¿Cuánto cuesta un departamento en Carabayllo? En 2026, Carabayllo parte desde S/ 2.700 por metro cuadrado, uno de los precios más bajos de Lima. A ese valor, un departamento de 60 m² cuesta alrededor de S/ 162.000, exige una inicial del 20% de S/ 32.400 y deja una cuota cercana a S/ 1.125 al mes a 20 años. Y es el distrito donde más crecieron las ventas de Lima Norte: de 50 a 77 unidades en un año.
Datos clave
- Precio de entrada: desde S/ 2.700 por m² (julio de 2026).
- 60 m², 2 dormitorios: alrededor de S/ 162.000.
- Cuota estimada: S/ 1.125 al mes a 20 años.
- Ventas +54%: de 50 a 77 viviendas nuevas entre el 1T2025 y el 1T2026.
- Vivienda social: el tope de S/ 136.100 para 40 m² calza con margen.
Precio total por tipología en Carabayllo
| Tipología | Precio estimado | Inicial 20% | Alcabala | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| 40 m² · 1 dormitorio | S/ 108.000 | S/ 21.600 | S/ 1.590 | S/ 750 |
| 60 m² · 2 dormitorios | S/ 162.000 | S/ 32.400 | S/ 3.210 | S/ 1.125 |
| 80 m² · 3 dormitorios | S/ 216.000 | S/ 43.200 | S/ 4.830 | S/ 1.500 |
| 100 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 270.000 | S/ 54.000 | S/ 6.450 | S/ 1.875 |
Estimación de EximiaHaus: área típica de cada tipología × precio por m² del distrito. Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT, con la UIT 2026 en S/ 5.500. Cuota: sistema francés a 8,5% anual, 20 años, sobre el 80% del precio, sin seguros. Son estimaciones para ordenar el presupuesto, no una tasación ni una oferta de crédito. Precio de entrada del distrito según el reporte de julio de 2026 (La República). En zonas consolidadas y proyectos con más equipamiento el precio real sube.
Cuánto cuesta con inicial de 7,5% en lugar de 20%
La tabla anterior usa la inicial del 20% de un crédito hipotecario común. En Carabayllo buena parte de la oferta nueva se financia con el Nuevo Crédito Mivivienda, que admite una inicial desde 7,5%. Eso baja mucho el dinero que hay que tener ahorrado, a cambio de una cuota mayor porque se financia más capital. Así cambia cada tipología:
| Tipología | Precio estimado | Inicial 7,5% | Monto financiado | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| 40 m² · 1 dormitorio | S/ 108.000 | S/ 8.100 | S/ 99.900 | S/ 867 |
| 60 m² · 2 dormitorios | S/ 162.000 | S/ 12.150 | S/ 149.850 | S/ 1.300 |
| 80 m² · 3 dormitorios | S/ 216.000 | S/ 16.200 | S/ 199.800 | S/ 1.734 |
| 100 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 270.000 | S/ 20.250 | S/ 249.750 | S/ 2.167 |
Cálculo de EximiaHaus con los mismos supuestos de la tabla anterior (8,5% anual, 20 años, sistema francés, sin seguros) y la inicial mínima de 7,5% del Nuevo Crédito Mivivienda. No descuenta el Bono del Buen Pagador, que reduce el monto financiado según el tramo de valor de la vivienda. La tasa real la fija cada banco tras evaluar al comprador.
Comparando las dos tablas: en el departamento de 60 m², la inicial baja de S/ 32.400 a S/ 12.150 (S/ 20.250 menos) y la cuota sube de S/ 1.125 a S/ 1.300 (S/ 175 más al mes). Para quien tiene ingresos estables pero poco ahorro, esa es la diferencia entre comprar este año o seguir alquilando.
Con bono, la entrada baja mucho
En el rango de precios de Carabayllo, la vivienda de interés social entra sin forzar nada: el tope es S/ 136.100 para 40 m². Y el Nuevo Crédito Mivivienda pide una inicial mínima de 7,5% en lugar del 20% de la tabla, con un Bono del Buen Pagador que llega a S/ 27.800 en el tramo de viviendas de S/ 69.900 a S/ 99.600. En una vivienda de S/ 108.000, la diferencia entre financiar con crédito común o con Mivivienda son decenas de miles de soles de entrada.
El mapa de dónde alcanza el programa está en en qué distritos de Lima alcanza la vivienda social.
Qué mirar antes de comprar
El distrito es enorme y desigual: la zona consolidada cerca de la avenida Túpac Amaru, los condominios nuevos, el área rural del valle del Chillón y las zonas de crecimiento reciente son mercados distintos. Antes de decidir conviene verificar tres cosas concretas: conexión real de agua y desagüe, acceso pavimentado hasta la puerta y partida registral sin cargas.
El panorama de precios está en el precio del m² en Carabayllo, y el día a día, en cómo es vivir en Carabayllo.
Lo que hay publicado hoy en Carabayllo
En el inventario de EximiaHaus, al 1 de octubre de 2026, la oferta activa en Carabayllo son casas y lotes, no departamentos: una casa de dos pisos de 76 m² con 3 dormitorios en Villa Club a US$ 55.882, una casa de 160 m² a US$ 175.000, y lotes de 131 m² (US$ 66.000), 168 m² en la urbanización Santo Domingo (US$ 80.000) y 180 m² sobre la avenida Universitaria (US$ 36.764). El dato sirve para una comparación que el comprador debe hacer: por lo que cuesta un departamento nuevo de 60 m² se encuentran casas con terreno propio, aunque usadas y sin bono. El listado cambia a diario y se consulta en propiedades en Carabayllo.
