Carabayllo parte desde S/ 2.700 por metro cuadrado, uno de los precios más bajos de Lima. A ese valor, un departamento de 60 m² cuesta alrededor de S/ 162.000, exige una inicial del 20% de S/ 32.400 y deja una cuota cercana a S/ 1.125 al mes a 20 años. Y es el distrito donde más crecieron las ventas de Lima Norte: de 50 a 77 unidades en un año.
Datos clave
- Precio de entrada: desde S/ 2.700 por m² (julio de 2026).
- 60 m², 2 dormitorios: alrededor de S/ 162.000.
- Cuota estimada: S/ 1.125 al mes a 20 años.
- Ventas +54%: de 50 a 77 viviendas nuevas entre el 1T2025 y el 1T2026.
- Vivienda social: el tope de S/ 136.100 para 40 m² calza con margen.
Precio total por tipología en Carabayllo
| Tipología | Precio estimado | Inicial 20% | Alcabala | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| 40 m² · 1 dormitorio | S/ 108.000 | S/ 21.600 | S/ 1.590 | S/ 750 |
| 60 m² · 2 dormitorios | S/ 162.000 | S/ 32.400 | S/ 3.210 | S/ 1.125 |
| 80 m² · 3 dormitorios | S/ 216.000 | S/ 43.200 | S/ 4.830 | S/ 1.500 |
| 100 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 270.000 | S/ 54.000 | S/ 6.450 | S/ 1.875 |
Estimación de EximiaHaus: área típica de cada tipología × precio por m² del distrito. Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT, con la UIT 2026 en S/ 5.500. Cuota: sistema francés a 8,5% anual, 20 años, sobre el 80% del precio, sin seguros. Son estimaciones para ordenar el presupuesto, no una tasación ni una oferta de crédito. Precio de entrada del distrito según el reporte de julio de 2026 (La República). En zonas consolidadas y proyectos con más equipamiento el precio real sube.
Con bono, la entrada baja mucho
En el rango de precios de Carabayllo, la vivienda de interés social entra sin forzar nada: el tope es S/ 136.100 para 40 m². Y el Nuevo Crédito Mivivienda pide una inicial mínima de 7,5% en lugar del 20% de la tabla, con un Bono del Buen Pagador que llega a S/ 27.800 en el tramo de viviendas de S/ 69.900 a S/ 99.600. En una vivienda de S/ 108.000, la diferencia entre financiar con crédito común o con Mivivienda son decenas de miles de soles de entrada.
El mapa de dónde alcanza el programa está en en qué distritos de Lima alcanza la vivienda social.
Qué mirar antes de comprar
El distrito es enorme y desigual: la zona consolidada cerca de la avenida Túpac Amaru, los condominios nuevos, el área rural del valle del Chillón y las zonas de crecimiento reciente son mercados distintos. Antes de decidir conviene verificar tres cosas concretas: conexión real de agua y desagüe, acceso pavimentado hasta la puerta y partida registral sin cargas.
El panorama de precios está en el precio del m² en Carabayllo, y el día a día, en cómo es vivir en Carabayllo.
Comprar en planos en un distrito que crece
Buena parte de la oferta nueva se vende antes de estar construida, lo que permite pagar la inicial en cuotas durante la obra. La contrapartida es el riesgo de ejecución: conviene revisar quién es el desarrollador, qué proyectos entregó antes, qué dice el cronograma de pagos y qué garantías ofrece si la entrega se atrasa. Ese análisis vale más que cualquier descuento de preventa.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un departamento de 2 dormitorios en Carabayllo?
Alrededor de S/ 162.000 para 60 m², con el precio de entrada de S/ 2.700 por m² del distrito.
¿Cuál sería la cuota mensual?
Cerca de S/ 1.125 al mes financiando el 80% a 20 años, sin contar seguros.
¿Puedo comprar con Techo Propio o Mivivienda?
Sí. Es uno de los distritos donde el tope de S/ 136.100 calza con margen, y el Bono del Buen Pagador llega hasta S/ 27.800 según el valor de la vivienda.
¿Cuánto se paga de alcabala?
El 3% sobre el exceso de S/ 55.000: unos S/ 3.210 en una compra de S/ 162.000.
¿Por qué crecen tanto las ventas en Carabayllo?
Porque el precio del suelo permite construir dentro del tope de la vivienda social y el comprador accede con bono e inicial de 7,5%.
Fuentes
- ¿Cuáles son los distritos más caros y baratos para vivir en Lima? — especial Metro Cuadrado, La República (02-07-2026)
- Lima Norte y Lima Este: el nuevo foco inmobiliario que crece con precios más bajos — Gestión (datos CODIP, 1T2026)
- Aumentan el valor máximo de las viviendas de Techo Propio hasta S/ 136.100 — El Peruano (DS 012-2026-VIVIENDA)
- Sunat — Unidad Impositiva Tributaria (UIT) vigente
Cómo te ayuda EximiaHaus
Con bono y crédito de por medio, conviene calcular la cuota antes de separar:
- Calculadora de cuota de crédito hipotecario — calcula tu cuota mensual con seguros incluidos, o averigua cuánto te alcanza según el sueldo que tienes.
- Reporte Equifax completo — revisa historial crediticio, deudas y score por S/ 7.90, con la segunda consulta gratis.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
¿Prefieres que te asesoremos directamente? Escríbenos por WhatsApp desde la página de servicios y te respondemos el mismo día.