te dice si estás visible; la segunda, si convences. Después de la cuarta semana sin ofertas, el problema ya no es de rodaje: es estructural, y esperar no lo resuelve.
¿Qué métrica engaña más?
Las vistas. Son fáciles de subir —con un destacado, con una publicación en redes— y dan sensación de progreso sin que nada avance. La métrica honesta es la tasa de consulta: consultas divididas entre vistas. Si esa tasa es buena y las vistas son pocas, comprar visibilidad tiene sentido; si la tasa es mala, comprar visibilidad es tirar dinero. Está desarrollado en publicar gratis o pagar por destacar.
¿Y si soy una inmobiliaria con veinte avisos?
La lectura es la misma pero por inmueble, y la decisión es de asignación: a qué propiedades les das el destacado y a cuáles el material nuevo. Con la tabla de diagnóstico se decide en quince minutos. Ver cómo publicar toda la cartera.
Qué significa cada combinación de esas métricas está en cuántas visitas son normales antes de una oferta.
¿Qué cuentas hago con esos cuatro números?
Los números sueltos dicen poco; las proporciones entre etapas dicen dónde está el problema. Estas son las divisiones que conviene hacer cada vez que revisas:
- Consultas entre vistas. Si en una semana tuviste 500 vistas y 2 consultas, tu tasa es de 0,4 por cada 100 vistas, por debajo del rango sano de 1 a 3. El aviso se ve, pero no convence.
- Visitas agendadas entre consultas. Mide qué tan bien respondes. Si muchas consultas no llegan a cita, revisa tu tiempo de respuesta y propón horarios concretos en el primer mensaje.
- Visitas realizadas entre agendadas. Mide el compromiso. Si te dejan plantado a menudo, confirma la cita el día anterior y asegúrate de que el interesado ya conoce el precio y el mantenimiento.
- Ofertas entre visitas realizadas. Mide si el inmueble sostiene el precio cuando lo ven en persona.
Separar las visitas agendadas de las realizadas es el ajuste que más aclara el diagnóstico, porque cada una se corrige con algo distinto.
Ten paciencia con la primera semana: la mayoría de compradores compara en más de un portal antes de escribir, así que al principio es esperable tener bastantes vistas y pocas consultas.
¿Cómo llevo el registro sin herramientas caras?
Basta una hoja de cálculo con una fila por consulta y cinco columnas:
- Fecha de la consulta.
- Canal de origen: el portal, una red social, un referido.
- Si se agendó visita.
- Si la visita se realizó.
- Si hubo oferta y por cuánto.
Actualizarla toma unos minutos por semana. En un par de meses te dirá algo que ninguna plataforma muestra: de qué canal llegan los interesados que de verdad visitan y ofertan. Casi nunca es el canal con más vistas, y saberlo te permite concentrar tiempo y presupuesto donde rinden.
¿Qué métricas de redes sociales sí valen la pena?
Si difundes el inmueble en redes, ignora los "me gusta" y los seguidores: miden alcance, no intención de compra. Mira solo estas tres:
- Retención del video: cuánto tiempo lo ven. Te dice si los primeros segundos atrapan.
- Guardados: alguien quiere volver a verlo. Es lo más parecido a una intención real dentro de una red.
- Compartidos: en inmuebles suelen significar que alguien se lo envió a la persona con quien va a decidir.
Aun así, el número que manda sigue siendo la consulta. Una publicación con muchos guardados y ninguna consulta te indica que el contenido gusta, pero que falta algo para dar el paso: el precio, la ubicación o un llamado claro a escribir.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas vistas son "buenas"?
Depende del distrito y del rango de precio. Compárate contigo mismo semana a semana, no con un número absoluto.
¿Las vistas incluyen las mías?
Evita revisar tu propio aviso muchas veces; distorsiona tu lectura del dato.
¿Cuántas visitas se necesitan para vender?
Varía por tipo y precio. Ver cuántas visitas necesitas para vender.
¿Debo contar las consultas que no responden después?
Cuéntalas: son consultas. Si muchas se enfrían, revisa tu tiempo de respuesta.
¿Sirve comparar con el mes anterior?
Sí, sobre todo después de un cambio: nuevo precio, nuevas fotos o destacado activo.
Fuentes
- CODIP — Real Estate Data Analytics: perfil del comprador de vivienda y ventas 1S-2026 en Lima y Callao
- RPP (agosto 2026) — Scotiabank: récord de ventas de 28.000 viviendas y más de 45.000 créditos hipotecarios en 2026
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