Agua y servicios: lo que pesa en el costo real de vivir en Carabayllo
El precio de compra no es el único costo. Según el informe de la Sunass y REDES publicado en febrero de 2026, Carabayllo registra uno de los consumos de agua más bajos de Lima y Callao, 104 litros por persona al día frente al promedio de 134 de la ciudad, y el mismo informe advierte que solo 19 de los 46 distritos de Lima y Callao tienen agua las 24 horas. La Sunass explica que donde el servicio es intermitente el consumo se limita a lo indispensable. Para el comprador la lectura es práctica: antes de separar, preguntar en el edificio o la urbanización cuántas horas de servicio tiene la red y si el proyecto cuenta con cisterna y tanque elevado. En un distrito tan desigual como Carabayllo, esa pregunta vale tanto como el precio por metro cuadrado.
Comprar en planos en un distrito que crece
Buena parte de la oferta nueva se vende antes de estar construida, lo que permite pagar la inicial en cuotas durante la obra. La contrapartida es el riesgo de ejecución: conviene revisar quién es el desarrollador, qué proyectos entregó antes, qué dice el cronograma de pagos y qué garantías ofrece si la entrega se atrasa. Ese análisis vale más que cualquier descuento de preventa.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un departamento de 2 dormitorios en Carabayllo?
Alrededor de S/ 162.000 para 60 m², con el precio de entrada de S/ 2.700 por m² del distrito.
¿Cuál sería la cuota mensual?
Cerca de S/ 1.125 al mes financiando el 80% a 20 años, sin contar seguros.
¿Puedo comprar con Techo Propio o Mivivienda?
Sí. Es uno de los distritos donde el tope de S/ 136.100 calza con margen, y el Bono del Buen Pagador llega hasta S/ 27.800 según el valor de la vivienda.
¿Cuánto se paga de alcabala?
El 3% sobre el exceso de S/ 55.000: unos S/ 3.210 en una compra de S/ 162.000.
¿Por qué crecen tanto las ventas en Carabayllo?
Porque el precio del suelo permite construir dentro del tope de la vivienda social y el comprador accede con bono e inicial de 7,5%.
¿Cuánto necesito de inicial para un departamento en Carabayllo?
Con un crédito común, el 20%: S/ 32.400 en un departamento de S/ 162.000. Con el Nuevo Crédito Mivivienda, desde 7,5%: S/ 12.150 para el mismo departamento, con una cuota que sube a unos S/ 1.300.
¿Cuánto cuesta un departamento de 3 dormitorios en Carabayllo?
Tomando 80 m² como área típica y el precio de entrada de S/ 2.700 por m², alrededor de S/ 216.000; con 100 m², unos S/ 270.000. En proyectos con más equipamiento el precio real es mayor.
¿Hasta qué área entra un departamento de Carabayllo en el tope de vivienda social?
Con el precio de entrada de S/ 2.700 por m², el tope de S/ 136.100 alcanza para unos 50 m²; a precios mayores el área que cabe en el programa se reduce.
¿Hay departamentos en venta en Carabayllo dentro de EximiaHaus?
Al 1 de octubre de 2026 la oferta activa del distrito en el portal son casas y lotes, con precios desde US$ 36.764 por un lote de 180 m². El inventario cambia a diario.
¿Carabayllo tiene agua todo el día?
Depende de la zona. La Sunass informó en 2026 que solo 19 de los 46 distritos de Lima y Callao tienen servicio las 24 horas, y que el consumo de Carabayllo es de 104 litros por persona al día, de los más bajos de la ciudad. Conviene verificarlo en el edificio o la urbanización antes de comprar.
El inventario actualizado de la zona: propiedades en Carabayllo.
Si estás mirando propiedades en Carabayllo, puedes ver estos recorridos en video antes de visitar: Vendo Casa 2 Pisos Villa Club Cinco Carabayllo, Vendo Terreno en Saco Rojas en Carabayllo y TERRENO EN VENTA 180m2 – AV. UNIVERSITARIA (ZONA ESTRATÉGICA LIMA NORTE-…. Hay más en recorridos en video.
Fuentes
- ¿Cuáles son los distritos más caros y baratos para vivir en Lima? — especial Metro Cuadrado, La República (02-07-2026)
- Lima Norte y Lima Este: el nuevo foco inmobiliario que crece con precios más bajos — Gestión (datos CODIP, 1T2026)
- Aumentan el valor máximo de las viviendas de Techo Propio hasta S/ 136.100 — El Peruano (DS 012-2026-VIVIENDA)
- Sunat — Unidad Impositiva Tributaria (UIT) vigente
- Consumo promedio de agua potable en Lima es de 134 litros al día por persona — Sunass y REDES, nota de prensa del 10-02-2026 (Carabayllo: 104 litros; 19 de 46 distritos con agua las 24 horas)
Cómo te ayuda EximiaHaus
Con bono y crédito de por medio, conviene calcular la cuota antes de separar:
- Calculadora de cuota de crédito hipotecario — calcula tu cuota mensual con seguros incluidos, o averigua cuánto te alcanza según el sueldo que tienes.
- Reporte Equifax completo — revisa historial crediticio, deudas y score por S/ 7.90, con la segunda consulta gratis.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.
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