¿Cuánto cuesta un departamento en Independencia?

Independencia promedia S/ 4.700 por m² y tiene la tasa de absorción más alta de Lima. Cuánto sale cada tipología, cuánto pide de entrada y qué significa comprar en un mercado que rota rápido.

Independencia tiene el ritmo de venta más rápido de Lima: más de un octavo del inventario disponible se coloca cada mes. Con un promedio de S/ 4.700 por m², un 2 dormitorios queda alrededor de S/ 305.500. Precio de entrada bajo y rotación alta son la combinación que explica por qué las constructoras miran hoy Lima Norte.

Datos clave

Precio por m²: S/ 4.700.
2 dormitorios (65 m²): alrededor de S/ 305,500.
Entrada completa: cerca de S/ 71,670.
Cuota estimada a 20 años: S/ 2,121 al mes.
Ingreso sugerido: unos S/ 7,635 netos al mes.

Precio total por tipología en Independencia

Con el promedio distrital de AAMI para el primer trimestre de 2026, los formatos quedan así:

Tipología	Precio estimado	Inicial 20%	Alcabala	Cuota a 20 años
45 m² · 1 dormitorio	S/ 211,500	S/ 42,300	S/ 4,695	S/ 1,468
65 m² · 2 dormitorios	S/ 305,500	S/ 61,100	S/ 7,515	S/ 2,121
85 m² · 3 dormitorios	S/ 399,500	S/ 79,900	S/ 10,335	S/ 2,774
110 m² · 3 dormitorios amplio	S/ 517,000	S/ 103,400	S/ 13,860	S/ 3,589

Estimación de EximiaHaus: área típica de cada tipología × precio por m² de Independencia (S/ 4.700, promedio distrital de AAMI, 1T2026). Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT, con la UIT 2026 en S/ 5.500. Cuota: sistema francés a TEA 8,5% y 20 años sobre el 80% del precio. Son estimaciones para ordenar el presupuesto, no una tasación.

La entrada de verdad: inicial, alcabala y gastos

El error más común al presupuestar es guardar solo la cuota inicial y descubrir el resto en la notaría. Sobre los tres formatos más buscados de Independencia, la cuenta del día de la firma queda así:

Tipología	Inicial 20%	Alcabala	Gastos (1%)	Entrada total
45 m² · 1 dormitorio	S/ 42,300	S/ 4,695	S/ 2,115	S/ 49,110
65 m² · 2 dormitorios	S/ 61,100	S/ 7,515	S/ 3,055	S/ 71,670
85 m² · 3 dormitorios	S/ 79,900	S/ 10,335	S/ 3,995	S/ 94,230

Cálculo de EximiaHaus. Los gastos notariales, registrales y de tasación se estiman en 1% del precio; varían por notaría y por banco.

Qué significa una absorción alta

La tasa de absorción mide qué porcentaje del inventario disponible se vende cada mes. Una tasa alta indica que la oferta no alcanza para la demanda: los proyectos se agotan rápido. Para el comprador significa dos cosas concretas: menos margen para negociar y menos tiempo para decidir. Para el inversionista, que la reventa en la zona es líquida.

El motor del distrito

Independencia concentra uno de los ejes comerciales más importantes de Lima Norte y está sobre la línea del corredor de transporte que conecta con el centro. Empleo formal cerca, transporte y precio accesible: es la ecuación que sostiene la demanda de vivienda del distrito.

¿Te alcanza? La cuenta del sueldo

Los bancos suelen aceptar que la cuota no pase de alrededor del 30% del ingreso neto familiar. Con esa regla, un 65 m² · 2 dormitorios en Independencia pide un ingreso de unos S/ 7,635 al mes —ya contando los seguros de desgravamen e inmueble, que suman cerca de un 8% sobre la cuota—. Un 45 m² · 1 dormitorio baja esa exigencia a unos S/ 5,286.

A quién le conviene comprar aquí

A quien compra su primera vivienda con crédito y necesita que la cuota entre en un sueldo promedio, y al inversionista que busca ticket bajo con rotación rápida. En ambos casos, la velocidad del mercado obliga a llegar con el crédito preaprobado.

Ver también: el precio por m² de Independencia en 2026, cómo es vivir en Independencia y cuánto cuesta un departamento en Los Olivos.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto cuesta un departamento de 2 dormitorios en Independencia?

Alrededor de S/ 305.500 con el promedio distrital de S/ 4.700 por m².

¿Por qué se venden tan rápido los proyectos?

Porque la tasa de absorción del distrito es la más alta del ranking: la oferta disponible es baja frente a la demanda.

¿Cuánto necesito ganar para comprar aquí?

Para un 2 dormitorios, alrededor de S/ 7.600 netos mensuales con la regla del 30%.

¿Puedo usar un bono del Estado para comprar en Independencia?

Los precios del distrito entran en el rango de varios programas de vivienda; conviene revisar los topes vigentes de cada uno.

¿Conviene comprar en planos aquí?

Es habitual por el ritmo de ventas. Antes de separar, hay que revisar a la constructora y el estado del proyecto.

¿Cuánto rinde alquilar en Independencia?

El ticket bajo mejora la rentabilidad frente a distritos centrales, con rentas menores en valor absoluto.

Más al norte, con el ticket más bajo de la zona: cuánto cuesta un departamento en Carabayllo.

Para comparar dentro de Lima Norte: el mismo cálculo en Puente Piedra.

Fuentes

Cómo te ayuda EximiaHaus

Con el presupuesto claro, el siguiente paso es ver qué hay disponible hoy y, si además tienes un inmueble para vender o alquilar, ponerlo a trabajar:

Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
Calculadora de cuota de crédito hipotecario — calcula tu cuota mensual con seguros incluidos, o averigua cuánto te alcanza según el sueldo que tienes.
Publica tu primera propiedad gratis — crea tu cuenta y publica tu primer aviso sin costo: fotos, ubicación en el mapa, contacto directo por WhatsApp y estadísticas de visitas.
Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.

¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.