Surquillo es el distrito donde el alquiler devuelve más rápido el precio de compra de todo el grupo que mide el BCRP. Con una mediana de S/ 6.250 por m², un 2 dormitorios queda alrededor de S/ 406.250: precio de distrito intermedio con una ubicación que en la práctica es Miraflores a pie. Esa combinación es la que explica su rentabilidad.
Datos clave
- Precio por m²: S/ 6.250.
- 2 dormitorios (65 m²): alrededor de S/ 406,250.
- Entrada completa: cerca de S/ 95,850.
- Cuota estimada a 20 años: S/ 2,820 al mes.
- Ingreso sugerido: unos S/ 10,154 netos al mes.
Precio total por tipología en Surquillo
Surquillo tiene mucha construcción nueva de metrajes chicos, orientada justamente al inquilino que trabaja en San Isidro o Miraflores. Los números por tipología quedan así:
| Tipología | Precio estimado | Inicial 20% | Alcabala | Cuota a 20 años |
|---|---|---|---|---|
| 45 m² · 1 dormitorio | S/ 281,250 | S/ 56,250 | S/ 6,788 | S/ 1,953 |
| 65 m² · 2 dormitorios | S/ 406,250 | S/ 81,250 | S/ 10,538 | S/ 2,820 |
| 85 m² · 3 dormitorios | S/ 531,250 | S/ 106,250 | S/ 14,288 | S/ 3,688 |
| 110 m² · 3 dormitorios amplio | S/ 687,500 | S/ 137,500 | S/ 18,975 | S/ 4,773 |
La entrada de verdad: inicial, alcabala y gastos
El error más común al presupuestar es guardar solo la cuota inicial y descubrir el resto en la notaría. Sobre los tres formatos más buscados de Surquillo, la cuenta del día de la firma queda así:
| Tipología | Inicial 20% | Alcabala | Gastos (1%) | Entrada total |
|---|---|---|---|---|
| 45 m² · 1 dormitorio | S/ 56,250 | S/ 6,788 | S/ 2,813 | S/ 65,850 |
| 65 m² · 2 dormitorios | S/ 81,250 | S/ 10,538 | S/ 4,063 | S/ 95,850 |
| 85 m² · 3 dormitorios | S/ 106,250 | S/ 14,288 | S/ 5,313 | S/ 125,850 |
El dato que lo distingue: el mejor PER de Lima
El indicador que publica el Banco Central compara precio de venta con precio de alquiler y expresa en cuántos años de renta se paga la compra. Surquillo aparece con el número más bajo de los doce distritos medidos, es decir, la mejor relación para quien compra para alquilar. Traducido a rentabilidad bruta anual, se ubica cerca del 7%, muy por encima de los distritos del eje top.
Por qué el precio es más bajo que el de sus vecinos
Surquillo colinda con Miraflores y San Isidro, pero arrastra un stock antiguo grande y zonas de uso comercial y de talleres que conviven con la vivienda. Esa heterogeneidad es lo que mantiene la mediana abajo, y es también lo que exige mirar con lupa la cuadra concreta: dentro del distrito hay diferencias de precio muy marcadas entre sectores.
¿Te alcanza? La cuenta del sueldo
Los bancos suelen aceptar que la cuota no pase de alrededor del 30% del ingreso neto familiar. Con esa regla, un 65 m² · 2 dormitorios en Surquillo pide un ingreso de unos S/ 10,154 al mes —ya contando los seguros de desgravamen e inmueble, que suman cerca de un 8% sobre la cuota—. Un 45 m² · 1 dormitorio baja esa exigencia a unos S/ 7,029.
A quién le conviene comprar aquí
Al inversionista que busca renta y no quiere salir del eje central, y al comprador de primera vivienda que trabaja en Miraflores o San Isidro y no llega a los precios de esos distritos. En ambos casos, la recomendación es la misma: caminar la cuadra antes de firmar.
Ver también: el precio por m² de Surquillo en 2026, cómo es vivir en Surquillo y rentabilidad bruta frente a neta de un alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta un departamento de 2 dormitorios en Surquillo?
Alrededor de S/ 406.250 con la mediana de S/ 6.250 por m². El precio real varía mucho según el sector del distrito.
¿Por qué se dice que Surquillo es el mejor para invertir?
Porque tiene la mejor relación entre precio de compra y precio de alquiler de los distritos que mide el BCRP.
¿Qué rentabilidad puedo esperar?
La bruta se ubica cerca del 7% anual. La neta baja al descontar impuesto, vacancia y mantenimiento.
¿Es un distrito seguro para vivir?
Como en toda Lima, varía por sector. Conviene visitar la zona en distintos horarios antes de decidir.
¿Cuánto necesito ganar para comprar aquí?
Para un 2 dormitorios, alrededor de S/ 10.100 netos al mes con la regla del 30%.
¿Conviene comprar en planos en Surquillo?
Hay mucha oferta nueva. Antes de separar, conviene revisar a la constructora y comparar el precio por m² del proyecto con la mediana del distrito.
Fuentes
- Banco Central de Reserva del Perú — indicadores del mercado inmobiliario de Lima
- Ministerio de Economía y Finanzas — Unidad Impositiva Tributaria 2026
- Superintendencia de Banca, Seguros y AFP — tasas de crédito hipotecario
Cómo te ayuda EximiaHaus
Con el presupuesto claro, el siguiente paso es ver qué hay disponible hoy y, si además tienes un inmueble para vender o alquilar, ponerlo a trabajar:
- Buscador de propiedades — filtra por distrito, precio y tipo de inmueble en todo el Perú.
- Calculadora de cuota de crédito hipotecario — calcula tu cuota mensual con seguros incluidos, o averigua cuánto te alcanza según el sueldo que tienes.
- Publica tu primera propiedad gratis — crea tu cuenta y publica tu primer aviso sin costo: fotos, ubicación en el mapa, contacto directo por WhatsApp y estadísticas de visitas.
- Calculadora de Alcabala — calcula el 3% que paga el comprador, con las 10 UIT no afectas y la fecha límite de pago.
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